Скільки новобудов насправді лишилося від Аліканте до Денії

Я порахував не оголошення, а квартири

Почну з того, що здивувало мене самого. Я теж звик думати, що вибір на ринку величезний: відкриваєш портал, а там сотні оголошень. Потім я склав в одну таблицю прайси забудовників, з якими працюю, і порахував інше: не оголошення, а вільні квартири.

Вийшло ось що. У тридцяти одному проєкті, де забудовник показує наявність поштучно, вільні 345 квартир і будинків з 1163. Сім із десяти вже продані. Причому в багатьох будинках будівництво ще триває: крани стоять, а купувати майже нічого.

Загальна цифра сама по собі не значить нічого. Її треба розкласти за типами житла, бо ринок розпроданий нерівномірно. Саме це й вирішує, чи є у вас вибір.

Читається це просто. Шукаєте квартиру з трьома спальнями, увесь район пропонує вам одинадцять варіантів у чотирьох проєктах. Шукаєте квартиру із садом на дві спальні, їх сім. З будинками картина інша і спокійніша: таунхаусів вільно 33 із 67 у трьох проєктах, вілл із власним басейном 25 із 44 у шести.

Тому й розмова в кожному випадку різна. По віллах можна спокійно порівнювати, торгуватися і чекати наступний прайс. По трикімнатних чекати нема чого. З одинадцяти штук ви шукатимете потрібне планування з потрібною орієнтацією, а не обиратимете. За місяць їх може лишитися вісім.

А точково буває зовсім жорстко: в одному зданому будинку у Вільяхойосі вільна одна квартира із садом із сорока трьох.

Читайте такожОстанні квартири у своїх будинках. Саме ті випадки, де вибір уже закінчився.

З якої суми починається розмова

Друге питання, яке я чую найчастіше: з якої суми взагалі починається розмова. Відповідаю цифрами, а не словом «від»: ось найдоступніша вільна квартира кожного формату на сьогодні.

Між найдоступнішим і найдорожчим форматом у цій таблиці 331 000 євро. І це все той самий ринок за півгодини їзди.

І одразу застереження, без нього таблиця вводить в оману. Найдешевша квартира в прайсі майже ніколи не найвдаліша: зазвичай це перший поверх вікнами в стіну, або північна сторона, або шумний кут. Я показую її як точку відліку, а не як рекомендацію.

Є ще одна річ, якої в оголошенні не буває: що входить у цю ціну. З 41 варіанту склад я знаю у 28. Паркінг входить у ціну у двадцяти, комора у чотирнадцяти, власний басейн у шести. Дві квартири можуть коштувати однаково, а різниця між ними в тридцять тисяч захована саме тут.

Читайте такожПерший погляд на ринок. П'ять найдоступніших варіантів на сьогодні, з площами і термінами.

Для тих, хто не хоче чекати будівництво

З 41 варіанту дев'ять готові або здаються до кінця 2026 року. Від 368 000 у Хавеї до 670 000 у Кальпе.

І ось деталь, яка змінює всю розмову: у семи з цих дев'яти лишилося чотири квартири або менше. Тобто людина, яка хоче заїхати цього року, обирає не між дев'ятьма проєктами. Вона обирає між десятком конкретних квартир, і половина з них їй не підійде за поверхом, виглядом чи плануванням.

Це і є різниця між буклетом і прайсом. Буклет весь рік однаковий і обіцяє широкий вибір. Прайс порожніє. Усі дев'ять я зібрав у добірці ключі вже цього року.

Чому я перераховую все це щотижня

Зріз корисний рівно доти, доки цифри в ньому свіжі. Брехати собі тут немає сенсу, тому дату прайсу я пишу поруч із кожною цифрою. Зараз у двадцяти варіантів прайс вересневий, у семи серпневий, а чотирнадцять старші. Ці чотирнадцять я запитую у відділах продажів. Поки новий прайс не прийшов, стара дата так і висить на видноті.

По понеділках я обходжу теки забудовників, порівнюю з минулим тижнем і оновлюю сайт. І добірки я теж не лишаю тими самими: щотижня змінюється ознака, за якою я збираю варіанти. Один тиждень це ціна входу, інший свої метри надворі, третій те, що здається цього року. Тож заходити є сенс регулярно, майже завжди буде новий погляд на той самий ринок.

Змінюються, до речі, не лише ціни. Ще тиждень тому Хавеї в мене у зрізі не було взагалі, а тепер там два готові будинки, і в одному з них лишилася одна квартира. Такі зсуви видно, лише якщо порівнювати зрізи між собою, тому старі я не затираю.

Читайте такожЩо змінилося за місяць. Жовтневий випуск: ті самі проєкти, перераховані заново.

Що з усім цим робити вам

Перше: часу на роздуми менше, ніж здається за порталом. Коли в будинку лишилася одна квартира, питання вже не в тому, який проєкт обрати, а в тому, чи пасує вам саме це планування. Тут або так, або ні, і торгуватися немає з чим.

Друге: ціна з оголошення і сьогоднішня вільна ціна майже ніколи не збігаються. Слово «від» в оголошенні зазвичай стосується квартири, яка пішла першою, ще на старті продажів.

Третє, і його розуміють неправильно найчастіше. Ціна для вас та сама, що у відділі продажів забудовника: мою винагороду платить він, а не ви. Змінюється інше. Напряму ви бачите прайс одного проєкту. Зі мною бачите всі проєкти району поруч, а вибір поверху, вигляду й орієнтації я беру на себе. Розібрав це з цифрами у статті чому зі мною вигідніше.

Якщо дивитеся конкретний район чи формат, напишіть мені, і я надішлю список вільних квартир на сьогодні з плануваннями.