Туристичний апартамент чи квартира з ліцензією VT: що ви купуєте на Коста Бланка

Два різні об'єкти під одним словом «апартамент»

Закон про туризм Валенсійської громади ділить усе туристичне житло на види. Нас цікавлять два з них.

Туристичний апартамент живе у складі комплексу. Якщо під туристів віддано весь будинок або комплекс цілком, це «блок апартаментів». Якщо більше половини квартир будинку працюють як одне туристичне підприємство, це «конхунто». Головне правило для обох: єдина експлуатація. Туристичні апартаменти комплексу працюють як одне підприємство, а керує ними одна компанія, яка має права на кожен із них. Апартамент належить вам, а працює у складі маленького готелю.

Квартира з ліцензією VT (vivienda de uso turístico) лишається звичайним житлом. Її цілком здають туристам на термін до 10 днів одному орендарю, а між здаваннями в ній може жити власник. Усе, що довше 10 днів, уже інший вид оренди зі своїми правилами.

Порівняння за головними питаннями

Чи можна там жити і прописатися

Жити постійно в туристичному апартаменті закон не дозволяє. Апартамент, який входить до туристичної експлуатації, віддано під розміщення туристів, і це умова реєстрації всього комплексу. Якщо умови єдиної експлуатації порушуються, реєстрацію комплексу можуть змінити або скасувати.

З пропискою (empadronamiento) окрема історія. За інструкцією Національного інституту статистики від 17 лютого 2020 року падрон відображає адресу, де людина живе насправді, незалежно від суперечок про власність і стану житла. Записати вас у падрон зобов'язані там, де ви фактично живете. Але прописка не змінює призначення приміщення: апартамент лишається туристичним.

Скільки тижнів на рік ви можете провести у своєму апартаменті самі, закон не рахує. Це записано в договорі з компанією, яка керує комплексом, і в кожному комплексі по-своєму. За нашими проєктами умови розібрано на картках.

Квартира з ліцензією VT лишається вашим домом: у ній можна жити, прописатися і здавати її туристам, коли ви у від'їзді.

Хто здає і хто отримує дохід

У туристичному комплексі здає одна компанія на весь комплекс. Власник передає їй свій апартамент за договором, а вона розміщує гостей із готельним сервісом. Дохід ділиться за договором із цією компанією. Наприклад, у Delfin Natura в Альбірі керуючий бере 18% з оренди, якщо гостя привів він, і 9%, якщо гостя привів власник, плюс прибирання 13% за заїзд. У Riviera 1 у Фінестраті повне управління коштує 20% доходу.

Важлива деталь, про яку дізнаються вже після купівлі: оренда апартамента компанії-оператору обкладається IVA 21%. Це обов'язок, але через нього ж можна повернути IVA, сплачений під час купівлі; як це влаштовано, у розділі «Як повернути IVA» нижче. Дохід нерезидента обкладається податком на доходи нерезидентів: 19% для резидентів ЄС і Європейської економічної зони, 24% для решти. За місяці, коли апартамент не зданий, нерезидент платить податок з умовного доходу, як із будь-якої своєї нерухомості.

З квартирою VT ви обираєте самі: здавати через керуючого, самому або не здавати зовсім. Дані гостей в обох випадках передають до МВС Іспанії: це обов'язок усіх, хто розміщує туристів. У комплексі це робить оператор.

Податок під час купівлі і продажу

Нова квартира обкладається IVA 10%, бо це житло. Туристичний апартамент житлом не є, тому під час купівлі нового беруть загальну ставку 21%. Верховний суд Іспанії ще у 2016 році вирішив, що пільгова ставка вимагає, щоб об'єкт міг слугувати житлом і за законом, а не лише за плануванням. Зверху в обох випадках гербовий збір 1,4%, нотаріус і реєстрація.

Є спосіб не платити 21% живими грошима. Якщо покупець здає апартамент як підприємець і переводить на себе частину іпотеки забудовника, податок він нараховує собі сам і сам же приймає до відрахування (inversión del sujeto pasivo). Податкова служба підтвердила це у 2023 році, зокрема для нерезидентів, які купують апартамент під здавання. Так влаштована оплата в Delfin Natura.

