Реальні ціни угод від Ель Кампельо до Денії: п'ять міфів і що показує нотаріат

Що я порівнював

За рік у нотаріусів дванадцяти міст від Ель Кампельо до Денії підписали 9 829 договорів купівлі-продажу житла. З них 1 511 це новобудова. По кожному місту в мене є середня ціна метра по всьому ринку, медіана, ціна метра в новобудові, зростання цін за рік і частка новобудови в угодах.

Середня складає всі угоди і ділить на їх кількість: кілька дорогих угод піднімають її для всього міста. Медіана це ціна метра рівно посередині: половина угод дешевша, половина дорожча. Для покупця звичайної квартири медіана ближча до життя.

Міф перший: «Бенідорм найдорожчий»

За середньою ціною Бенідорм і справді другий: 3 074 євро за метр, дорожча лише Хавея. Але медіана в Бенідормі 2 640 євро. Це нижче, ніж у Фінестраті, Полопі, Кальпе, Денії та Хавеї.

Розгадка в тому, як рахується середня: дорогі угоди тягнуть її вгору, а медіана їх майже не помічає. У Бенідормі за рік пройшло 164 угоди з новобудовою по 7 239 євро за метр, і саме вони піднімають середню по всьому місту. При цьому середня угода в Бенідормі найменша в наборі: 76 метрів за 232 942 євро. Типова угода в Бенідормі за метр дешевша за типову угоду у Фінестраті по сусідству.

Висновок для покупця: дорогий Бенідорм це верхня частина його ринку, а не все місто. За типовими угодами він дешевший за Фінестрат і Полоп, і бюджет, який здається скромним для Бенідорма, тут цілком працює.

Міф другий: «Новобудова завжди вдвічі дорожча за вторинку»

Порівнюю метр у новобудові з метром по всьому ринку міста, де вторинка йде разом із новобудовою. У Фінестраті метр у новобудові коштує 3 073 євро проти 2 774 по всьому ринку: різниця 11%. В Ель Кампельо 2%, у Хавеї 16%. Це доплата за новий дім, і вона помітно скромніша, ніж прийнято думати. У Денії, Полопі та Вільяхойосі розрив більший: 31%, 36% і 57%.

Удвічі й більше виходить там, де новобудов мало і вони штучні. У Бенідормі 7 239 євро за метр проти 3 074, в Алтеї 7 127 проти 2 946. В Алтеї за рік у нотаріуса пройшло всього 13 угод із новобудовою: на такому числі середня показує ціну кількох конкретних будинків, а не ринку.

У Бенідорма своя історія. Із 164 угод із новобудовою за рік 125 припали на один квартал, липень-вересень 2025, і метр того кварталу був 8 341 євро. А у квітні-червні 2026 угод із новобудовою було чотири. Нотаріальна угода щодо новобудови, як правило, це день ключів: коли здається великий будинок, усі його покупці підписують за кілька тижнів.

Висновок: розрив між новобудовою і ринком міста залежить від того, які будинки здавалися цього року. Нову квартиру треба порівнювати із сусідніми новими будинками, а не із середньою по місту. Там, де новобудова масова, як у Фінестраті, доплата за новий дім невелика.

Міф третій: «Новобудови є в кожному місті»

Частка новобудови в угодах відрізняється більше ніж у тридцять разів. У Фінестраті це 49,1%, майже кожна друга угода. У Полопі 28,1%, у Хавеї 22,9%, у Денії 22,3%, у Вільяхойосі 19,6%. А в Бенідормі 8,4%, у Кальпе 4,8%, у Ла Нусії 3,5%, в Алтеї 2,3%, в Альфасі 1,5%.

За кількістю угод із новобудовою перша Денія, 393 за рік. Фінестрат другий, 305, але у Фінестраті це половина всього ринку, а в Денії п'ята частина.

Висновок: якщо ви хочете новий дім і вибір, коло пошуку починається з Фінестрата, Полопа і Вільяхойоси. Якщо ви закохані в Алтею чи Альфас, готуйтеся до того, що новобудова там рідкість: 13 і 7 угод за рік на все місто. П'ять найдоступніших новобудов я збираю по всьому узбережжю, а не по одному місту.

Міф четвертий: «Ціни вже виросли скрізь, я запізнився»

Зростання за рік за даними нотаріату йде від 3,7% в Ель Кампельо до 39,6% у Полопі. Між ними Альфас із 23,0%, Ла Нусія із 17,1%, Бенідорм із 14,9%, Хавея і Денія по 13,9%, Вільяхойоса 11,9%, Фінестрат 11,0%. Алтея і Кальпе додали близько 6%.

Тобто ринок не один, їх дванадцять, і кожен рухається своїм темпом. Полоп за рік додав майже сорок відсотків і за медіаною вже коштує як Фінестрат: 2 846 євро проти 2 857. Альфас і Ла Нусія за рік виросли сильніше за Бенідорм, а Кальпе і Алтея росли спокійніше за всіх, крім Ель Кампельо.

Висновок: запізнитися можна на конкретне місто, а не на весь ринок. Хто порівнює сусідні міста, знаходить те, де ціна ще не наздогнала сусіда.

Міф п'ятий: «Біля моря завжди дорожче, ніж у горах»

Найнижча медіана в наборі у Вільяхойоси: 1 885 євро за метр. Це місто на морі. Поруч Ла Нусія в горах із медіаною 1 948 євро. А Полоп у глибині, без виходу до моря, за медіаною коштує як Фінестрат.

У Вільяхойосі типова угода дешева, а метр у новобудові коштує 3 761 євро, у півтора раза вище за середню по місту. Покупець тут платить не за назву міста, а за конкретний дім.

Висновок: ціну робить не адреса «біля моря», а сам дім. В одному й тому самому місті квартира в старому будинку і нова квартира з басейном це два різні ринки. Якщо вам ближчий свій дім із садом замість квартири, гірські містечка дають більше метрів за ті самі гроші: середня угода в Ла Нусії це 133 метри за 257 637 євро, у Бенідормі 76 метрів за 232 942.

Що це означає для покупця

Середня ціна по місту мало говорить про вашу майбутню квартиру. Дивіться на медіану, на частку новобудови і на те, скільки угод стоїть за цифрою. Якщо новобудов у місті за рік продано півтора десятка, середня ціна це не ринок, а кілька конкретних будинків.

Я веду свою базу прайсів забудовників і порівнюю їх із тим, що реально підписують у нотаріуса. Ціна для вас та сама, що у відділі продажів, а порівняння ринку я роблю за вас. Чому зі мною вигідніше, ніж без мене.