Apartamento turístico o vivienda con licencia VT: qué compras en la Costa Blanca

Dos cosas distintas bajo la misma palabra «apartamento»

La ley de turismo de la Comunitat Valenciana divide todo el alojamiento turístico en modalidades. Nos interesan dos.

El apartamento turístico vive dentro de un complejo. Si a los turistas se destina todo el edificio o todo el complejo, es un «bloque de apartamentos». Si más de la mitad de las viviendas del edificio funcionan como una sola empresa turística, es un «conjunto». La regla principal para ambos es la unidad de explotación. Los apartamentos turísticos del complejo funcionan como una sola empresa, y los gestiona una sola compañía que tiene derechos sobre cada uno de ellos. El apartamento es tuyo, pero funciona dentro de un pequeño hotel.

La vivienda con licencia VT (vivienda de uso turístico) sigue siendo una vivienda normal. Se alquila entera a turistas por un plazo de hasta 10 días a un mismo inquilino, y entre alquileres puede vivir en ella el propietario. Todo lo que pase de 10 días es ya otro tipo de alquiler con sus propias reglas.

Comparación por las preguntas principales

¿Se puede vivir allí y empadronarse?

La ley no permite vivir de forma permanente en un apartamento turístico. El apartamento que forma parte de la explotación turística está destinado al alojamiento de turistas, y esa es una condición de la inscripción de todo el complejo. Si se incumplen las condiciones de la unidad de explotación, la inscripción del complejo puede modificarse o cancelarse.

El empadronamiento es otra historia. Según la instrucción del Instituto Nacional de Estadística del 17 de febrero de 2020, el padrón refleja el domicilio donde la persona vive de verdad, al margen de disputas sobre la propiedad y del estado de la vivienda. Están obligados a empadronarte donde vives de hecho. Pero el empadronamiento no cambia el uso del inmueble: el apartamento sigue siendo turístico.

Cuántas semanas al año puedes pasar tú mismo en tu apartamento, la ley no lo fija. Está escrito en el contrato con la empresa que gestiona el complejo, y en cada complejo es distinto. En nuestros proyectos, las condiciones están explicadas en las fichas.

La vivienda con licencia VT sigue siendo tu casa: puedes vivir en ella, empadronarte y alquilarla a turistas cuando estás fuera.

Quién alquila y quién cobra

En un complejo turístico alquila una sola empresa para todo el complejo. El propietario le cede su apartamento por contrato, y ella aloja a los huéspedes con servicio de hotel. Los ingresos se reparten según el contrato con esa empresa. Por ejemplo, en Delfin Natura, en l'Albir, el gestor se queda con el 18% del alquiler si el huésped lo trae él y con el 9% si lo trae el propietario, más una limpieza del 13% por estancia. En Riviera 1, en Finestrat, la gestión completa cuesta el 20% de los ingresos.

Un detalle importante que muchos descubren después de comprar: el alquiler del apartamento a la empresa explotadora lleva IVA del 21%. Es una obligación, pero gracias a ella se puede recuperar el IVA pagado en la compra; cómo funciona, en el apartado «Cómo recuperar el IVA» más abajo. La renta del no residente tributa en el impuesto sobre la renta de no residentes: 19% para residentes de la UE y del Espacio Económico Europeo, 24% para los demás. Por los meses en que el apartamento no está alquilado, el no residente paga el impuesto sobre una renta imputada, como con cualquier inmueble suyo.

Con la vivienda VT decides tú: alquilar a través de un gestor, por tu cuenta o no alquilar. Los datos de los huéspedes, en ambos casos, se comunican al Ministerio del Interior: es una obligación de todos los que alojan turistas. En el complejo lo hace el operador.

El impuesto al comprar y al vender

Un piso nuevo tributa al 10% de IVA porque es vivienda. El apartamento turístico no es vivienda, por eso al comprarlo nuevo se aplica el tipo general del 21%. El Tribunal Supremo decidió ya en 2016 que el tipo reducido exige que el inmueble pueda servir de vivienda también según la ley, y no solo por su distribución. Encima, en ambos casos, el impuesto de actos jurídicos documentados del 1,4%, notaría y registro.

Hay una forma de no pagar el 21% en efectivo. Si el comprador alquila el apartamento como empresario y se subroga en parte de la hipoteca del promotor, el impuesto se lo repercute a sí mismo y él mismo lo deduce (inversión del sujeto pasivo). La Agencia Tributaria lo confirmó en 2023, también para no residentes que compran un apartamento para alquilarlo. Así está organizado el pago en Delfin Natura.

