Покупаете новостройку на этапе стройки: как закон защищает ваши деньги и как проверить это самому

Пример: квартира за 300 000 евро

Возьмём обычную схему. Бронь 6 000 евро, при подписании договора доплата до 30% цены, остальное у нотариуса в день ключей. До ключей вы отдаёте застройщику 90 000 евро, а с IVA 10% это 99 000 евро.

Допустим, дом не сдали в срок, и вы требуете деньги назад через два года после платежей. Закон обязывает вернуть всё внесённое вместе с налогами и законными процентами:

99 000 + 99 000 × 3,25% × 2 года = 99 000 + 6 435 = около 105 400 евро.

Эти 105 400 евро вам выплачивает не застройщик, у которого денег может уже не быть, а страховая компания или банк. Но только если у вас на руках гарантия на ваше имя.

Что требует закон

Норма называется так: дополнительное положение первое закона 38/1999 о строительстве, в редакции 2015 года. Суть в трёх обязанностях застройщика.

С момента, когда мэрия выдала лицензию на строительство, он обязан гарантировать возврат всех ваших платежей с налогами и законными процентами. Деньги покупателей он принимает только через банк, на специальный счёт, отдельно от остальных своих средств. И в договоре, и даже в рекламе проекта он обязан указать, что выполняет этот закон, кто выдал гарантию и в каком банке счёт.

За то, что гарантия не оформлена, застройщику грозит штраф до 25% суммы, которую он должен был застраховать.

Как выглядит гарантия

Это один из двух документов: страховой полис (seguro de caución) или банковская гарантия (aval). Закон требует отдельный полис на каждого покупателя, в котором назван именно ваш дом. Поэтому смотрите, чтобы в документе было:

Ваше имя и NIE как получателя выплаты.

Номер квартиры или дома и название проекта.

Сумма, которая покрывает все ваши платежи с IVA, и она растёт с каждым новым платежом.

Ссылка на ваш договор купли-продажи.

Название страховой компании или банка и номер полиса или гарантии.

Общий документ «на весь проект» без вашего имени и номера квартиры лично вас не защищает. Требовать выплату у страховой или у банка вы можете сами, напрямую, без участия застройщика.

Как проверить самому

1. Лицензия на строительство: номер, дата и что выдана именно на этот проект. Пока её нет, гарантия ещё не обязательна.

2. Страховая компания в реестре Генеральной дирекции страхования (DGSFP), банк в реестре Банка Испании. Оба реестра открыты на официальных сайтах.

3. Номер полиса подтвердите у самого гаранта, по телефону или почте с его официального сайта, а не по контактам из присланного документа.

4. Один и тот же специальный счёт должен стоять в договоре, в гарантии и в вашей платёжке. Другой счёт, даже того же застройщика, это повод не платить.

5. Платите только банковским переводом и храните все платёжки: без них ни страховая, ни суд не увидят ваши деньги.

Бронь до лицензии

Часто проект продают раньше, чем выдана лицензия. Гарантии на этом этапе по закону ещё нет, поэтому бронь до лицензии только небольшая и только переводом. В договор брони впишите дату, к которой лицензия должна быть получена, и полный возврат брони, если её не будет. Крупные платежи только после лицензии и только против гарантии на ваше имя.

Что вписать в договор

Обязательно по закону:

Обязанность застройщика вернуть все платежи с законными процентами, если дом не начали или не сдали в срок.

Страховая компания или банк, выдавшие гарантию.

Банк и номер специального счёта.

От себя я добавляю:

Точную дату сдачи, а не «через 12 месяцев после начала работ»: от неясной даты не посчитать, когда нарушен срок.

Что каждый платёж принимается только на специальный счёт и только против гарантии на эту сумму.

Для брони до лицензии дату получения лицензии и полный возврат.

Если в договоре нет обязательных пунктов, договор не подписывают, пока их не добавят.

Если дом не сдали: шаги и сроки

Если стройка не началась или дом не сдан в срок из договора, у вас выбор: расторгнуть договор и вернуть деньги или дать застройщику отсрочку. Если возвращаете:

1. Официальное требование застройщику вернуть деньги, письмом с подтверждением вручения (burofax).

2. Застройщик не вернул в течение 30 дней: требование страховой компании по вашему полису, с договором, полисом и платёжками.

3. Страховая обязана выплатить в течение 30 дней со дня требования.

По банковской гарантии срок жёсткий: требование нужно предъявить в течение двух лет с даты, когда застройщик нарушил срок. Пропустили два года, гарантия сгорает.

Если гарантии нет вовсе

Даже тогда шанс вернуть деньги есть. Верховный суд Испании 21 декабря 2015 года решил: банк, который принимал платежи покупателей на счёт застройщика, не проверив специальный счёт и гарантию, отвечает перед покупателем сам. Это касается любого счёта застройщика в этом банке. Поэтому снова: только перевод и сохранённые платёжки.

Когда гарантия заканчивается и что после ключей

Гарантия закрывается, когда выдан документ о первом заселении (licencia de primera ocupación) и дом передан вам. Перед последним платежом у нотариуса убедитесь, что этот документ уже есть.

После ключей ответственность застройщика продолжается: дом застрахован на десять лет от дефектов фундамента, несущих стен, балок и перекрытий. Номер этой страховки сохраните, она переходит и к следующему владельцу.

Мой вывод

Закон в Испании защищает покупателя новостройки надёжно, но только когда документы на месте. До первого крупного платежа у вас должны быть три бумаги: лицензия на строительство, договор с номером специального счёта и гарантия на ваше имя на всю сумму.

Лицензию, гарантию и договор я проверяю до вашего первого платежа, а цена для вас та же, что в отделе продаж. Почему со мной выгоднее, чем без меня.

Читайте также: Государственный реестр туристической аренды отменён: что это меняет для покупателя.