A qué velocidad se vende la obra nueva en la zona de Benidorm y por qué se ve antes que en los precios

Por qué el precio habla el último

El anuncio y la lista de precios muestran el precio. El ritmo no lo muestran. Y el mercado cambia precisamente por el ritmo.

El orden casi siempre es el mismo. Primero los pisos pasan más tiempo a la venta, y el stock de los complejos crece. Después el promotor lanza promociones: precio rebajado hasta final de mes, un regalo, la plaza de garaje incluida. Y solo cuando las promociones no han funcionado, se mueve la propia lista.

Quien mira solo los precios ve el tercer paso de tres. Cuando el mercado se acelera, la cadena va al revés: el stock se derrite, las promociones desaparecen, la siguiente lista sale más cara. Quien espera a que lo confirme el precio llega ya a la lista nueva.

Un ejemplo de finales de septiembre de 2026. Los precios mínimos de cinco tipos de vivienda de la zona llevaban tres semanas sin moverse. Y de cada cien pisos y casas a la venta, en un mes se iban unos cuatro. El precio calla, pero las ventas siguen.

Cómo calculo la velocidad

La fuente es una sola: las listas de precios que los promotores dan a los agentes. En la lista se ve qué piso está libre, cuál reservado y cuál vendido.

Cada nueva lista de un proyecto es una observación: fecha, cuántos pisos y casas hay en total y cuántos están libres. Dos listas seguidas del mismo proyecto dan un intervalo. En el intervalo se ve cuántos se han ido entre las dos fechas.

Y ahora lo importante. No promedio porcentajes por proyecto. Sumo todos los pisos y casas que se han ido y los divido por los días-vivienda: cuántos pisos han estado cuántos días a la venta. Así un complejo grande y uno pequeño entran en la cifra cada uno con su peso.

La rotación de los dos complejos juntos: 4 ÷ 950 × 30 × 100 = 12,6% del stock al mes. Por separado, el complejo A da 11,25% y el complejo B 20%. Si se promediaran sin más esos dos porcentajes, saldría 15,6%. El edificio pequeño, donde se fue un solo piso, arrastraría la cifra hacia sí.

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Qué muestra la cifra ahora

A 30 de septiembre de 2026, la rotación del stock en la zona de Benidorm es del 4,23% al mes.

Dicho de forma sencilla: de cada cien pisos y casas a la venta, en un mes se van unos cuatro. A este ritmo y sin fases nuevas, el stock de la zona daría para unos 24 meses. Es una estimación aproximada, no una previsión.

Una semana antes, a 24.09, la cifra era del 5,91%. No significa que el mercado se haya frenado. En el cálculo han entrado tres proyectos y nueve intervalos más, y cuantos más proyectos hay en el cálculo, menos sobrestimada está la cifra.

Pisos y villas por separado

Pisos y villas se venden a ritmos distintos, por eso los cuento por separado. Los adosados van con los pisos. Los complejos donde pisos y villas están en la misma lista no entran en esta división.

En los pisos, de cada cien a la venta se van en un mes unos dos. En las villas, unas diez. Las villas van más rápido, pero la muestra es pequeña: en tres meses se han ido en el cálculo cinco villas, y una sola venta mueve la cifra de forma notable.

Qué aporta al comprador

La velocidad responde a dos preguntas que el precio no cierra. ¿Tiene sentido negociar? ¿Y cuánto tiempo tiene usted para decidir?

Si el ritmo de la zona sube: hay menos promociones, la elección de plantas y vistas se estrecha más rápido, y es más probable que la siguiente lista salga más cara. Aplazar la decisión un mes en ese momento sale caro.

Si el ritmo baja: al promotor le importa más vender que mantener el precio. Aparece margen para hablar de un descuento, un regalo o el calendario de pagos. No es una garantía, pero es un motivo para preguntar.

Si un complejo se vende más rápido que la zona, esperar un descuento allí no tiene sentido. Si se vende más despacio, hay terreno para negociar.

La velocidad de un complejo concreto no la publico en el sitio. Si entre dos listas hay menos de dos semanas o se han ido menos de dos pisos, para mí esa cifra es ruido. Una sola venta en un tramo corto la infla hasta hacerla irreconocible. En la conversación con un cliente la uso cuando el tramo es lo bastante largo.

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Qué se publicará cada semana

Cada lunes, en el resumen del canal: la rotación del stock de la zona, por separado para pisos con adosados y para villas, y cuántos proyectos entran en el cálculo. A partir de diciembre se añadirá el índice de velocidad del mercado.

Este artículo se queda fijo. La metodología vive aquí, y en los resúmenes semanales solo irá la cifra y el enlace a esta página.

Qué significa para el comprador

El precio de la lista responde a la pregunta «cuánto». La velocidad responde a «cuándo y en qué condiciones». Juntas dan una imagen que no está en ningún anuncio.

Si está mirando un complejo concreto, cuénteme qué busca. Le enseño cómo va la venta allí frente a la zona y le digo si tiene sentido pedir un descuento. El precio para usted es el mismo que el del promotor, y la negociación, donde es posible, la llevo yo por usted.