Державний реєстр туристичної оренди скасовано: що це означає, якщо ви купуєте квартиру під здачу

Що було до суду

З 1 липня 2025 року в Іспанії працював єдиний державний реєстр короткострокової оренди. Щоб розмістити квартиру на Airbnb, Booking та інших платформах, власник отримував через Реєстр власності окремий державний номер і ставив його в оголошення. Реєстр стосувався не лише туристичної оренди на кілька днів, а й здачі на сезон, на кілька місяців. Для власника на Коста Бланка це була друга реєстрація поверх регіональної: номер у реєстрі туризму Валенсійської громади в нього вже був.

Що вирішив Верховний суд

Позов подав уряд Валенсійської громади. 19 травня 2026 року Верховний суд частково його задовольнив: держава не має права створювати свій реєстр поверх регіональних, тому всі норми про єдиний реєстр і державний номер скасовано. Рішення опубліковано в офіційному бюлетені BOE 8 червня 2026 року. Ще два рішення того ж суду, від 21 травня і 1 червня, дійшли того ж висновку.

В іншому позов відхилено. Залишилося цифрове «єдине вікно»: платформи бронювання й надалі передають державі дані про оголошення та угоди, зокрема для статистики. Здавати нелегально від цього не стало простіше, просто дозвіл тепер один, регіональний.

Що потрібно у Валенсійській громаді

Аліканте і все Коста Бланка входять до Валенсійської громади, і тут діють свої правила, оновлені в серпні 2024 року.

Що вважається туристичним житлом. Здача одному й тому самому орендареві поспіль не довше 10 днів. Усе, що довше, це інший вид оренди зі своїми правилами.

Реєстрація. Квартиру вносять до реєстру туризму Валенсійської громади й отримують номер VT. Для цього потрібна довідка мерії про те, що туристичне житло в цій зоні та в цьому будинку дозволене містобудівними правилами. Мерії мають право обмежувати кількість туристичних квартир у будинку, кварталі чи районі.

Строк. Реєстрація діє п'ять років, потім її продовжують із новою довідкою мерії.

Відповідальність. Штрафи за порушення сягають 600 000 євро, а власник відповідає за незаконне оголошення, якщо не назве того, хто фактично здає квартиру.

Сусіди: рішення, якого суд не торкався

З 3 квітня 2025 року здавати квартиру туристам можна лише з явної згоди спільноти власників будинку. Потрібен голос трьох п'ятих усіх власників, у яких разом не менше трьох п'ятих часток у будинку. Тією ж більшістю спільнота може підняти для туристичних квартир внески на спільні витрати, але не більше ніж на 20%. Рішення спільноти не має зворотної сили.

Пастка під час купівлі готової квартири з ліцензією. Номер VT у Валенсійській громаді прив'язаний до квартири, а не до власника. А от виняток для тих, хто здавав туристам до 3 квітня 2025 року, належить самому власникові. У березні 2026 року Головне управління правової безпеки та публічної віри (DGSJFP) розглянуло такий випадок у Санта-Полі: покупець, який підписав ескрітуру 7 квітня 2025 року, отримав квартиру з ліцензією, але без згоди сусідів здавати її туристам не може. Рахується дата нотаріальної угоди, а не приватного договору.

Що перевірити до броні

Якщо ви купуєте квартиру, щоб здавати її відпочивальникам, я б перевірив п'ять речей:

1. Чи дозволяє мерія туристичне житло в цій зоні та в цьому будинку, і чи немає ліміту на кількість таких квартир.

2. Що написано в статуті комплексу. У новобудові перший статут готує забудовник, і його проєкт можна попросити й прочитати до купівлі.

3. Як спільнота власників ставиться до туристичної оренди і чи вже було голосування.

4. Якщо квартира готова і з номером VT: дату ескрітури попереднього власника і чи є згода спільноти. Номер в оголошенні сам по собі не гарантує, що здавати зможете ви.

5. Як ви будете здавати: на кілька днів туристам чи на сезон. Це різні правила і різні договори.

Що це означає для вашої купівлі

Суд прибрав зайвий номер і зайву реєстрацію, але не спростив головного: дозволу мерії, реєстрації в регіоні та згоди сусідів. Тому квартира «під оренду» обирається не за краєвидом із балкона, а за документами будинку і зони. У новобудові ви заходите в будинок першим, разом з іншими покупцями, і картина із сусідами складається у вас на очах. У готовому будинку вона вже склалася, і її треба прочитати в протоколах зборів.

Проєкти, задумані від самого початку під оренду, зібрані в добірці «Три варіанти, які купують під оренду»: про кожен я пишу, що вже є, а що ще належить підтвердити.

Підібрати квартиру, де туристична оренда можлива за документами, я допоможу, і ціна для вас буде та сама, що у відділі продажу: чому зі мною вигідніше, ніж без мене.

Автор: Віталій Котенко, агент із новобудов на Коста Бланка. Це загальний розбір правил, а не юридична консультація щодо конкретної квартири.