Туристический апартамент или квартира с лицензией VT: что вы покупаете на Коста Бланка

Два разных объекта под одним словом «апартамент»

Закон о туризме Валенсийского сообщества делит всё туристическое жильё на виды. Нас интересуют два из них.

Туристический апартамент живёт в составе комплекса. Если под туристов отдан весь дом или комплекс целиком, это «блок апартаментов». Если больше половины квартир дома работают как одно туристическое предприятие, это «конъюнто». Главное правило для обоих: единая эксплуатация. Туристические апартаменты комплекса работают как одно предприятие, а управляет ими одна компания, у которой есть права на каждый из них. Апартамент принадлежит вам, а работает в составе маленького отеля.

Квартира с лицензией VT (vivienda de uso turístico) остаётся обычным жильём. Её целиком сдают туристам на срок до 10 дней одному арендатору, а между сдачами в ней может жить хозяин. Всё, что дольше 10 дней, уже другой вид аренды со своими правилами.

Сравнение по главным вопросам

Можно ли там жить и прописаться

Жить постоянно в туристическом апартаменте закон не даёт. Апартамент, который входит в туристическую эксплуатацию, отдан под размещение туристов, и это условие регистрации всего комплекса. Если условия единой эксплуатации нарушаются, регистрацию комплекса могут изменить или отменить.

С пропиской (empadronamiento) отдельная история. По инструкции Национального института статистики от 17 февраля 2020 года падрон отражает адрес, где человек живёт на самом деле, независимо от споров о собственности и состояния жилья. Записать в падрон вас обязаны там, где вы фактически живёте. Но прописка не меняет назначения помещения: апартамент остаётся туристическим.

Сколько недель в году вы можете провести в своём апартаменте сами, закон не считает. Это записано в договоре с компанией, которая управляет комплексом, и в каждом комплексе по-своему. По нашим проектам условия разобраны на карточках.

Квартира с лицензией VT остаётся вашим домом: в ней можно жить, прописаться и сдавать её туристам, когда вы в отъезде.

Кто сдаёт и кто получает доход

В туристическом комплексе сдаёт одна компания на весь комплекс. Собственник передаёт ей свой апартамент по договору, а она размещает гостей с гостиничным сервисом. Доход делится по договору с этой компанией. Например, в Delfin Natura в Альбире управляющий берёт 18% с аренды, если гостя привёл он, и 9%, если гостя привёл собственник, плюс уборка 13% за заезд. В Riviera 1 в Финестрате полное управление стоит 20% дохода.

Важная деталь, о которой узнают уже после покупки: аренда апартамента компании-оператору облагается IVA 21%. Это обязанность, но через неё же можно вернуть IVA, уплаченный при покупке; как это устроено, в разделе «Как вернуть IVA» ниже. Доход нерезидента облагается налогом на доходы нерезидентов: 19% для резидентов ЕС и Европейской экономической зоны, 24% для остальных. За месяцы, когда апартамент не сдан, нерезидент платит налог с условного дохода, как с любой своей недвижимости.

С квартирой VT вы выбираете сами: сдавать через управляющего, самому или не сдавать вовсе. Данные гостей в обоих случаях передают в МВД Испании: это обязанность всех, кто размещает туристов. В комплексе это делает оператор.

Налог при покупке и при продаже

Новая квартира облагается IVA 10%, потому что это жильё. Туристический апартамент жильём не является, поэтому при покупке новой берут общую ставку 21%. Верховный суд Испании ещё в 2016 году решил, что льготная ставка требует, чтобы объект мог служить жильём и по закону, а не только по планировке. Сверху в обоих случаях гербовый сбор 1,4%, нотариус и регистрация.

Есть способ не платить 21% живыми деньгами. Если покупатель сдаёт апартамент как предприниматель и переводит на себя часть ипотеки застройщика, налог он начисляет себе сам и сам же принимает к вычету (inversión del sujeto pasivo). Налоговая служба подтвердила это в 2023 году, в том числе для нерезидентов, которые покупают апартамент под сдачу. Так устроена оплата в Delfin Natura.

