Сколько новостроек на самом деле осталось от Аликанте до Дении

Я посчитал не объявления, а квартиры

Начну с того, что удивило меня самого. Я тоже привык думать, что выбор на рынке огромный: открываешь портал, а там сотни объявлений. Потом я сложил в одну таблицу прайсы застройщиков, с которыми работаю, и посчитал другое: не объявления, а свободные квартиры.

Вышло вот что. В тридцати одном проекте, где застройщик показывает наличие поштучно, свободны 345 квартир и домов из 1163. Семь из десяти уже проданы. Причём во многих домах стройка ещё идёт: краны стоят, а покупать почти нечего.

Общая цифра сама по себе не значит ничего. Её нужно разложить по типам жилья, потому что рынок распродан неравномерно. Именно это и решает, есть у вас выбор или его нет.

Читается это просто. Ищете квартиру с тремя спальнями, весь район предлагает вам одиннадцать вариантов в четырёх проектах. Ищете квартиру с садом на две спальни, их семь. С домами картина другая и спокойнее: таунхаусов свободно 33 из 67 в трёх проектах, вилл с собственным бассейном 25 из 44 в шести.

Отсюда и разговор в каждом случае разный. По виллам можно спокойно сравнивать, торговаться и ждать следующий прайс. По трёшкам ждать нечего. Из одиннадцати штук вы будете искать нужную планировку с нужной ориентацией, а не выбирать. Через месяц их может остаться восемь.

А точечно бывает совсем жёстко: в одном сданном доме в Вильяхойосе свободна одна квартира с садом из сорока трёх.

Читайте такжеПоследние квартиры в своих домах. Те самые случаи, где выбор уже закончился.

С какой суммы начинается разговор

Второй вопрос, который я слышу чаще всего: с какой суммы вообще начинается разговор. Отвечаю цифрами, а не словом «от»: вот самая доступная свободная квартира каждого формата на сегодня.

Между самым доступным и самым дорогим форматом в этой таблице 331 000 евро. И это всё один и тот же рынок в получасе езды.

И сразу оговорка, без неё таблица вводит в заблуждение. Самая дешёвая квартира в прайсе почти никогда не самая удачная: обычно это первый этаж окнами в стену, или северная сторона, или шумный угол. Я показываю её как точку отсчёта, а не как рекомендацию.

Есть ещё одна вещь, которой в объявлении не бывает: что входит в эту цену. Из 41 варианта состав я знаю у 28. Паркинг входит в цену у двадцати, кладовка у четырнадцати, собственный бассейн у шести. Две квартиры могут сто́ить одинаково, а разница между ними в тридцать тысяч спрятана именно здесь.

Читайте такжеПервый взгляд на рынок. Пять самых доступных вариантов на сегодня, с площадями и сроками.

Для тех, кто не хочет ждать стройку

Из 41 варианта девять готовы или сдаются до конца 2026 года. От 368 000 в Хавее до 670 000 в Кальпе.

И вот деталь, которая меняет весь разговор: в семи из этих девяти осталось четыре квартиры или меньше. То есть человек, который хочет въехать в этом году, выбирает не между девятью проектами. Он выбирает между десятком конкретных квартир, и половина из них ему не подойдёт по этажу, виду или планировке.

Это и есть разница между буклетом и прайсом. Буклет весь год одинаковый и обещает широкий выбор. Прайс пустеет. Все девять я собрал в подборке ключи уже в этом году.

Почему я пересчитываю всё это каждую неделю

Срез полезен ровно до тех пор, пока цифры в нём свежие. Врать себе тут бессмысленно, поэтому дату прайса я пишу рядом с каждой цифрой. Сейчас у двадцати вариантов прайс сентябрьский, у семи августовский, а четырнадцать старше. Эти четырнадцать я запрашиваю в отделах продаж. Пока новый прайс не пришёл, старая дата так и висит на виду.

По понедельникам я обхожу папки застройщиков, сравниваю с прошлой неделей и обновляю сайт. И подборки я тоже не оставляю одними и теми же: каждую неделю меняется признак, по которому я собираю варианты. Одну неделю это цена входа, другую свои метры на улице, третью то, что сдаётся в этом году. Так что заходить есть смысл регулярно, почти всегда будет новый взгляд на тот же рынок.

Меняются, кстати, не только цены. Ещё неделю назад Хавеи у меня в срезе не было вообще, а теперь там два готовых дома, и в одном из них осталась одна квартира. Такие сдвиги видно, только если сравнивать срезы между собой, поэтому старые я не затираю.

Читайте такжеЧто изменилось за месяц. Октябрьский выпуск: те же проекты, пересчитанные заново.

Что со всем этим делать вам

Первое: времени на размышления меньше, чем кажется по порталу. Когда в доме осталась одна квартира, вопрос уже не в том, какой проект выбрать, а в том, подходит ли вам именно эта планировка. Тут либо да, либо нет, и торговаться не с чем.

Второе: цена из объявления и сегодняшняя свободная цена почти никогда не совпадают. Слово «от» в объявлении обычно относится к квартире, которая ушла первой, ещё на старте продаж.

Третье, и его понимают неправильно чаще всего. Цена для вас та же, что в отделе продаж застройщика: моё вознаграждение платит он, а не вы. Меняется другое. Напрямую вы видите прайс одного проекта. Со мной видите все проекты района рядом, а выбор этажа, вида и ориентации я беру на себя. Разобрал это с цифрами в статье почему со мной выгоднее.

Если смотрите конкретный район или формат, напишите мне, и я пришлю список свободных квартир на сегодня с планировками.