Prix de vente réels d'El Campello à Dénia : cinq mythes et ce que montrent les données notariales

Ce que j'ai comparé

En un an, les notaires de douze villes, d'El Campello à Dénia, ont signé 9 829 ventes de logements. Parmi elles, 1 511 sont des logements neufs. Pour chaque ville, j'ai le prix moyen au mètre carré sur l'ensemble du marché, la médiane, le prix au mètre carré du neuf, la hausse des prix sur l'année et la part du neuf dans les ventes.

La moyenne additionne toutes les ventes et divise par leur nombre : quelques transactions coûteuses la tirent vers le haut pour toute la ville. La médiane est le prix par mètre carré juste au milieu : la moitié des ventes sont moins chères et l'autre moitié plus chères. Pour quelqu'un qui achète un appartement ordinaire, la médiane est plus proche de la réalité.

Mythe un : « Benidorm est la plus chère »

Par prix moyen, Benidorm est vraiment deuxième : 3 074 euros par mètre carré, seule Jávea est plus élevée. Mais la médiane à Benidorm est de 2 640 euros. C'est plus bas qu'à Finestrat, Polop, Calpe, Dénia et Jávea.

La réponse réside dans la façon dont la moyenne est calculée : les transactions coûteuses la tirent vers le haut, et la médiane les remarque à peine. À Benidorm, 164 ventes de logements neufs ont été signées dans l'année à 7 239 euros par mètre carré, et elles sont ce qui fait monter la moyenne pour toute la ville. En même temps, la vente moyenne à Benidorm est la plus petite de l'ensemble : 76 mètres carrés pour 232 942 euros. Par mètre carré, une vente typique à Benidorm est moins chère qu'une vente typique à Finestrat à côté.

Conclusion pour un acheteur : le Benidorm cher, c'est le haut de gamme de son marché, pas toute la ville. Si l'on regarde les ventes typiques, la ville est moins chère que Finestrat et Polop, et un budget qui semble modeste pour Benidorm y suffit parfaitement.

Mythe deux : « Un logement neuf coûte toujours deux fois plus cher qu'un logement ancien »

Je compare le prix au mètre carré dans les logements neufs avec celui de l'ensemble du marché de la ville, où les reventes et les logements neufs sont mélangés. À Finestrat, un mètre carré dans un logement neuf coûte 3 073 euros contre 2 774 sur l'ensemble du marché : un écart de 11 %. À El Campello, il est de 2 %, à Jávea de 16 %. C'est la prime pour un logement neuf, et elle est nettement plus petite que ce que l'on pense généralement. À Dénia, Polop et Villajoyosa, l'écart est plus large : 31 %, 36 % et 57 %.

C'est deux fois plus, voire davantage, là où les logements neufs sont rares et ponctuels. À Benidorm, c'est 7 239 euros le m² contre 3 074 ; à Altea 7 127 contre 2 946. À Altea, seules 13 ventes de logements neufs sont passées chez le notaire sur toute l'année : avec un tel chiffre, la moyenne reflète le prix de quelques logements précis, pas le marché.

Benidorm a sa propre histoire. Sur 164 ventes de logements neufs dans l'année, 125 ont eu lieu en un seul trimestre, juillet-septembre 2025, et le prix au mètre carré ce trimestre-là était de 8 341 euros. En avril-juin 2026, il y a eu quatre ventes de logements neufs. La vente notariale d'un logement neuf a généralement lieu le jour de la remise des clés : quand un grand immeuble est livré, tous ses acheteurs signent en quelques semaines.

Conclusion : l'écart entre les logements neufs et le marché de la ville dépend des bâtiments livrés cette année-là. Un nouvel appartement doit être comparé aux nouveaux bâtiments voisins, pas à la moyenne de la ville. Là où les logements neufs dominent le marché, comme à Finestrat, la prime pour un logement neuf est faible.

