Cuánta obra nueva queda de verdad entre Alicante y Dénia

Conté viviendas, no anuncios

Empiezo por lo que me sorprendió a mí. Yo también estaba acostumbrado a pensar que la oferta es enorme: abres un portal y hay cientos de anuncios. Luego junté en una sola tabla las listas de precios de los promotores con los que trabajo y conté otra cosa: no anuncios, viviendas realmente libres.

Salió esto. En los 31 proyectos donde el promotor enseña la disponibilidad unidad por unidad quedan libres 345 viviendas de 1163. Siete de cada diez ya están vendidas. Y en muchos de esos edificios la obra sigue en marcha: las grúas están puestas y casi no hay nada que comprar.

La cifra global por sí sola no significa nada. Hay que repartirla por tipo de vivienda, porque el mercado no se ha vendido de forma pareja. Y eso es justo lo que decide si usted tiene donde elegir o no.

Se lee así de simple. Si busca un piso de tres dormitorios, toda la zona le ofrece once viviendas repartidas en cuatro promociones. Si busca un bajo con jardín de dos dormitorios, son siete. Con las casas la foto es otra y más tranquila: quedan 33 adosados de 67 en tres promociones y 25 villas con piscina de 44 en seis.

De ahí que la conversación sea distinta en cada caso. Con las villas se puede comparar con calma, negociar y esperar a la siguiente lista. Con los tres dormitorios no hay nada que esperar. Entre once viviendas usted busca la distribución y la orientación que necesita, no elige. Y dentro de un mes pueden quedar ocho.

Y en casos puntuales la cosa aprieta de verdad: en un edificio ya entregado de Villajoyosa queda un solo bajo con jardín de cuarenta y tres.

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Con cuánto empieza la conversación

La segunda pregunta que más escucho es con cuánto dinero se empieza. Respondo con cifras y no con la palabra desde: esta es la vivienda libre más barata de cada formato a día de hoy.

Entre el formato más barato y el más caro de esta tabla hay 331 000 euros. Y todo eso es el mismo mercado a media hora en coche.

Y aquí va la advertencia, porque sin ella la tabla engaña. La vivienda más barata de una lista casi nunca es la mejor: suele ser el bajo que mira a un muro, o la orientación norte, o el lado ruidoso. La enseño como punto de partida, no como recomendación.

Hay otra cosa que un anuncio no cuenta: qué va incluido en ese precio. De las 41 opciones, en 28 sé el desglose. La plaza de garaje entra en el precio en veinte, el trastero en catorce y la piscina privada en seis. Dos viviendas pueden costar lo mismo y tener treinta mil euros de diferencia escondidos justo ahí.

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Los que no quieren esperar a la obra

De las 41 opciones, nueve están terminadas o entregan antes de que acabe 2026. Van de 368 000 en Jávea a 670 000 en Calpe.

Y aquí está el detalle que cambia toda la conversación: en siete de esas nueve quedan cuatro viviendas o menos. Es decir, quien quiera mudarse este año no elige entre nueve proyectos. Elige entre una decena de viviendas concretas, y la mitad no le va a servir por planta, por vistas o por distribución.

Esa es la diferencia entre un folleto y una lista de precios. El folleto es igual todo el año y promete amplia oferta. La lista se vacía. Las nueve están reunidas en llaves este mismo año.

Por qué vuelvo a contarlo todo cada semana

Un corte solo vale mientras las cifras son de esta semana. Engañarse aquí no tiene sentido, así que pongo la fecha de la lista al lado de cada número. Ahora mismo veinte opciones van con lista de septiembre, siete con lista de agosto y catorce son anteriores. Esas catorce se las estoy pidiendo a los departamentos de ventas. Mientras no llegue la lista nueva, la fecha antigua se queda ahí, a la vista.

Los lunes recorro las carpetas de los promotores, comparo con la semana anterior y actualizo el sitio. Y las selecciones tampoco las dejo fijas: cada semana cambia el criterio con el que agrupo las viviendas. Una semana es el precio de entrada, otra los metros propios al aire libre, otra lo que se entrega este año. Así que merece la pena volver: casi siempre hay una mirada nueva sobre el mismo mercado.

Por cierto, no solo se mueven los precios. Hace una semana Jávea no estaba en mi corte, y ahora hay allí dos edificios terminados, y en uno queda una sola vivienda. Estos movimientos solo se ven comparando cortes entre sí, y por eso los antiguos no los borro.

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Qué hacer con todo esto

Primero: hay menos tiempo para pensar del que parece en un portal. Cuando en un edificio queda una vivienda, la pregunta ya no es qué proyecto elegir, sino si esa distribución concreta le sirve a usted. Ahí es sí o no, no hay con qué negociar.

Segundo: el precio de un anuncio y el precio libre de hoy casi nunca coinciden. El desde de un anuncio suele referirse a la vivienda que se vendió primero, en el arranque de ventas.

Tercero, y es lo que peor se entiende. El precio para usted es el mismo que en la oficina de ventas del promotor: mi honorario lo paga él, no usted. Lo que cambia es otra cosa. Yendo directo ve la lista de un solo proyecto. Conmigo ve todos los proyectos de la zona uno al lado del otro, y la elección de planta, vistas y orientación la asumo yo. Lo tengo explicado con cifras en por qué conmigo sale mejor.

Si está mirando una zona o un formato concreto, escríbame y le paso la lista de viviendas libres a día de hoy con los planos.