Compra sobre plano: cómo la ley protege su dinero y cómo comprobarlo usted mismo

Ejemplo: un piso de 300.000 euros

Tomemos el esquema habitual. Reserva de 6.000 euros, a la firma del contrato un pago hasta completar el 30% del precio y el resto ante notario el día de la entrega de llaves. Hasta las llaves usted entrega al promotor 90.000 euros, y con el IVA del 10% son 99.000 euros.

Supongamos que la casa no se entrega en plazo y usted reclama el dinero dos años después de los pagos. La ley obliga a devolver todo lo entregado junto con los impuestos y el interés legal:

99.000 + 99.000 × 3,25% × 2 años = 99.000 + 6.435 = unos 105.400 euros.

Esos 105.400 euros no se los paga el promotor, que quizá ya no tenga dinero, sino la aseguradora o el banco. Pero solo si usted tiene en la mano una garantía a su nombre.

Qué exige la ley

La norma se llama así: disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, en su redacción de 2015. En esencia, son tres obligaciones del promotor.

Desde el momento en que el ayuntamiento concede la licencia de obra, está obligado a garantizar la devolución de todos sus pagos con impuestos e interés legal. Solo acepta el dinero de los compradores a través de un banco, en una cuenta especial, separada del resto de sus fondos. Y tanto en el contrato como incluso en la publicidad del proyecto debe indicar que cumple esta ley, quién ha emitido la garantía y en qué banco está la cuenta.

Si no formaliza la garantía, el promotor se expone a una multa de hasta el 25% de la cantidad que debía haber asegurado.

Cómo es la garantía

Es uno de dos documentos: una póliza de seguro de caución o un aval bancario. La ley exige una póliza individual para cada comprador, en la que figure precisamente su vivienda. Por eso compruebe que el documento recoge:

Su nombre y NIE como beneficiario del pago.

El número del piso o de la casa y el nombre del proyecto.

Una cantidad que cubra todos sus pagos con IVA y que crezca con cada nuevo pago.

La referencia a su contrato de compraventa.

El nombre de la aseguradora o del banco y el número de la póliza o del aval.

Un documento general «para todo el proyecto», sin su nombre ni el número de su piso, no le protege a usted personalmente. Usted puede reclamar el pago a la aseguradora o al banco directamente, sin que intervenga el promotor.

Cómo comprobarlo usted mismo

1. La licencia de obra: número, fecha y que esté concedida precisamente para este proyecto. Mientras no exista, la garantía todavía no es obligatoria.

2. La aseguradora, en el registro de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP); el banco, en el registro del Banco de España. Ambos registros están abiertos en sus webs oficiales.

3. Confirme el número de la póliza con el propio garante, por teléfono o correo tomados de su web oficial, y no con los contactos del documento que le han enviado.

4. La misma cuenta especial debe figurar en el contrato, en la garantía y en su justificante de pago. Otra cuenta, aunque sea del mismo promotor, es motivo para no pagar.

5. Pague solo por transferencia bancaria y guarde todos los justificantes: sin ellos ni la aseguradora ni el juzgado verán su dinero.

La reserva antes de la licencia

A menudo el proyecto se vende antes de que se conceda la licencia. En esa fase la ley todavía no exige garantía, por eso la reserva antes de la licencia debe ser pequeña y solo por transferencia. En el contrato de reserva escriba la fecha en la que debe obtenerse la licencia y la devolución íntegra de la reserva si no llega. Los pagos grandes, solo después de la licencia y solo contra una garantía a su nombre.

Qué incluir en el contrato

Obligatorio por ley:

La obligación del promotor de devolver todos los pagos con el interés legal si la obra no empieza o la vivienda no se entrega en plazo.

La aseguradora o el banco que ha emitido la garantía.

El banco y el número de la cuenta especial.

Lo que yo añado:

Una fecha de entrega exacta, y no «12 meses después del inicio de las obras»: con una fecha imprecisa no se puede calcular cuándo se ha incumplido el plazo.

Que cada pago se acepta solo en la cuenta especial y solo contra una garantía por esa cantidad.

Para una reserva antes de la licencia, la fecha de obtención de la licencia y la devolución íntegra.

Si el contrato no tiene los puntos obligatorios, no se firma hasta que se añadan.

Si la casa no se entrega: pasos y plazos

Si la obra no ha empezado o la casa no se entrega en el plazo del contrato, usted elige: resolver el contrato y recuperar el dinero o conceder una prórroga al promotor. Si opta por la devolución:

1. Requerimiento formal al promotor para que devuelva el dinero, por carta con acuse de recibo (burofax).

2. Si el promotor no devuelve en 30 días: reclamación a la aseguradora por su póliza, con el contrato, la póliza y los justificantes de pago.

3. La aseguradora debe pagar en 30 días desde la reclamación.

Con un aval bancario el plazo es estricto: la reclamación debe presentarse en los dos años siguientes a la fecha en que el promotor incumplió el plazo. Si pasan los dos años, la garantía caduca.

Si no hay garantía en absoluto

Incluso entonces hay posibilidades de recuperar el dinero. El Tribunal Supremo resolvió el 21 de diciembre de 2015 que el banco que aceptó pagos de compradores en una cuenta del promotor sin comprobar la cuenta especial y la garantía responde él mismo ante el comprador. Esto vale para cualquier cuenta del promotor en ese banco. Por eso, otra vez: solo transferencia y justificantes guardados.

Cuándo termina la garantía y qué pasa tras las llaves

La garantía se cancela cuando se ha concedido la licencia de primera ocupación y la vivienda se le ha entregado. Antes del último pago ante notario, asegúrese de que ese documento ya existe.

Tras las llaves la responsabilidad del promotor continúa: la casa está asegurada diez años contra defectos de la cimentación, los muros de carga, las vigas y los forjados. Guarde el número de ese seguro, porque pasa también al siguiente propietario.

Mi conclusión

La ley en España protege bien al comprador de obra nueva, pero solo cuando los documentos están en regla. Antes del primer pago importante usted debe tener tres papeles: la licencia de obra, un contrato con el número de la cuenta especial y una garantía a su nombre por toda la cantidad.

La licencia, la garantía y el contrato los compruebo antes de su primer pago, y el precio para usted es el mismo que en la oficina de ventas. Por qué conmigo sale mejor que sin mí.

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