Le choix ne diminue pas, mais les prix augmentent : ce qui a changé en un mois entre Alicante et Dénia

Se dépêcher ou attendre ?

Certains se dépêchent de réserver le premier appartement qui leur convient avant que tout ne soit vendu. D'autres décident d'attendre le printemps, espérant que les promoteurs feront des concessions. Au fil du mois, les chiffres ont montré que le premier groupe ne se trompe pas : le choix ne diminue pas, mais les mêmes appartements deviennent plus chers. Ce sont ceux qui attendent des remises qui se trompent.

Dans les mêmes programmes, il n'y a pas moins de logements disponibles

J'ai pris 25 programmes pour lesquels, aux deux dates, on connaît à la fois le nombre de logements disponibles et le nombre total d'appartements et de maisons.

Tout au long du mois, des réservations ont été signées dans ces immeubles, et pourtant il y a davantage de logements disponibles. Presque toute la différence vient de la nouvelle phase sur la colline au-dessus de Benidorm, mise en vente le 30 septembre. Sans elle, 280 contre 282 : les ventes et les nouvelles mises en vente se sont presque compensées. Le choix ne diminue pas, mais les mêmes immeubles deviennent plus chers : sur le mois, les prix ont été relevés dans neuf programmes et baissés dans un seul (détails dans la section sur les prix). Voilà pourquoi celui qui réserve tout de suite l'appartement qui lui plaît ne se trompe pas : un mois plus tard, il coûte généralement plus cher, pas moins.

Ce qui a changé par type de logement

Les mêmes programmes que dans le décompte de septembre. La comparaison est approximative, mais la direction est claire.

En septembre, il n'y avait presque pas d'appartements de trois chambres : 11 disponibles. Dans les mêmes programmes, il y en a maintenant 40 : certains immeubles ont mis en vente de nouveaux appartements, d'autres ont détaillé davantage leurs listes de prix. Il y a presque deux fois plus de villas disponibles. C'est en appartements d'une chambre qu'il reste le moins de choix.

Et voici l'instantané complet au 15 octobre : 61 programmes d'Alicante à Dénia. Il y a plus d'une centaine de programmes sur le site, mais la part déjà vendue ne peut être calculée que lorsque le promoteur fournit la liste complète des appartements et maisons avec le statut de chacun. Le reste ne montre que ce qui est disponible, sans le total, donc ils ne figurent pas dans ce tableau. Les appartements touristiques n'y figurent pas non plus : il n'y a pas de liste complète pour eux.

Les plus vendus sont les derniers étages avec leur propre solarium sur le toit (áticos) : sur 223 de ces appartements, 164 sont vendus, soit presque trois sur quatre. Il n'y a que 25 appartements de trois chambres avec jardin, et deux tiers d'entre eux sont disponibles. Le choix le plus large est dans les villas : un peu plus de la moitié ont été vendues.

Ce qui s'est vendu en un mois

C'est à Villajoyosa que l'on vend le plus vite. Aster II est entièrement vendu, jusqu'au dernier appartement, et à Orizonne II un tiers des appartements disponibles sont partis en un mois. À Finestrat, Green and Blue a trouvé des acheteurs pour deux villas. Dans les autres programmes, les ventes ont été régulières, d'un à trois appartements par mois.

Si un appartement d'Orizonne II vous plaît, inutile de repousser la décision de plusieurs mois : cinq appartements y sont partis en un mois.

Ce qui est arrivé sur le marché

Une nouvelle phase de Benidorm Hills sur la colline au-dessus de Benidorm.

Edenia II à El Verger, un programme neuf : appartements d'une, deux et trois chambres à partir de 235 000 euros, place de parking incluse.

À Alfaz Essence à l'Alfàs del Pi, certains appartements n'ont pas encore été mis en vente. C'est une réserve qui sortira plus tard.

À Villajoyosa, les appartements sont de nouveau en vente à Allonbay Hills, Azure et Alonis Living.

Prix : les mêmes bâtiments deviennent plus chers, seuls les nouveaux sont moins chers

En septembre, j'ai divisé les logements en types plus larges, donc la comparaison ligne par ligne est approximative. Les appartements touristiques sont sur une ligne séparée : ce sont des logements à louer sous licence, et dans certains de ces programmes l'IVA est de 21 %, pas 10 %, donc leurs prix ne peuvent pas être comparés directement avec des appartements ordinaires. La liste de prix pour Riviera 1 est ancienne, et je la vérifie avant toute réservation.

Pour quatre types d'appartements, le prix le plus bas a baissé : de 19 000 euros pour les appartements d'une chambre, 21 000 pour une chambre avec jardin, 32 500 pour trois chambres et 41 900 pour un ático avec solarium. Ce ne sont pas des remises. La barre a été abaissée par le nouveau programme à El Verger, par des programmes qui n'étaient pas dans le décompte de septembre et par des appartements qui sont revenus en vente.

Dans les mêmes immeubles, le prix a augmenté. Au cours du mois, il a été relevé dans neuf programmes. À Finestrat, les appartements de deux chambres et les áticos de My White Resort ont augmenté de 30 000 euros, les appartements de Marqués Golf Resort de 40 000 et les villas de Las Bellas de 70 000 à 90 000. En bord de mer, à La Cala, Villajoyosa, les appartements en rez-de-chaussée d'Ocean Hills ont pris 5 000 à 10 000, et les penthouses de Vista Cala 52, à côté, 25 000. Une maison mitoyenne et un appartement à Finestrat ont augmenté de 5 000. Les prix ont été baissés dans trois programmes, et dans un seul cas uniquement à la baisse : une villa de Vila Natura, à La Nucía, a baissé de 10 000. À SaliSol Golf, à Finestrat, une villa a baissé de 10 000 tandis que deux voisines augmentaient de 4 000 ; à Alonis Living, à Villajoyosa, la troisième phase a baissé de 20 000 à 33 000 tandis que les deux autres augmentaient de 1 500 à 2 500. Pour ceux qui attendent des remises, voici la réponse principale : ce qui devient moins cher, c'est le choix, pas les mêmes appartements.

