Combien de logements neufs restent réellement entre Alicante et Dénia

J'ai compté les logements, pas les annonces

Je commence par ce qui m'a surpris. J'avais l'habitude de penser que le choix était immense : vous ouvrez un portail et il y a des centaines d'annonces. Puis j'ai réuni dans un seul tableau les listes de prix des promoteurs avec lesquels je travaille, et j'ai compté autre chose : non plus les annonces, mais les logements réellement libres.

Voici le résultat. Sur les 31 projets où le promoteur indique la disponibilité logement par logement, 345 logements sur 1 163 sont encore disponibles. Sept sur dix sont déjà vendus. Et dans beaucoup de ces immeubles, les travaux sont encore en cours : les grues sont là et il ne reste presque plus rien à acheter.

Le chiffre global à lui seul ne signifie rien. Il doit être décomposé par type de logement, car le marché n'a pas vendu de manière homogène. C'est exactement ce qui décide si vous avez le choix ou non.

C'est simple à lire. Si vous cherchez un appartement de trois chambres, toute la région vous propose onze logements répartis sur quatre programmes. Si vous voulez un appartement de deux chambres avec jardin, il y en a sept. Pour les maisons, la situation est différente et plus calme : 33 maisons mitoyennes sur 67 dans trois programmes, et 25 villas avec piscine sur 44 dans six programmes.

C'est pourquoi la conversation est différente dans chaque cas. Avec les villas, vous pouvez comparer calmement, négocier et attendre la prochaine liste de prix. Avec les appartements de trois chambres, il n'y a rien à attendre. Sur onze logements, vous cherchez le plan et l'orientation dont vous avez besoin plutôt que de choisir. Dans un mois, il pourrait y en avoir huit.

Et dans les bâtiments individuels, cela devient vraiment serré : dans un bloc terminé à Villajoyosa, il ne reste qu'un seul appartement avec jardin sur quarante-trois.

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Où commence réellement la conversation

La deuxième question que j'entends le plus est combien d'argent il faut pour commencer. Je vais répondre avec des chiffres au lieu des mots « à partir de » : voici le logement disponible le moins cher de chaque format aujourd'hui.

Entre le format le moins cher et le plus cher de ce tableau, il y a 331 000 euros. Et tout cela, c'est le même marché, dans un rayon d'une demi-heure en voiture.

Et voici la mise en garde, car sans elle le tableau induit en erreur. Le logement le moins cher d'une liste n'est presque jamais le meilleur : c'est généralement le rez-de-chaussée face à un mur, ou une exposition nord, ou le côté bruyant. Je le montre comme point de départ, pas comme recommandation.

Il y a une chose de plus qu'une annonce ne vous dit jamais : ce que le prix inclut. Sur les 41 options, je connais la répartition pour 28. Le parking est inclus dans le prix pour vingt d'entre elles, un débarras pour quatorze, une piscine privée pour six. Deux logements peuvent avoir le même prix avec trente mille euros de différence cachée juste là.

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Pour ceux qui ne veulent pas attendre le chantier

Sur les 41 options, neuf sont terminées ou livrées avant la fin de 2026. Elles vont de 368 000 à Jávea à 670 000 à Calpe.

Et voici le détail qui change toute la conversation : dans sept de ces neuf programmes, il reste quatre logements ou moins. Autrement dit, celui qui veut emménager cette année ne choisit pas entre neuf projets. Il choisit entre une douzaine de logements précis, et la moitié ne lui conviendra pas pour l'étage, la vue ou l'agencement.

C'est la différence entre une brochure et une liste de prix. La brochure reste la même toute l'année et promet un large choix. La liste se vide. Tous les neuf sont rassemblés dans clés cette année.

Pourquoi je compte tout cela à nouveau chaque semaine

Un instantané ne vaut que tant que les chiffres datent de cette semaine. Inutile de se voiler la face, je mets donc la date de la liste à côté de chaque chiffre. Actuellement, vingt options reposent sur une liste de septembre, sept sur une liste d'août et quatorze sont plus anciennes. Pour ces quatorze, je relance les bureaux de vente. Jusqu'à l'arrivée de la nouvelle liste, l'ancienne date reste bien visible.

Le lundi, je parcours les dossiers des promoteurs, je compare avec la semaine dernière et je mets à jour le site. Et je ne laisse pas non plus les sélections figées : chaque semaine, le critère par lequel je regroupe les logements change. Une semaine, c'est le prix d'entrée, la suivante, c'est l'espace extérieur privé, la suivante, c'est ce qui est livré cette année. Il vaut donc la peine de revenir : il y a presque toujours un nouvel angle sur le même marché.

Et ce ne sont pas seulement les prix qui bougent. Il y a une semaine, Jávea n'était pas du tout dans mon instantané, et maintenant il y a deux bâtiments terminés là-bas, dont un avec un seul logement restant. Vous ne voyez de tels changements qu'en comparant les instantanés entre eux, c'est pourquoi je ne remplace jamais les anciens.

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Que faire de tout cela

Premier point : on a moins de temps pour réfléchir qu'un portail ne le laisse croire. Quand il ne reste qu'un logement dans un immeuble, la question n'est plus de savoir quel projet choisir, mais si ce plan précis vous convient. C'est oui ou non, et il n'y a rien à négocier.

Deuxième : un prix annoncé et le prix disponible aujourd'hui ne correspondent presque jamais. Le « à partir de » dans une annonce se réfère généralement au logement vendu en premier, dès le lancement.

Troisièmement, et c'est la partie que les gens comprennent le plus mal. Votre prix est le même qu'au bureau de vente du promoteur : c'est sa commission qui me rémunère, pas vous. Ce qui change, c'est autre chose. En direct, vous voyez la liste d'un seul projet. Avec moi, vous voyez tous les projets de la région côte à côte, et je m'occupe du choix de l'étage, de la vue et de l'orientation. Je l'ai exposé chiffres à l'appui dans pourquoi vous êtes gagnant avec moi plutôt que sans moi.

Si une zone ou un format précis vous intéresse, écrivez-moi et je vous enverrai la liste des logements disponibles aujourd'hui avec leurs plans.