Під час перепродажу готового апартамента або квартири сплачується ITP: у Валенсійській громаді 9%, а якщо ціна вища за мільйон євро, 11% з усієї суми.

Як повернути IVA під час купівлі туристичного апартамента

Покупець нового туристичного апартамента платить забудовнику IVA 21%. Ці гроші можна повернути, але лише якщо ви стаєте в Іспанії платником IVA, тобто здаєте апартамент як підприємець і нараховуєте IVA на оренду. Власнику, який IVA на оренду не нараховує, податкова нічого не повертає.

Чому оренда апартамента обкладається IVA. Звичайна оренда житла від IVA звільнена (ст. 20.Uno.23º закону про IVA). З цього звільнення закон прямо виключає два випадки, і обидва про туристичний апартамент:

Перший: мебльоване житло, коли власник зобов'язується надавати послуги готельного типу: прибирання, зміну білизни, харчування (літера e'). Податкова уточнює: прибирання і зміна білизни лише під час заїзду і виїзду гостя ще не готельна послуга, а регулярні, наприклад раз на тиждень, уже так (консультація V1338-17).

Другий: здавання приміщення тому, хто здаватиме його далі (літера f'). Це і є випадок комплексу: ви здаєте апартамент оператору, а він розміщує туристів.

У 2025 році податкова розібрала саме такий випадок: власник живе в іншій країні ЄС, апартамент зданий іспанському оператору. Відповідь: оренда обкладається IVA за ставкою 21%, нараховує його сам власник у рахунку оператору, правило «податок платить отримувач» тут не діє (консультація V1435-25). Якщо ви самі здаєте туристам і надаєте готельні послуги, ставка 10%, як у готелів (ст. 91.Uno.2.2º).

Звідси головна відмінність. Квартира, яку здають під житло на довгий термін, живе без IVA: податок на оренду не нараховується, і IVA з купівлі не повертається. Туристичний апартамент, зданий оператору, живе з IVA: ви нараховуєте 21% на орендну плату і тому маєте право відрахувати IVA, сплачений під час купівлі.

Що зробити покупцю.

1. До броні вирішити схему з оператором і показати проєкт договору податковому консультанту: обкладається оренда IVA чи ні, вирішує саме договір.

2. Отримати іспанський податковий номер (NIE) і електронний підпис: декларації з IVA подають онлайн.

3. Якщо ви живете поза ЄС, призначити представника в Іспанії для справ з IVA (ст. 164.Uno закону про IVA). Резиденту ЄС це не потрібно.

4. Стати на облік декларацією 036: початок діяльності зі здавання в оренду і реєстрація платника IVA. Краще до угоди або в день угоди: IVA, сплачений до початку здавання, відраховується, якщо намір здавати підтверджено документами, наприклад договором з оператором (ст. 111).

5. Щокварталу подавати декларацію 303, раз на рік зведену 390, оператору виставляти рахунки з IVA 21%.

Коли надходять гроші. IVA з купівлі відраховують у декларації 303 за квартал купівлі. Поки нарахований на оренду IVA менший за відрахування, залишок переноситься на наступні квартали, а отримати його грошима можна за підсумками року, у декларації за четвертий квартал, яку подають у січні. Податкова має на повернення шість місяців з подання декларації, після цього вона платить відсотки за затримку (ст. 115). Повертати щомісяця можна через реєстр щомісячного повернення (REDEME), але тоді декларації щомісячні і всі рахунки передаються в електронну систему SII: для одного апартамента це зазвичай зайві витрати на бухгалтера.

Ризики.

Десять років зобов'язань. Відрахування за нерухомістю закріплюється за роком купівлі і дев'ятьма наступними (ст. 107). Якщо за цей час апартамент перестане здаватися з IVA, наприклад ви почнете в ньому жити або здасте без IVA, частину поверненого податку доведеться віддати: по десятій частці за кожен рік, що залишився.

