Anulado el registro estatal de alquiler turístico: qué significa si compra un piso para alquilar

Qué había antes de la sentencia

Desde el 1 de julio de 2025 en España funcionaba un registro estatal único de arrendamientos de corta duración. Para anunciar un piso en Airbnb, Booking y otras plataformas, el propietario obtenía a través del Registro de la Propiedad un número estatal propio y lo ponía en el anuncio. El registro no solo afectaba al alquiler turístico de unos días, sino también al alquiler de temporada, de varios meses. Para un propietario en la Costa Blanca era un segundo registro encima del autonómico: el número en el registro de turismo de la Comunitat Valenciana ya lo tenía.

Qué decidió el Tribunal Supremo

El recurso lo presentó la Generalitat Valenciana. El 19 de mayo de 2026 el Tribunal Supremo lo estimó en parte: el Estado no puede crear su propio registro por encima de los autonómicos, así que todas las normas sobre el registro único y el número estatal quedan anuladas. La sentencia se publicó en el BOE el 8 de junio de 2026. Otras dos sentencias del mismo tribunal, del 21 de mayo y del 1 de junio, llegaron a la misma conclusión.

En lo demás el recurso se desestimó. Sigue la «ventanilla única digital»: las plataformas de reservas siguen enviando al Estado datos de los anuncios y de las operaciones, también para la estadística. Alquilar de forma ilegal no se ha vuelto más fácil; simplemente ahora el permiso es uno, el autonómico.

Qué hace falta en la Comunitat Valenciana

Alicante y toda la Costa Blanca forman parte de la Comunitat Valenciana, y aquí rigen sus propias normas, actualizadas en agosto de 2024.

Qué se considera vivienda turística. El alquiler a un mismo inquilino durante no más de 10 días seguidos. Todo lo que dura más es otro tipo de alquiler con sus propias reglas.

Registro. El piso se inscribe en el registro de turismo de la Comunitat Valenciana y recibe un número VT. Para ello hace falta un informe del ayuntamiento de que la vivienda turística en esa zona y en ese edificio está permitida por el planeamiento urbanístico. Los ayuntamientos pueden limitar el número de pisos turísticos en un edificio, un barrio o una zona.

Plazo. La inscripción vale cinco años, después se renueva con un nuevo informe del ayuntamiento.

Responsabilidad. Las multas por infracciones llegan a 600.000 euros, y el propietario responde de un anuncio ilegal si no identifica a quien realmente alquila el piso.

Los vecinos: una decisión que el tribunal no tocó

Desde el 3 de abril de 2025 un piso solo se puede alquilar a turistas con el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios del edificio. Hace falta el voto de tres quintas partes de todos los propietarios, que a la vez representen al menos tres quintas partes de las cuotas. Por la misma mayoría la comunidad puede subir a los pisos turísticos la cuota de gastos comunes, pero no más de un 20%. El acuerdo de la comunidad no tiene efecto retroactivo.

La trampa al comprar un piso terminado con licencia. El número VT en la Comunitat Valenciana va unido al piso, no al propietario. En cambio, la excepción para quien alquilaba a turistas antes del 3 de abril de 2025 pertenece al propio propietario. En marzo de 2026 la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) estudió un caso así en Santa Pola: el comprador que firmó la escritura el 7 de abril de 2025 recibió un piso con licencia, pero sin el acuerdo de los vecinos no puede alquilarlo a turistas. Cuenta la fecha de la escritura ante notario, no la del contrato privado.

Qué comprobar antes de reservar

Si compra un piso para alquilarlo a turistas, yo comprobaría cinco cosas:

1. Si el ayuntamiento permite la vivienda turística en esa zona y en ese edificio, y si hay un límite de pisos así.

2. Qué dicen los estatutos del complejo. En obra nueva los primeros estatutos los prepara el promotor, y su borrador se puede pedir y leer antes de comprar.

3. Qué piensa la comunidad de propietarios del alquiler turístico y si ya ha habido votación.

4. Si el piso está terminado y tiene número VT: la fecha de la escritura del propietario anterior y si existe el acuerdo de la comunidad. El número en el anuncio, por sí solo, no garantiza que vaya a poder alquilar usted.

5. Cómo va a alquilar: unos días a turistas o por temporada. Son reglas distintas y contratos distintos.

Qué significa para su compra

El tribunal quitó un número y un registro de más, pero no simplificó lo principal: el permiso del ayuntamiento, la inscripción en la región y el acuerdo de los vecinos. Por eso un piso «para alquilar» no se elige por la vista desde el balcón, sino por los documentos del edificio y de la zona. En obra nueva usted entra en el edificio el primero, junto con los demás compradores, y la situación con los vecinos se forma ante sus ojos. En un edificio terminado ya está formada, y hay que leerla en las actas de las juntas.

Los proyectos pensados desde el principio para alquilar están reunidos en la selección «Tres opciones que se compran para alquilar»: de cada uno escribo qué hay ya y qué queda por confirmar.

Le ayudo a encontrar un piso en el que el alquiler turístico sea posible según los documentos, y el precio para usted será el mismo que en la oficina de ventas: por qué conmigo sale mejor que sin mí.

Autor: Vitalii Kotenko, agente de obra nueva en la Costa Blanca. Es un análisis general de las normas, no un asesoramiento jurídico sobre un piso concreto.