En la reventa de un apartamento o de un piso terminado se paga el ITP: en la Comunitat Valenciana el 9%, y si el precio supera el millón de euros, el 11% sobre todo el importe.

Cómo recuperar el IVA al comprar un apartamento turístico

Quien compra un apartamento turístico nuevo paga al promotor un IVA del 21%. Ese dinero se puede recuperar, pero solo si te conviertes en España en sujeto pasivo del IVA, es decir, alquilas el apartamento como empresario y repercutes IVA en el alquiler. Al propietario que no repercute IVA en el alquiler, Hacienda no le devuelve nada.

Por qué el alquiler del apartamento lleva IVA. El alquiler normal de vivienda está exento de IVA (art. 20.Uno.23º de la ley del IVA). De esa exención la ley excluye expresamente dos casos, y los dos tienen que ver con el apartamento turístico:

Primero, la vivienda amueblada cuando el propietario se obliga a prestar servicios propios de la industria hotelera: limpieza, cambio de ropa, restauración (letra e'). Hacienda precisa: la limpieza y el cambio de ropa solo a la entrada y a la salida del huésped todavía no son un servicio hotelero, pero si son periódicos, por ejemplo una vez por semana, ya sí (consulta V1338-17).

Segundo, el alquiler a quien va a subarrendar el inmueble (letra f'). Ese es justo el caso del complejo: alquilas el apartamento al operador, y él aloja a los turistas.

En 2025 Hacienda analizó exactamente este caso: el propietario vive en otro país de la UE y el apartamento está alquilado a un operador español. Respuesta: el alquiler tributa al 21% de IVA, lo repercute el propio propietario en la factura al operador, y la regla de «paga el destinatario» aquí no se aplica (consulta V1435-25). Si alquilas tú mismo a turistas y prestas servicios hoteleros, el tipo es el 10%, como en los hoteles (art. 91.Uno.2.2º).

De ahí la diferencia principal. El piso que se alquila como vivienda a largo plazo vive sin IVA: no se repercute IVA en el alquiler, y el IVA de la compra no se recupera. El apartamento turístico alquilado al operador vive con IVA: repercutes el 21% sobre la renta y por eso tienes derecho a deducir el IVA pagado en la compra.

Qué tiene que hacer el comprador.

1. Antes de la reserva, decidir el esquema con el operador y enseñar el borrador del contrato a un asesor fiscal: si el alquiler lleva IVA o no, lo decide precisamente el contrato.

2. Obtener el número fiscal español (NIE) y la firma electrónica: las declaraciones del IVA se presentan por internet.

3. Si vives fuera de la UE, nombrar un representante en España para el IVA (art. 164.Uno de la ley del IVA). Al residente de la UE no se le exige.

4. Darse de alta con el modelo 036: inicio de la actividad de arrendamiento y alta como sujeto pasivo del IVA. Mejor antes de la operación o el mismo día: el IVA pagado antes de empezar a alquilar se deduce si la intención de alquilar está acreditada con documentos, por ejemplo con el contrato con el operador (art. 111).

5. Cada trimestre, presentar el modelo 303, una vez al año el resumen 390, y emitir al operador facturas con IVA del 21%.

Cuándo llega el dinero. El IVA de la compra se deduce en el modelo 303 del trimestre de la compra. Mientras el IVA repercutido en el alquiler sea menor que la deducción, el saldo pasa a los trimestres siguientes, y cobrarlo en dinero se puede al cierre del año, en la declaración del cuarto trimestre, que se presenta en enero. Hacienda tiene seis meses desde la presentación para devolver, y después paga intereses de demora (art. 115). Recuperar cada mes se puede a través del registro de devolución mensual (REDEME), pero entonces las declaraciones son mensuales y todas las facturas se envían al sistema electrónico SII: para un solo apartamento suele ser un gasto de gestoría innecesario.

Riesgos.

Diez años de compromiso. La deducción en inmuebles queda ligada al año de la compra y a los nueve siguientes (art. 107). Si en ese tiempo el apartamento deja de alquilarse con IVA, por ejemplo empiezas a vivir en él o lo alquilas sin IVA, una parte del impuesto devuelto habrá que reintegrarla: una décima parte por cada año que quede.