En plus du prix viennent 10 % d'IVA et 1,4 % de droits de timbre, plus le notaire et l'enregistrement foncier.

Vitesse des ventes : environ cinq pour cent par mois

Dans la région de Benidorm, 5,5 % du stock disponible part chaque mois. Pour la première fois, il y a deux points, le 17 septembre et le 15 octobre, et à partir de ce numéro, je suis le rythme séparément pour les appartements avec les maisons mitoyennes, d'une part, et pour les villas, d'autre part.

Les appartements et maisons mitoyennes ont commencé à se vendre plus rapidement au cours du mois : 5,4 % du stock restant par mois contre 3,1 %. Il est trop tôt pour parler d'une accélération du marché : les mesures ne couvrent qu'un mois, et en septembre, deux fois moins de programmes ont été pris en compte. Pour les villas, il n'y a pas de chiffre pour septembre : une vente sur trois programmes ne dit rien. Actuellement, environ une villa disponible sur dix-huit part chaque mois. Le numéro de novembre apportera un troisième point, et il sera clair si le rythme se maintient.

Le stock actuel durerait un an et demi à deux ans si les promoteurs arrêtaient de sortir de nouveaux logements. Mais ils continuent d'en sortir, donc je ne m'attends pas à une pénurie dans les mois à venir.

Notaires : pourquoi le prix moyen au mètre est trompeur

Quand un acheteur demande le prix au mètre carré dans une ville, on lui donne le prix moyen selon les statistiques notariales. À côté, je vérifie toujours deux choses.

La médiane. C'est le prix exactement au milieu : la moitié des ventes sont moins chères, l'autre moitié plus chères. À Villajoyosa, la moyenne est de 2 393 euros le m² et la médiane de 1 885. La moyenne est tirée vers le haut par les logements neufs : devant notaire, ils coûtent 3 761 euros le m² là-bas. Quiconque se fie à 2 393 paiera trop cher pour un appartement de revente. À Jávea, les chiffres correspondent presque, et là, la moyenne peut être considérée comme fiable.

Le nombre de ventes. À Altea, le m² de logement neuf devant notaire coûtait 7 127 euros, mais seulement 13 ventes de ce type y ont été signées en un an. C'est le prix de quelques maisons, pas du marché. À Finestrat, il y a eu 305 ventes de logements neufs la même année, à Dénia 393, et ces chiffres-là, je leur fais confiance.

Où le prix peut augmenter et où vous pouvez négocier

Les listes de prix montrent où les derniers appartements ne baisseront pas et où il est logique de demander une remise. Ce sont des indices, pas une promesse.

Le prix peut augmenter :

Orizonne II, Villajoyosa. Depuis la mi-septembre, 5 des 14 appartements disponibles sont partis ; il en reste 9 sur 66 (disponibilité du promoteur au 16.10).

My White Resort, Finestrat. 13 appartements sur 99 sont disponibles, et le promoteur a déjà augmenté les prix de 30 000 euros (liste du 17.09).

Marqués Golf Resort, Finestrat. Il reste 6 appartements sur 81, et les prix ont déjà augmenté de 40 000 (liste du 17.09).

Dans cette situation, les derniers appartements ne deviennent généralement pas moins chers.

Vous pouvez négocier :

SaliSol Golf, Finestrat. Aucune villa n'a été vendue depuis juin. Il y en a davantage de disponibles, 9 sur 14 ; une villa vendue est même redevenue disponible, et la livraison a été reportée à 2027-2028 (liste d'octobre).

Alonis Living, Villajoyosa. Le promoteur a déjà réduit les prix dans la troisième phase de 20 000 à 33 000 euros, et cinq appartements sont de nouveau en vente (liste du 15.10).

Ici, il est logique de demander une remise, et je m'en occuperai pour vous.

Que faut-il acheter maintenant, et pour qui

Une ou deux chambres jusqu'à 330 000 euros. Il y a beaucoup de choix et de temps pour comparer. Il est inutile d'attendre des remises : le prix a été abaissé par de nouveaux programmes, pas par des concessions.

Deux chambres en bord de mer à Villajoyosa. C'est là que les ventes se font le plus rapidement. Si un appartement vous plaît, mieux vaut se décider en semaines plutôt qu'en mois.

Trois chambres avec un jardin. Un format rare, mais deux tiers de ces appartements sont disponibles. C'est le bon moment pour choisir l'étage et l'orientation.

Une villa. Le choix le plus large et le même prix plancher qu'il y a un mois.

Je tiens une base de données des listes de prix des promoteurs d'Alicante à Dénia et je vérifie chaque semaine ce qui a été vendu et ce qui est sorti. Le prix pour vous est le même qu'au bureau de vente, et je fais la recherche et la comparaison pour vous. Pourquoi vous êtes gagnant avec moi plutôt que sans moi.

Vitalii Kotenko, agent immobilier à Benidorm. Le prochain numéro mensuel est le 16 novembre 2026.