Le registre national espagnol des locations de courte durée est annulé : ce que cela signifie si vous achetez un appartement à louer

Ce qu'il y avait avant la décision

À partir du 1er juillet 2025, l'Espagne disposait d'un registre national unique des locations de courte durée. Pour publier un appartement sur Airbnb, Booking et d'autres plateformes, le propriétaire obtenait un numéro national distinct via le Registre foncier et l'indiquait dans l'annonce. Le registre couvrait non seulement les locations de vacances de quelques jours, mais aussi les locations saisonnières de plusieurs mois. Pour un propriétaire sur la Costa Blanca, c'était une deuxième inscription en plus de l'inscription régionale : il avait déjà un numéro au registre touristique de la Communauté valencienne.

Ce que la Cour suprême a décidé

L'appel a été introduit par le gouvernement régional valencien. Le 19 mai 2026, la Cour suprême l'a partiellement confirmé : l'État ne peut pas créer son propre registre en plus des registres régionaux, donc toutes les règles sur le registre unique et le numéro national sont annulées. La décision a été publiée au Journal officiel BOE le 8 juin 2026. Deux autres décisions de la même cour, du 21 mai et du 1er juin, ont abouti à la même conclusion.

Le reste de l'appel a été rejeté. La « fenêtre unique » numérique reste : les plateformes de réservation continuent de transmettre les données sur les annonces et les transactions à l'État, y compris pour les statistiques. Louer illégalement n'est pas devenu plus facile ; il n'y a simplement qu'un seul permis maintenant, le régional.

Ce dont vous avez besoin dans la Communauté valencienne

Alicante et toute la Costa Blanca appartiennent à la Communauté valencienne, qui a ses propres règles, mises à jour en août 2024.

Ce qui est considéré comme une location de vacances. Louer au même locataire pour pas plus de 10 jours consécutifs. Tout ce qui est plus long est un autre type de location avec ses propres règles.

Enregistrement. L'appartement est inscrit au registre du tourisme de la Communauté Valencienne et obtient un numéro VT. Pour cela, vous avez besoin d'un certificat de la mairie indiquant que les locations de vacances dans cette zone et ce bâtiment sont autorisées par les règles d'urbanisme. Les mairies peuvent limiter le nombre d'appartements de vacances dans un bâtiment, un bloc ou un quartier.

Durée. L'enregistrement dure cinq ans et est ensuite renouvelé avec un nouveau certificat de la mairie.

Responsabilité. Les amendes pour infractions peuvent atteindre 600 000 euros, et le propriétaire est responsable d'une annonce illégale à moins qu'il ne nomme la personne qui loue effectivement l'appartement.

Les voisins : une décision à laquelle le tribunal n'a pas touché

Depuis le 3 avril 2025, un appartement ne peut être loué aux touristes qu'avec le consentement exprès de l'association des propriétaires de l'immeuble. Cela nécessite le vote des trois cinquièmes de tous les propriétaires détenant ensemble au moins trois cinquièmes des parts de l'immeuble. Par la même majorité, l'association peut augmenter les charges de service pour les appartements de vacances, mais de 20 % au maximum. La décision de l'association n'est pas rétroactive.

Le piège lors de l'achat d'un appartement fini avec une licence. Dans la Communauté valencienne, le numéro VT est lié à l'appartement, pas au propriétaire. Mais l'exemption pour ceux qui louaient aux touristes avant le 3 avril 2025 appartient personnellement au propriétaire. En mars 2026, la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP) a examiné un tel cas à Santa Pola : un acheteur qui a signé l'acte le 7 avril 2025 a obtenu un appartement avec une licence mais ne peut pas le louer aux touristes sans le consentement des voisins. Ce qui compte, c'est la date de l'acte notarié, pas celle du contrat privé.

Ce qu'il faut vérifier avant de réserver

Si vous achetez un appartement pour le louer à des vacanciers, je vérifierais cinq choses :

1. Si la mairie autorise les locations de vacances dans cette zone et ce bâtiment, et s'il y a un plafond sur le nombre de ces appartements.

2. Ce que disent les statuts de la copropriété. Dans une construction neuve, les premiers statuts sont rédigés par le promoteur, et vous pouvez en demander le projet et le lire avant d'acheter.

3. Quelle est la position de la communauté des propriétaires sur les locations de vacances, et si un vote a déjà eu lieu.

4. Si l'appartement est terminé et dispose d'un numéro VT : la date de l'acte de l'ancien propriétaire et si la communauté des propriétaires a donné son accord. Le numéro figurant dans l'annonce ne garantit pas à lui seul que vous pourrez le louer.

5. Comment vous allez le louer : pour quelques jours aux touristes ou pour la saison. Ce sont des règles et des contrats différents.

Ce que cela signifie pour votre achat

Le tribunal a supprimé un numéro inutile et un enregistrement inutile, mais n'a pas simplifié les éléments principaux : le permis de la mairie, l'enregistrement régional et le consentement des voisins. Ainsi, un appartement « à louer » est choisi non par la vue depuis le balcon mais par les documents du bâtiment et de la zone. Dans un logement neuf, vous emménagez d'abord, avec les autres acheteurs, et le tableau avec les voisins se dessine sous vos yeux. Dans un bâtiment fini, il est déjà dessiné, et vous devez le lire dans les procès-verbaux des réunions des copropriétaires.

Les projets conçus pour la location dès le départ sont rassemblés dans la sélection « Trois options que les gens achètent pour louer » : pour chacun, j'écris ce qui est déjà en place et ce qui doit encore être confirmé.

Je vous aiderai à trouver un appartement où la location de vacances est possible sur le papier, et votre prix sera le même qu'au bureau de vente : pourquoi vous êtes gagnant avec moi plutôt que sans moi.

Auteur : Vitalii Kotenko, agent immobilier de logements neufs sur la Costa Blanca. Ceci est un aperçu général des règles, pas un conseil juridique sur un appartement spécifique.