Mythe trois : « Toutes les villes ont des logements neufs »

La part des logements neufs dans les ventes varie plus de trente fois. À Finestrat, elle est de 49,1 %, presque une vente sur deux. À Polop 28,1 %, à Jávea 22,9 %, à Dénia 22,3 %, à Villajoyosa 19,6 %. Et à Benidorm 8,4 %, à Calpe 4,8 %, à La Nucía 3,5 %, à Altea 2,3 %, à l'Alfàs 1,5 %.

En nombre de ventes de logements neufs, Dénia arrive en tête avec 393 sur l'année. Finestrat est deuxième avec 305, mais à Finestrat cela représente la moitié du marché total, alors qu'à Dénia c'est un cinquième.

Conclusion : si vous souhaitez un logement neuf et du choix, la recherche commence par Finestrat, Polop et Villajoyosa. Si vous avez craqué pour Altea ou l'Alfàs, préparez-vous à ce que les logements neufs y soient rares : 13 et 7 ventes dans l'année pour toute la ville. Je sélectionne les cinq logements neufs les plus abordables sur toute la côte, pas dans une seule ville.

Mythe quatre : « Les prix ont déjà augmenté partout, j'arrive trop tard »

La hausse sur l'année selon les notaires va de 3,7 % à El Campello à 39,6 % à Polop. Entre les deux, il y a l'Alfàs avec 23,0 %, La Nucía avec 17,1 %, Benidorm avec 14,9 %, Jávea et Dénia avec 13,9 % chacun, Villajoyosa 11,9 %, Finestrat 11,0 %. Altea et Calpe ont ajouté environ 6 %.

En d'autres termes, il n'y a pas un marché mais douze, et chacun évolue à son propre rythme. Polop a gagné presque quarante pour cent en un an et coûte déjà autant que Finestrat en médiane : 2 846 euros contre 2 857. L'Alfàs et La Nucía ont plus progressé que Benidorm sur l'année, tandis que Calpe et Altea ont augmenté plus calmement que tous les autres sauf El Campello.

Conclusion : vous pouvez être en retard pour une ville en particulier, pas pour tout le marché. Quiconque compare les villes voisines trouve celle où le prix n'a pas encore rattrapé celui de sa voisine.

Mythe cinq : « En bord de mer, c'est toujours plus cher que dans les collines »

La médiane la plus basse de l'ensemble appartient à Villajoyosa : 1 885 euros par mètre carré. C'est une ville côtière. À côté se trouve La Nucía, dans les collines, avec une médiane de 1 948 euros. Et Polop, à l'intérieur des terres sans littoral, coûte le même prix que Finestrat par médiane.

À Villajoyosa, la vente typique est bon marché, tandis qu'un mètre carré dans un logement neuf coûte 3 761 euros, soit une fois et demie la moyenne de la ville. Ici, l'acheteur paie non pas pour le nom de la ville mais pour un logement spécifique.

Conclusion : le prix est fixé non par une adresse « en bord de mer » mais par le logement lui-même. Dans une même ville, un appartement dans un ancien bâtiment et un nouvel appartement avec piscine sont deux marchés différents. Si votre propre maison avec jardin au lieu d'un appartement vous attire davantage, les villes sur les collines offrent plus de mètres carrés pour le même prix : la vente moyenne à La Nucía est de 133 mètres carrés pour 257 637 euros, à Benidorm 76 mètres carrés pour 232 942.

Ce que cela signifie pour un acheteur

Le prix moyen d'une ville en dit peu sur votre futur appartement. Regardez la médiane, la part du neuf et le nombre de ventes derrière le chiffre. Si une ville vend une quinzaine de logements neufs par an, le prix moyen n'est pas le marché mais quelques biens précis.

Je tiens ma propre base de données des listes de prix des promoteurs et je la compare avec ce qui est réellement signé chez le notaire. Votre prix est le même qu'au bureau de vente, et je fais la comparaison du marché pour vous. Pourquoi vous êtes gagnant avec moi plutôt que sans moi.