Виталий Котенко · риелтор RE/MAX в БенидормеКак платят за новостройку
Пример на квартире за 350 000 €. Точный график у каждого проекта свой и записан в договоре.
| Этап | Когда | Сумма на примере 350 000 € |
|---|---|---|
| Бронь | на старте продаж, часто ещё до лицензии на строительство | 7 000-12 000 € на счёт застройщика, входит в цену |
| Частный договор купли-продажи и платежи по графику | после лицензии, за время стройки | 30-40%: 105 000 €-140 000 €, только на специальный счёт под страховой полис |
| Остаток и нотариус | после сдачи дома и вашей приёмки | 60-70%: 210 000 €-245 000 €, свои деньги или ипотека |
| НДС 10% | с каждого платежа | 35 000 € за всю покупку, плюс нотариус, регистрация и гербовый сбор: посчитаю под ваш объект |
Почему выгодно покупать на старте
- Цена фиксируется в день брони, и застройщик уже не может её изменить.
- Первые квартиры застройщик отдаёт по самым низким ценам: так он проверяет рынок и получает кредит банка. Банку брони покупателей показывают, что на проект есть спрос.
- Проект к этому времени готов и подан во все инстанции: планировка квартиры и главное в комплексе уже не меняются.
- Большая часть суммы нужна только при ключах. Есть время продать своё жильё или оформить ипотеку.
Шаг за шагом: как устроена покупка
- Проверка застройщика и проектаВыписка из торгового реестра о компании, выписка на участок (Nota Simple), стадия лицензии на строительство (Licencia de Obra). Работаю только с застройщиками, которых знаю.
- Бронь7-12 тысяч евро на счёт застройщика. Квартира снимается с продажи, цена фиксируется.
- Частный договор купли-продажиЗастройщик готовит его после получения лицензии. В договоре цена, график платежей, срок сдачи и обязательно две вещи: платежи идут на специальный банковский счёт, а застройщик выдаёт вам страховой полис на эти деньги.
- Платежи за время стройкиОбычно 30-40% цены по графику, только на специальный счёт. Строить на ваши деньги застройщик не вправе: до сдачи дома они ему не передаются, строит он на свои или на кредит банка.
- Приёмка квартирыДом сдан по лицензии, квартира полностью в вашем распоряжении. Вы показываете недостатки, представитель застройщика записывает их на устранение, после исправления можно принять повторно.
- Нотариус и ключиОплата остатка и подписание у нотариуса. Застройщик передаёт книгу дома (Libro del Edificio): лицензии, декларации, технические планы, контакты, гарантии.
- После нотариусаРегистрация собственности, оплата нотариуса и гербового сбора, прописка в мэрии, подключение воды, света, интернета и охраны, вступление в комунидад.
Подробно о проверках в видео, 7 минут
Если застройщик не достроит
После кризиса 2008 года в Испании осталось много недостроев и пострадавших покупателей. Тогда закон поставил в центр покупателя: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, дополнительное положение первое.
Застройщики предлагают разные схемы оплаты, и закон их не запрещает. Но защищены вы только в одной: деньги, которые вы платите за время стройки, идут на специальный банковский счёт, а на их сохранность вам выдают страховой полис или банковскую гарантию.
Если дом не сдан в срок из договора, вы вправе потребовать деньги назад вместе с процентами за время, пока они лежали в банке. Если и застройщик не достроил, и банк лопнул, деньги возвращает страховая компания по вашему полису.
Поэтому до подписания проверяю, что спецсчёт и полис прописаны в договоре.
Гарантии после ключей
Их требует закон, а не добрая воля застройщика: 1 год на дефекты отделки, 3 года на инженерные системы и коммуникации, 10 лет на конструктив дома.
Недостатки, найденные после нотариуса, лучше сообщать застройщику сразу.
Почему со мной
- Знаю каждого застройщика на Коста-Бланка, его проекты и качество стройки.
- Работаю только с надёжными застройщиками.
- Сопровождаю на всех этапах: от брони до подключения света и комунидада. Агент в Испании отвечает на все вопросы, так я и работаю.
- 30 лет в недвижимости, офис RE/MAX в Финестрате.
- Вы платите цену застройщика. Мне за работу вы не платите ничего: моё вознаграждение в маркетинговом бюджете застройщика.
Где посмотреть квартиры
Новостройки от застройщика на Коста-БланкаСтроящиеся: можно в рассрочкуГотовыеНовостройки в Большом Бенидорме