Купуєте новобудову на етапі будівництва: як закон захищає ваші гроші і як перевірити це самому

Приклад: квартира за 300 000 євро

Візьмімо звичайну схему. Бронь 6 000 євро, під час підписання договору доплата до 30% ціни, решта в нотаріуса в день ключів. До ключів ви віддаєте забудовникові 90 000 євро, а з IVA 10% це 99 000 євро.

Припустімо, будинок не здали вчасно, і ви вимагаєте гроші назад через два роки після платежів. Закон зобов'язує повернути все внесене разом із податками та законними відсотками:

99 000 + 99 000 × 3,25% × 2 роки = 99 000 + 6 435 = близько 105 400 євро.

Ці 105 400 євро вам виплачує не забудовник, у якого грошей може вже не бути, а страхова компанія або банк. Але тільки якщо у вас на руках гарантія на ваше ім'я.

Що вимагає закон

Норма називається так: перше додаткове положення закону 38/1999 про будівництво, у редакції 2015 року. Суть у трьох обов'язках забудовника.

Від моменту, коли мерія видала ліцензію на будівництво, він зобов'язаний гарантувати повернення всіх ваших платежів із податками та законними відсотками. Гроші покупців він приймає лише через банк, на спеціальний рахунок, окремо від решти своїх коштів. І в договорі, і навіть у рекламі проєкту він зобов'язаний вказати, що виконує цей закон, хто видав гарантію і в якому банку рахунок.

За те, що гарантію не оформлено, забудовникові загрожує штраф до 25% суми, яку він мав застрахувати.

Як виглядає гарантія

Це один із двох документів: страховий поліс (seguro de caución) або банківська гарантія (aval). Закон вимагає окремий поліс на кожного покупця, у якому названо саме ваш будинок. Тому дивіться, щоб у документі було:

Ваше ім'я та NIE як отримувача виплати.

Номер квартири або будинку і назва проєкту.

Сума, яка покриває всі ваші платежі з IVA і зростає з кожним новим платежем.

Посилання на ваш договір купівлі-продажу.

Назва страхової компанії або банку і номер поліса чи гарантії.

Загальний документ «на весь проєкт» без вашого імені та номера квартири особисто вас не захищає. Вимагати виплату у страхової або в банку ви можете самі, напряму, без участі забудовника.

Як перевірити самому

1. Ліцензія на будівництво: номер, дата і що видана саме на цей проєкт. Поки її немає, гарантія ще не обов'язкова.

2. Страхова компанія в реєстрі Генеральної дирекції страхування (DGSFP), банк у реєстрі Банку Іспанії. Обидва реєстри відкриті на офіційних сайтах.

3. Номер поліса підтвердіть у самого гаранта, телефоном або поштою з його офіційного сайту, а не за контактами з надісланого документа.

4. Один і той самий спеціальний рахунок має стояти в договорі, у гарантії та у вашій платіжці. Інший рахунок, навіть того самого забудовника, це привід не платити.

5. Платіть лише банківським переказом і зберігайте всі платіжки: без них ні страхова, ні суд не побачать ваших грошей.

Бронь до ліцензії

Часто проєкт продають раніше, ніж видано ліцензію. Гарантії на цьому етапі за законом ще немає, тому бронь до ліцензії лише невелика і лише переказом. У договір броні впишіть дату, до якої ліцензію має бути отримано, і повне повернення броні, якщо її не буде. Великі платежі лише після ліцензії і лише під гарантію на ваше ім'я.

Що вписати в договір

Обов'язково за законом:

Обов'язок забудовника повернути всі платежі із законними відсотками, якщо будинок не почали або не здали вчасно.

Страхова компанія або банк, що видали гарантію.

Банк і номер спеціального рахунку.

Від себе я додаю:

Точну дату здачі, а не «через 12 місяців після початку робіт»: від нечіткої дати не порахувати, коли порушено строк.

Що кожен платіж приймається лише на спеціальний рахунок і лише під гарантію на цю суму.

Для броні до ліцензії дату отримання ліцензії та повне повернення.

Якщо в договорі немає обов'язкових пунктів, договір не підписують, доки їх не додадуть.

Якщо будинок не здали: кроки і строки

Якщо будівництво не почалося або будинок не здано у строк із договору, у вас вибір: розірвати договір і повернути гроші або дати забудовникові відстрочку. Якщо повертаєте:

1. Офіційна вимога забудовникові повернути гроші, листом із підтвердженням вручення (burofax).

2. Забудовник не повернув протягом 30 днів: вимога до страхової компанії за вашим полісом, із договором, полісом і платіжками.

3. Страхова зобов'язана виплатити протягом 30 днів від дня вимоги.

За банківською гарантією строк жорсткий: вимогу треба пред'явити протягом двох років від дати, коли забудовник порушив строк. Пропустили два роки, гарантія згорає.

Якщо гарантії немає зовсім

Навіть тоді шанс повернути гроші є. Верховний суд Іспанії 21 грудня 2015 року вирішив: банк, який приймав платежі покупців на рахунок забудовника, не перевіривши спеціальний рахунок і гарантію, відповідає перед покупцем сам. Це стосується будь-якого рахунку забудовника в цьому банку. Тому знову: лише переказ і збережені платіжки.

Коли гарантія закінчується і що після ключів

Гарантія закривається, коли видано документ про перше заселення (licencia de primera ocupación) і будинок передано вам. Перед останнім платежем у нотаріуса переконайтеся, що цей документ уже є.

Після ключів відповідальність забудовника триває: будинок застрахований на десять років від дефектів фундаменту, несучих стін, балок і перекриттів. Номер цієї страховки збережіть, вона переходить і до наступного власника.

Мій висновок

Закон в Іспанії захищає покупця новобудови надійно, але тільки коли документи на місці. До першого великого платежу у вас мають бути три папери: ліцензія на будівництво, договір із номером спеціального рахунку і гарантія на ваше ім'я на всю суму.

Ліцензію, гарантію і договір я перевіряю до вашого першого платежу, а ціна для вас та сама, що у відділі продажу. Чому зі мною вигідніше, ніж без мене.

Читайте також: Державний реєстр туристичної оренди скасовано: що це змінює для покупця.