Реальные цены сделок от Эль Кампельо до Дении: пять мифов и что показывает нотариат

Что я сравнивал

За год у нотариусов двенадцати городов от Эль Кампельо до Дении подписали 9 829 договоров купли-продажи жилья. Из них 1 511 это новостройка. По каждому городу у меня есть средняя цена метра по всему рынку, медиана, цена метра в новостройке, рост цен за год и доля новостройки в сделках.

Средняя складывает все сделки и делит на их число: несколько дорогих сделок поднимают её для всего города. Медиана это цена метра ровно посередине: половина сделок дешевле, половина дороже. Для покупателя обычной квартиры медиана ближе к жизни.

Миф первый: «Бенидорм самый дорогой»

По средней цене Бенидорм и правда второй: 3 074 евро за метр, дороже только Хавея. Но медиана в Бенидорме 2 640 евро. Это ниже, чем в Финестрате, Полопе, Кальпе, Дении и Хавее.

Разгадка в том, как считается средняя: дорогие сделки тянут её вверх, а медиана их почти не замечает. В Бенидорме за год прошло 164 сделки с новостройкой по 7 239 евро за метр, и именно они поднимают среднюю по всему городу. При этом средняя сделка в Бенидорме самая маленькая в наборе: 76 метров за 232 942 евро. Типичная сделка в Бенидорме за метр дешевле типичной сделки в Финестрате по соседству.

Вывод для покупателя: дорогой Бенидорм это верхняя часть его рынка, а не весь город. По типичным сделкам он дешевле Финестрата и Полопа, и бюджет, который кажется скромным для Бенидорма, здесь вполне работает.

Миф второй: «Новостройка всегда вдвое дороже вторички»

Сравниваю метр в новостройке с метром по всему рынку города, где вторичка идёт вместе с новостройкой. В Финестрате метр в новостройке стоит 3 073 евро против 2 774 по всему рынку: разница 11%. В Эль Кампельо 2%, в Хавее 16%. Это доплата за новый дом, и она заметно скромнее, чем принято думать. В Дении, Полопе и Вильяхойосе разрыв больше: 31%, 36% и 57%.

Вдвое и больше выходит там, где новостройки мало и она штучная. В Бенидорме 7 239 евро за метр против 3 074, в Алтее 7 127 против 2 946. В Алтее за год у нотариуса прошло всего 13 сделок с новостройкой: на таком числе средняя показывает цену нескольких конкретных домов, а не рынка.

В Бенидорме своя история. Из 164 сделок с новостройкой за год 125 пришлись на один квартал, июль-сентябрь 2025, и метр в тот квартал был 8 341 евро. А в апреле-июне 2026 сделок с новостройкой было четыре. Нотариальная сделка по новостройке, как правило, это день ключей: когда сдаётся большой дом, все его покупатели подписывают за несколько недель.

Вывод: разрыв между новостройкой и рынком города зависит от того, какие дома сдавались в этот год. Новую квартиру надо сравнивать с соседними новыми домами, а не со средней по городу. Там, где новостройка массовая, как в Финестрате, доплата за новый дом невелика.

Миф третий: «Новостройки есть в каждом городе»

Доля новостройки в сделках отличается больше чем в тридцать раз. В Финестрате это 49,1%, почти каждая вторая сделка. В Полопе 28,1%, в Хавее 22,9%, в Дении 22,3%, в Вильяхойосе 19,6%. А в Бенидорме 8,4%, в Кальпе 4,8%, в Ла Нусии 3,5%, в Алтее 2,3%, в Альфасе 1,5%.

По числу сделок с новостройкой первая Дения, 393 за год. Финестрат второй, 305, но в Финестрате это половина всего рынка, а в Дении пятая часть.

Вывод: если вы хотите новый дом и выбор, круг поиска начинается с Финестрата, Полопа и Вильяхойосы. Если вы влюблены в Алтею или Альфас, готовьтесь к тому, что новостройка там редкость: 13 и 7 сделок за год на весь город. Пять самых доступных новостроек я собираю по всему побережью, а не по одному городу.

Миф четвёртый: «Цены уже выросли везде, я опоздал»

Рост за год по данным нотариата идёт от 3,7% в Эль Кампельо до 39,6% в Полопе. Между ними Альфас с 23,0%, Ла Нусия с 17,1%, Бенидорм с 14,9%, Хавея и Дения по 13,9%, Вильяхойоса 11,9%, Финестрат 11,0%. Алтея и Кальпе прибавили около 6%.

То есть рынок не один, их двенадцать, и каждый движется своим темпом. Полоп за год прибавил почти сорок процентов и по медиане уже стоит как Финестрат: 2 846 евро против 2 857. Альфас и Ла Нусия за год выросли сильнее Бенидорма, а Кальпе и Алтея росли спокойнее всех, кроме Эль Кампельо.

Вывод: опоздать можно на конкретный город, а не на весь рынок. Кто сравнивает соседние города, находит тот, где цена ещё не догнала соседа.

Миф пятый: «У моря всегда дороже, чем в горах»

Самая низкая медиана в наборе у Вильяхойосы: 1 885 евро за метр. Это город на море. Рядом Ла Нусия в горах с медианой 1 948 евро. А Полоп в глубине, без выхода к морю, по медиане стоит как Финестрат.

В Вильяхойосе типичная сделка дешёвая, а метр в новостройке стоит 3 761 евро, в полтора раза выше средней по городу. Покупатель здесь платит не за название города, а за конкретный дом.

Вывод: цену делает не адрес «у моря», а сам дом. В одном и том же городе квартира в старом доме и новая квартира с бассейном это два разных рынка. Если вам ближе свой дом с садом вместо квартиры, горные городки дают больше метров за те же деньги: средняя сделка в Ла Нусии это 133 метра за 257 637 евро, в Бенидорме 76 метров за 232 942.

Что это значит для покупателя

Средняя цена по городу мало говорит о вашей будущей квартире. Смотрите на медиану, на долю новостройки и на то, сколько сделок стоит за цифрой. Если новостроек в городе за год продано полтора десятка, средняя цена это не рынок, а несколько конкретных домов.

Я веду свою базу прайсов застройщиков и сравниваю их с тем, что реально подписывают у нотариуса. Цена для вас та же, что в отделе продаж, а сравнение рынка я делаю за вас. Почему со мной выгоднее, чем без меня.