À quelle vitesse les logements neufs se vendent autour de Benidorm, et pourquoi cela se voit avant les prix

Pourquoi le prix parle en dernier

Une annonce et une liste de prix montrent le prix. Elles ne montrent pas le rythme. Or c'est précisément par le rythme que le marché évolue.

L'ordre est presque toujours le même. D'abord, les logements restent en vente plus longtemps et le stock dans les programmes augmente. Ensuite, le promoteur lance des offres : un prix réduit jusqu'à la fin du mois, un cadeau, parking inclus. Et ce n'est que lorsque les offres n'ont pas fonctionné que la liste elle-même bouge.

Celui qui ne regarde que les prix voit la troisième étape sur trois. Quand le marché accélère, la chaîne fonctionne dans l'autre sens : le stock fond, les offres disparaissent, la liste suivante sort plus haut. Celui qui attend que le prix confirme la tendance tombe sur la nouvelle liste.

Un exemple de fin septembre 2026. Les prix minimums pour cinq types de logements dans la région n'avaient pas bougé depuis trois semaines. Pendant ce temps, sur cent appartements et maisons en vente, environ quatre partaient en un mois. Le prix est silencieux, mais les ventes continuent.

Comment je calcule la vitesse

Il y a une source : les listes de prix que les promoteurs donnent aux agents. La liste montre quel logement est disponible, lequel est réservé et lequel est vendu.

Chaque nouvelle liste de prix d'un projet est une observation : la date, combien d'appartements et de maisons il y a au total, et combien d'entre eux sont disponibles. Deux listes consécutives du même projet forment un intervalle. L'intervalle montre combien ont été vendus entre les deux dates.

Voici maintenant le point clé. Je ne fais pas de moyenne des pourcentages entre les projets. J'additionne tous les appartements et maisons vendus et je divise par le nombre de jours-unité : combien de logements ont passé combien de jours en vente. De cette façon, un grand programme et un petit entrent chacun dans le calcul avec leur propre poids.

La rotation des deux résidences ensemble : 4 ÷ 950 × 30 × 100 = 12,6 % du stock par mois. Séparément, la résidence A atteint 11,25 % et la résidence B 20 %. Une simple moyenne de ces deux pourcentages donnerait 15,6 %. Le petit immeuble, où un seul appartement est parti, tirerait le chiffre vers lui.

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Ce que montre le chiffre maintenant

Au 30 septembre 2026, le taux de rotation des stocks autour de Benidorm est de 4,23 % par mois.

En termes simples : sur chaque centaine d'appartements et de maisons en vente, environ quatre partent en un mois. À ce rythme et sans nouvelles phases, le stock de la région durerait environ 24 mois. C'est une estimation approximative, pas une prévision.

Une semaine plus tôt, au 24.09, le chiffre était de 5,91 %. Cela ne signifie pas que le marché a ralenti. Trois programmes et neuf intervalles de plus sont entrés dans le calcul, et plus il couvre de programmes, moins le chiffre est surestimé.

Appartements et villas séparément

Les appartements et les villas se vendent à des vitesses différentes, donc je les compte séparément. Les maisons mitoyennes sont regroupées avec les appartements. Les programmes où appartements et villas partagent une même liste de prix sont exclus de cette répartition.

Pour les appartements, environ deux sur cent en vente partent en un mois. Pour les villas, environ dix. Les villas se vendent plus vite, mais l'échantillon est petit : sur trois mois, cinq villas ont été prises en compte, et une seule vente modifie sensiblement le chiffre.

Ce que cela offre à un acheteur

La rapidité répond à deux questions que le prix laisse ouvertes. Y a-t-il un intérêt à négocier ? Et combien de temps avez-vous pour décider ?

Si le rythme de la zone s'accélère : il y a moins d'offres, le choix des étages et des vues se réduit plus vite, et la prochaine liste a plus de chances d'afficher des prix plus élevés. Repousser la décision d'un mois à un tel moment coûte cher.

Si le rythme ralentit : vendre compte plus pour le promoteur que tenir son prix. Il y a matière à discuter d'une remise, d'un cadeau ou du calendrier de paiement. Ce n'est pas une garantie, mais c'est une raison de demander.

Si un programme se vend plus vite que la zone, attendre une remise est inutile. S'il se vend plus lentement, il y a matière à négociation.

Je ne publie pas sur le site la vitesse de vente d'un programme individuel. S'il y a moins de deux semaines entre deux listes, ou si moins de deux logements sont partis, ce chiffre n'est pour moi que du bruit. Une seule vente sur une courte période le gonfle au point de le rendre méconnaissable. En échange avec un client, je l'utilise quand la période est assez longue.

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Ce qui sortira chaque semaine

Chaque lundi, dans le résumé hebdomadaire du canal : la rotation du stock de la zone, séparément pour les appartements et maisons mitoyennes et pour les villas, ainsi que le nombre de projets pris en compte. À partir de décembre, l'indice de vitesse du marché s'y ajoutera.

Cet article reste en place. La méthode vit ici, et les résumés hebdomadaires ne porteront que le chiffre et un lien vers cette page.

Ce que cela signifie pour un acheteur

Le prix de liste répond à la question « combien ». La rapidité répond à « quand et à quelles conditions ». Ensemble, ils donnent une image qui n'est dans aucune annonce.

Si vous regardez un programme particulier, dites-moi ce que vous recherchez. Je vous montrerai comment les ventes se déroulent là-bas par rapport à la zone et vous dirai s'il est judicieux de demander une remise. Votre prix est le même que celui du promoteur, et là où il y a de la place pour négocier, je le fais pour vous.