Государственный реестр туристической аренды отменён: что это значит, если вы покупаете квартиру под сдачу

Что было до суда

С 1 июля 2025 года в Испании работал единый государственный реестр краткосрочной аренды. Чтобы разместить квартиру на Airbnb, Booking и других платформах, владелец получал через Регистр собственности отдельный государственный номер и ставил его в объявление. Реестр касался не только туристической аренды на несколько дней, но и сдачи на сезон, на несколько месяцев. Для владельца на Коста Бланка это была вторая регистрация поверх региональной: номер в реестре туризма Валенсийского сообщества у него уже был.

Что решил Верховный суд

Иск подало правительство Валенсийского сообщества. 19 мая 2026 года Верховный суд частично его удовлетворил: государство не вправе создавать свой реестр поверх региональных, поэтому все нормы о едином реестре и государственном номере отменены. Решение опубликовано в официальном бюллетене BOE 8 июня 2026 года. Ещё два решения того же суда, от 21 мая и 1 июня, пришли к тому же выводу.

В остальном иск отклонён. Осталось цифровое «единое окно»: платформы бронирования по-прежнему передают государству данные об объявлениях и сделках, в том числе для статистики. Сдавать нелегально от этого не стало проще, просто разрешение теперь одно, региональное.

Что нужно в Валенсийском сообществе

Аликанте и вся Коста Бланка входят в Валенсийское сообщество, и здесь действуют свои правила, обновлённые в августе 2024 года.

Что считается туристическим жильём. Сдача одному и тому же арендатору подряд не дольше 10 дней. Всё, что дольше, это другой вид аренды со своими правилами.

Регистрация. Квартиру вносят в реестр туризма Валенсийского сообщества и получают номер VT. Для этого нужна справка мэрии о том, что туристическое жильё в этой зоне и в этом доме разрешено градостроительными правилами. Мэрии вправе ограничивать число туристических квартир в доме, квартале или районе.

Срок. Регистрация действует пять лет, потом её продлевают с новой справкой мэрии.

Ответственность. Штрафы за нарушения доходят до 600 000 евро, а собственник отвечает за незаконное объявление, если не назовёт того, кто фактически сдаёт квартиру.

Соседи: решение, которое суд не трогал

С 3 апреля 2025 года сдавать квартиру туристам можно только с явного согласия сообщества собственников дома. Нужен голос трёх пятых всех собственников, у которых вместе не меньше трёх пятых долей в доме. Тем же большинством сообщество может поднять для туристических квартир взносы на общие расходы, но не больше чем на 20%. Решение сообщества не имеет обратной силы.

Ловушка при покупке готовой квартиры с лицензией. Номер VT в Валенсийском сообществе привязан к квартире, а не к владельцу. А вот исключение для тех, кто сдавал туристам до 3 апреля 2025 года, принадлежит самому владельцу. В марте 2026 года Главное управление правовой безопасности и публичной веры (DGSJFP) рассмотрело такой случай в Санта-Поле: покупатель, подписавший эскритуру 7 апреля 2025 года, получил квартиру с лицензией, но без согласия соседей сдавать её туристам не может. Считается дата нотариальной сделки, а не частного договора.

Что проверить до брони

Если вы покупаете квартиру, чтобы сдавать её отдыхающим, я бы проверил пять вещей:

1. Разрешает ли мэрия туристическое жильё в этой зоне и в этом доме, и нет ли лимита на число таких квартир.

2. Что написано в уставе комплекса. В новостройке первый устав готовит застройщик, и его проект можно попросить и прочитать до покупки.

3. Как сообщество собственников относится к туристической аренде и было ли уже голосование.

4. Если квартира готовая и с номером VT: дату эскритуры прежнего владельца и есть ли согласие сообщества. Номер в объявлении сам по себе не гарантирует, что сдавать сможете вы.

5. Как вы будете сдавать: на несколько дней туристам или на сезон. Это разные правила и разные договоры.

Что это значит для вашей покупки

Суд убрал лишний номер и лишнюю регистрацию, но не упростил главное: разрешение мэрии, регистрацию в регионе и согласие соседей. Поэтому квартира «под аренду» выбирается не по виду с балкона, а по документам дома и зоны. В новостройке вы входите в дом первым, вместе с остальными покупателями, и картина с соседями складывается у вас на глазах. В готовом доме она уже сложилась, и её надо прочитать в протоколах собрания.

Проекты, которые с самого начала задуманы под аренду, собраны в подборке «Три варианта, которые покупают под аренду»: по каждому я пишу, что уже есть, а что ещё предстоит подтвердить.

Подобрать квартиру, где туристическая аренда возможна по документам, я помогу, и цена для вас будет та же, что в отделе продаж: почему со мной выгоднее, чем без меня.

Автор: Виталий Котенко, агент по новостройкам на Коста Бланка. Это общий разбор правил, а не юридическая консультация по конкретной квартире.