Venta en esos diez años. La reventa de un apartamento terminado está exenta de IVA, el comprador paga ITP, y el vendedor devuelve a Hacienda una parte de la deducción por los años que quedan. Se puede evitar si el comprador es también empresario con derecho a deducir: entonces el vendedor renuncia a la exención (art. 20.Dos), y la operación va con IVA, que se repercute el propio comprador. Hay que acordarlo antes de la operación.

Comprobación. Hacienda puede revisar la devolución antes de pagarla y después: pedir el contrato con el operador, las facturas, la prueba de que el apartamento se alquila de verdad. Sin un alquiler real con IVA, la devolución se revoca con intereses.

La ley cambia. El 8 de octubre de 2026 entró en vigor el Real Decreto-ley 29/2026. Desde el 1 de diciembre de 2026, la vivienda amueblada alquilada a un mismo inquilino por no más de 30 noches tributa al 10% de IVA también sin servicios hoteleros; excepción: la vivienda habitual del propio propietario. El decreto todavía debe convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, sin lo cual dejará de aplicarse. El alquiler del apartamento al operador (letra f') el decreto no lo cambia. Para las viviendas con licencia VT puede abrir el derecho a deducir el IVA, pero cómo funcionará para las ya compradas Hacienda todavía no lo ha aclarado.

Donde la ley deja margen de interpretación (cómo está redactado el contrato con el operador, cuándo empezó la actividad, cómo calcular la deducción con uso mixto), decide un asesor fiscal con tus documentos. Este artículo te muestra qué preguntarle.

Vecinos, ayuntamiento y gastos de comunidad

Para la vivienda VT, el permiso principal lo dan los vecinos. Desde el 3 de abril de 2025, solo se puede alquilar a turistas con el acuerdo de tres quintas partes de los propietarios del edificio que sumen al menos tres quintas partes de las cuotas. Con la misma mayoría la comunidad puede subir las cuotas a las viviendas turísticas, pero no más de un 20%. Además hace falta un informe del ayuntamiento de que la vivienda turística está permitida en esa zona, y la inscripción VT vale cinco años. Lo que cambió este año lo conté con detalle en el artículo sobre el registro estatal.

En un complejo turístico esta cuestión no existe: el régimen turístico se fija para todo el edificio al crearlo. A cambio, en los gastos de comunidad entran los servicios de hotel. En Delfin Natura son la recepción y la seguridad las 24 horas, el socorrista en la piscina, la limpieza de las zonas comunes e internet.

¿Se puede convertir el apartamento en vivienda?

Una sola vivienda no puede salir del régimen turístico en un bloque: todo el edificio funciona bajo unidad de explotación. En un conjunto es posible solo mientras siga destinada a turistas más de la mitad de las viviendas, y no lo decide el propietario por su cuenta. Convertir el apartamento en vivienda significa cambiar el uso del inmueble, y eso lo decide el ayuntamiento según su plan general. El propietario no tiene un derecho general a esa conversión. Compra un apartamento turístico como turístico, no contando con convertirlo.

Ventajas y riesgos

El apartamento turístico te encaja si compras por la renta y no piensas vivir aquí. Del alquiler, los huéspedes y la limpieza se ocupa el operador, y el derecho a alquilar no depende de una votación de los vecinos. Y la entrada puede ser baja: en Riviera 1 un apartamento de un dormitorio cuesta desde 147.312 euros más IVA según la lista del 14 de mayo de 2026.

Riesgos: no se puede vivir de forma permanente, al comprar obra nueva 21% en lugar de 10%, y el dinero entregado durante la obra no está protegido por la garantía de la ley 38/1999: solo afecta a las viviendas. Por eso, en un apartamento turístico sobre plano miro con especial atención el calendario de pagos.

La vivienda con licencia VT te encaja si quieres vivir y también alquilar. Pero su futuro turístico depende del ayuntamiento y de los vecinos, y eso hay que comprobarlo antes de la reserva.

Qué significa para tu compra

Primero decide qué es lo principal para ti: tu casa junto al mar o una renta sin complicaciones. Para casa hace falta un piso, y si quieres, con licencia VT. Para renta encaja un apartamento turístico, y conviene comprarlo como una habitación de hotel que es tuya. Antes de reservar yo leería el contrato con el operador: cómo se reparten los ingresos, cuántas semanas vives tú, quién paga las reparaciones y cuánto cuesta salir del contrato.

Los proyectos para alquilar están reunidos en la selección «Qué se puede alquilar». Te ayudo a elegir según tu objetivo, y el precio para ti será el mismo que en la oficina de ventas: por qué conmigo sale mejor que sin mí.