Продаж у ці десять років. Перепродаж готового апартамента від IVA звільнений, покупець платить ITP, а продавець за роки, що залишилися, повертає скарбниці частину відрахування. Цього можна уникнути, якщо покупець сам підприємець із правом на відрахування: тоді продавець відмовляється від звільнення (ст. 20.Dos), і угода йде з IVA, який нараховує собі сам покупець. Домовитися про це треба до угоди.

Перевірка. Податкова має право перевірити повернення і до виплати, і після: запросити договір з оператором, рахунки, підтвердження, що апартамент справді здається. Без реального здавання з IVA повернення відкличуть із відсотками.

Закон змінюється. 8 жовтня 2026 року набув чинності королівський декрет-закон 29/2026. З 1 грудня 2026 року мебльоване житло, здане одному орендарю не більше ніж на 30 ночей, обкладається IVA 10% і без готельних послуг; виняток: постійне житло самого власника. Декрет ще має затвердити Постійна депутація Конгресу, без цього він перестане діяти. Здавання апартамента оператору (літера f') декрет не змінює. Для квартир з ліцензією VT він може відкрити право на відрахування IVA, але як це працюватиме для вже куплених квартир, податкова поки не роз'яснювала.

Де закон залишає місце для тлумачення (як оформлено договір з оператором, коли розпочато діяльність, як рахувати відрахування при змішаному використанні), рішення ухвалює податковий консультант за вашими документами. Ця стаття показує, про що його запитати.

Сусіди, мерія і витрати комунідаду

Для квартири VT головний дозвіл дають сусіди. З 3 квітня 2025 року здавати квартиру туристам можна лише за згодою трьох п'ятих власників будинку, які разом мають не менше трьох п'ятих часток. Тією самою більшістю громада може підняти туристичним квартирам внески, але не більше ніж на 20%. Ще потрібна довідка мерії, що туристичне житло в цій зоні дозволене, а реєстрація VT діє п'ять років. Докладно про те, що змінилося цього року, я писав у статті про державний реєстр.

У туристичному комплексі цього питання немає: туристичний режим задано для всього будинку під час його створення. Зате до витрат комунідаду входять послуги готелю. У Delfin Natura це цілодобові ресепшн і охорона, рятувальник біля басейну, прибирання спільних зон та інтернет.

Чи можна перевести апартамент у житло

Однією квартирою вийти з туристичного режиму в блоці не можна: весь будинок працює під єдиною експлуатацією. У конхунто це можливо, лише поки під туристами лишається більше половини квартир, і вирішує це не власник поодинці. Перевести апартамент у житло означає змінити призначення приміщення, а це вирішує мерія за своїм генеральним планом. Загального права на таке переведення у власника немає. Купуйте туристичний апартамент як туристичний, а не з розрахунком на переведення.

Плюси і ризики

Туристичний апартамент підійде, якщо ви купуєте заради доходу і не збираєтеся тут жити. Здаванням, гостями і прибиранням займається оператор, а право здавати не залежить від голосування сусідів. І поріг купівлі буває невисоким: у Riviera 1 апартамент з однією спальнею коштує від 147 312 євро плюс IVA за прайсом на 14 травня 2026 року.

Ризики: жити постійно не можна, під час купівлі нового 21% замість 10%, а гроші, внесені під час будівництва, не захищені гарантією за законом 38/1999: вона стосується лише житла. Тому в туристичного апартамента на стадії будівництва я особливо уважно дивлюся графік платежів.

Квартира з ліцензією VT підійде, якщо ви хочете і жити, і здавати. Але її туристичне майбутнє залежить від мерії і сусідів, і перевіряти це треба до броні.

Що це означає для вашої купівлі

Спочатку вирішіть, що для вас головне: свій дім біля моря чи дохід без клопоту. Для дому потрібна квартира, і за бажання з ліцензією VT. Для доходу підійде туристичний апартамент, і купувати його варто як готельний номер, який належить вам. Перед бронюванням я б прочитав договір з оператором: як ділиться дохід, скільки тижнів ви живете самі, хто платить за ремонт і скільки коштує вийти з договору.

Проєкти під здавання зібрано в добірці «Що можна здавати». Підібрати варіант під вашу мету я допоможу, і ціна для вас буде та сама, що у відділі продажів: чому зі мною вигідніше, ніж без мене.