При перепродаже готового апартамента или квартиры платится ITP: в Валенсийском сообществе 9%, а если цена выше миллиона евро, 11% со всей суммы.

Как вернуть IVA при покупке туристического апартамента

Покупатель нового туристического апартамента платит застройщику IVA 21%. Эти деньги можно вернуть, но только если вы становитесь в Испании плательщиком IVA, то есть сдаёте апартамент как предприниматель и начисляете IVA на аренду. Владельцу, который IVA на аренду не начисляет, налоговая ничего не возвращает.

Почему аренда апартамента облагается IVA. Обычная аренда жилья от IVA освобождена (ст. 20.Uno.23º закона об IVA). Из этого освобождения закон прямо исключает два случая, и оба про туристический апартамент:

Первый: меблированное жильё, когда хозяин обязуется оказывать услуги отельного типа: уборку, смену белья, питание (буква e'). Налоговая уточняет: уборка и смена белья только при заезде и выезде гостя ещё не отельная услуга, а регулярная, например раз в неделю, уже да (консультация V1338-17).

Второй: сдача помещения тому, кто будет пересдавать его дальше (буква f'). Это и есть случай комплекса: вы сдаёте апартамент оператору, а он размещает туристов.

В 2025 году налоговая разобрала ровно такой случай: собственник живёт в другой стране ЕС, апартамент сдан испанскому оператору. Ответ: аренда облагается IVA по ставке 21%, начисляет его сам собственник в счёте оператору, правило «налог платит получатель» здесь не действует (консультация V1435-25). Если вы сами сдаёте туристам и оказываете отельные услуги, ставка 10%, как у гостиниц (ст. 91.Uno.2.2º).

Отсюда главное различие. Квартира, которую сдают под жильё на долгий срок, живёт без IVA: налог на аренду не начисляется, и IVA с покупки не возвращается. Туристический апартамент, сданный оператору, живёт с IVA: вы начисляете 21% на арендную плату и поэтому имеете право вычесть IVA, уплаченный при покупке.

Что сделать покупателю.

1. До брони решить схему с оператором и показать проект договора налоговому консультанту: облагается аренда IVA или нет, решает именно договор.

2. Получить испанский налоговый номер (NIE) и электронную подпись: декларации по IVA подают онлайн.

3. Если вы живёте вне ЕС, назначить представителя в Испании для дел по IVA (ст. 164.Uno закона об IVA). Резиденту ЕС это не требуется.

4. Встать на учёт декларацией 036: начало деятельности по сдаче в аренду и регистрация плательщика IVA. Лучше до сделки или в день сделки: IVA, уплаченный до начала сдачи, вычитается, если намерение сдавать подтверждено документами, например договором с оператором (ст. 111).

5. Каждый квартал подавать декларацию 303, раз в год сводную 390, оператору выставлять счета с IVA 21%.

Когда приходят деньги. IVA с покупки вычитают в декларации 303 за квартал покупки. Пока начисленный на аренду IVA меньше вычета, остаток переносится на следующие кварталы, а получить его деньгами можно по итогам года, в декларации за четвёртый квартал, которую подают в январе. У налоговой на возврат шесть месяцев с подачи декларации, после этого она платит проценты за задержку (ст. 115). Возвращать каждый месяц можно через реестр ежемесячного возврата (REDEME), но тогда декларации ежемесячные и все счета передаются в электронную систему SII: для одного апартамента это обычно лишние расходы на бухгалтера.

Риски.

Десять лет обязательств. Вычет по недвижимости закрепляется за годом покупки и девятью следующими (ст. 107). Если за это время апартамент перестанет сдаваться с IVA, например вы начнёте в нём жить или сдадите без IVA, часть возвращённого налога придётся отдать: по десятой доле за каждый оставшийся год.

Продажа в эти десять лет. Перепродажа готового апартамента от IVA освобождена, покупатель платит ITP, а продавец за оставшиеся годы возвращает казне часть вычета. Этого можно избежать, если покупатель сам предприниматель с правом на вычет: тогда продавец отказывается от освобождения (ст. 20.Dos), и сделка идёт с IVA, который начисляет себе сам покупатель. Договориться об этом нужно до сделки.

Проверка. Налоговая вправе проверить возврат и до выплаты, и после: запросить договор с оператором, счета, подтверждение, что апартамент действительно сдаётся. Без реальной сдачи с IVA возврат отзовут с процентами.

Закон меняется. 8 октября 2026 года вступил в силу королевский декрет-закон 29/2026. С 1 декабря 2026 года меблированное жильё, сданное одному арендатору не больше чем на 30 ночей, облагается IVA 10% и без отельных услуг; исключение: постоянное жильё самого хозяина. Декрет ещё должна утвердить Постоянная депутация Конгресса, без этого он перестанет действовать. Сдачу апартамента оператору (буква f') декрет не меняет. Для квартир с лицензией VT он может открыть право на вычет IVA, но как это будет работать для уже купленных квартир, налоговая пока не разъясняла.

Где закон оставляет место для толкования (как оформлен договор с оператором, когда начата деятельность, как считать вычет при смешанном использовании), решение принимает налоговый консультант по вашим документам. Эта статья показывает, о чём его спросить.

Соседи, мэрия и расходы комунидада

Для квартиры VT главное разрешение дают соседи. С 3 апреля 2025 года сдавать квартиру туристам можно только с согласия трёх пятых собственников дома, у которых вместе не меньше трёх пятых долей. Тем же большинством сообщество может поднять туристическим квартирам взносы, но не больше чем на 20%. Ещё нужна справка мэрии, что туристическое жильё в этой зоне разрешено, а регистрация VT действует пять лет. Подробно о том, что изменилось в этом году, я писал в статье о государственном реестре.

В туристическом комплексе этого вопроса нет: туристический режим задан для всего дома при его создании. Зато в расходы комунидада входят услуги отеля. В Delfin Natura это ресепшн и охрана круглосуточно, спасатель у бассейна, уборка общих зон и интернет.

Можно ли перевести апартамент в жильё

Одной квартирой выйти из туристического режима в блоке нельзя: весь дом работает под единой эксплуатацией. В конъюнто это возможно, только пока под туристами остаётся больше половины квартир, и решает это не собственник в одиночку. Перевести апартамент в жильё значит сменить назначение помещения, а это решает мэрия по своему генеральному плану. Общего права на такой перевод у собственника нет. Покупайте туристический апартамент как туристический, а не в расчёте на перевод.

Плюсы и риски

Туристический апартамент подойдёт, если вы покупаете ради дохода и не собираетесь здесь жить. Сдачей, гостями и уборкой занимается оператор, а право сдавать не зависит от голосования соседей. И порог покупки бывает невысоким: в Riviera 1 апартамент с одной спальней стоит от 147 312 евро плюс IVA по прайсу на 14 мая 2026 года.

Риски: жить постоянно нельзя, при покупке новой 21% вместо 10%, а деньги, внесённые во время стройки, не защищены гарантией по закону 38/1999: она касается только жилья. Поэтому у туристического апартамента на стадии строительства я особенно внимательно смотрю график платежей.

Квартира с лицензией VT подойдёт, если вы хотите и жить, и сдавать. Но её туристическое будущее зависит от мэрии и соседей, и проверять это надо до брони.

Что это значит для вашей покупки

Сначала решите, что для вас главное: свой дом у моря или доход без хлопот. Для дома нужна квартира, и при желании с лицензией VT. Для дохода подойдёт туристический апартамент, и покупать его стоит как отельный номер, который принадлежит вам. Перед бронью я бы прочитал договор с оператором: как делится доход, сколько недель вы живёте сами, кто платит за ремонт и сколько стоит выйти из договора.

Проекты под сдачу собраны в подборке «Что можно сдавать». Подобрать вариант под вашу цель я помогу, и цена для вас будет та же, что в отделе продаж: почему со мной выгоднее, чем без меня.