Appartement touristique ou logement avec licence VT : ce que vous achetez sur la Costa Blanca

Deux choses différentes sous un même mot, « appartement »

La loi sur le tourisme de la Communauté valencienne divise tous les hébergements touristiques en types. Deux d'entre eux nous intéressent.

Un appartement touristique vit à l'intérieur d'un complexe. Si tout le bâtiment ou tout le complexe est dédié aux touristes, c'est un « bloc d'appartements ». Si plus de la moitié des unités d'un bâtiment fonctionnent comme une seule entreprise touristique, c'est un « conjunto », un ensemble. La règle principale pour les deux est l'exploitation unique. Les appartements touristiques d'un complexe fonctionnent comme une seule entreprise, gérée par une société qui détient des droits sur chacun d'eux. L'appartement vous appartient, mais il fonctionne comme partie d'un petit hôtel.

Un logement avec licence VT (vivienda de uso turístico) reste un logement ordinaire. Il est loué en entier à des touristes, pour 10 jours maximum à un même locataire, et entre deux locations le propriétaire peut y vivre. Au-delà de 10 jours, c'est un autre type de location, avec ses propres règles.

Comparaison sur les questions principales

Pouvez-vous y vivre et vous enregistrer en tant que résident ?

La loi ne vous permet pas de vivre en permanence dans un appartement touristique. Un appartement faisant partie d'une opération touristique est destiné à accueillir des touristes, et c'est une condition d'enregistrement de l'ensemble du complexe. Si les conditions d'exploitation unique sont rompues, l'enregistrement du complexe peut être modifié ou annulé.

L'inscription au registre municipal (empadronamiento) est une autre histoire. Selon l'instruction de l'Institut National de Statistique du 17 février 2020, le padrón enregistre l'adresse où une personne vit réellement, indépendamment des litiges sur la propriété ou l'état du bien. Vous devez être inscrit là où vous vivez réellement. Mais l'inscription ne change pas l'usage du bien : l'appartement reste un bien touristique.

Le nombre de semaines par an où vous pouvez occuper votre appartement n'est pas fixé par la loi. Il est précisé dans le contrat avec la société qui gère la résidence, et cela varie d'une résidence à l'autre. Pour nos projets, les conditions sont expliquées sur les pages des projets.

Un logement avec licence VT reste votre domicile : vous pouvez y vivre, vous y déclarer domicilié et le louer à des touristes pendant votre absence.

Qui le loue et qui perçoit le revenu

Dans un complexe touristique, une seule société exploite l'ensemble du complexe. Le propriétaire lui confie son appartement par contrat, et elle accueille les clients avec un service hôtelier. Les revenus sont partagés selon le contrat avec cette société. Par exemple, à Delfin Natura, à l'Albir, le gestionnaire prend 18 % du loyer s'il a amené le client et 9 % si c'est le propriétaire, plus 13 % de ménage par séjour. À Riviera 1, à Finestrat, la gestion complète coûte 20 % des revenus.

Un détail important que l'on découvre souvent seulement après l'achat : louer l'appartement à la société d'exploitation entraîne une IVA de 21 %. C'est une obligation, mais c'est aussi le moyen de récupérer l'IVA payée à l'achat ; son fonctionnement est expliqué plus bas, dans la section « Comment récupérer l'IVA ». Les revenus d'un non-résident sont soumis à l'impôt sur le revenu des non-résidents : 19 % pour les résidents de l'UE et de l'Espace économique européen, 24 % pour tous les autres. Pour les mois où l'appartement n'est pas loué, un non-résident paie l'impôt sur un revenu imputé, comme pour tout bien qu'il possède.

Avec un logement VT, vous choisissez : le louer par un gestionnaire, vous-même ou pas du tout. Dans les deux cas, les données des voyageurs sont transmises au ministère espagnol de l'Intérieur : c'est une obligation pour tous ceux qui hébergent des touristes. Dans une résidence, l'opérateur s'en charge.

Taxe à l'achat et à la vente

Un appartement neuf est soumis à une IVA de 10 % parce que c'est un logement. Un appartement touristique n'est pas un logement : son achat neuf relève donc du taux général de 21 %. Dès 2016, la Cour suprême espagnole a jugé que le taux réduit suppose que le bien puisse servir de logement aussi en droit, pas seulement par son agencement. S'y ajoutent dans les deux cas 1,4 % de droits d'actes juridiques (AJD), les frais de notaire et d'inscription au registre.

Il existe un moyen de ne pas débourser les 21 %. Si l'acheteur loue l'appartement dans le cadre d'une activité professionnelle et reprend une partie du prêt hypothécaire du promoteur, il s'applique lui-même la taxe et la déduit lui-même (autoliquidation, inversión del sujeto pasivo). L'administration fiscale l'a confirmé en 2023, y compris pour les non-résidents achetant un appartement pour le louer. C'est ainsi que le paiement est organisé chez Delfin Natura.

À la revente d'un appartement ou d'un logement fini, l'ITP est payé : 9 % dans la Communauté Valencienne, et si le prix dépasse un million d'euros, 11 % sur le montant total.

Comment récupérer l'IVA lors de l'achat d'un appartement touristique

L'acheteur d'un appartement touristique neuf paie au promoteur 21 % d'IVA. Cet argent peut être récupéré, mais seulement si vous devenez assujetti à l'IVA en Espagne, c'est-à-dire si vous louez l'appartement dans le cadre d'une activité professionnelle et facturez l'IVA sur les loyers. Un propriétaire qui ne facture pas l'IVA sur les loyers ne récupère rien auprès du fisc.

Pourquoi la location de l'appartement est soumise à l'IVA. La location résidentielle ordinaire est exonérée d'IVA (art. 20.Uno.23º de la loi sur l'IVA). La loi exclut expressément deux cas de cette exonération, et les deux concernent l'appartement touristique :

Premièrement, un hébergement meublé où le propriétaire s'engage à fournir des services de type hôtelier : nettoyage, changement de linge, repas (lettre e'). L'administration fiscale précise : un nettoyage et un changement de linge uniquement à l'arrivée et au départ du client ne constituent pas encore un service hôtelier, mais s'ils sont réguliers, par exemple une fois par semaine, c'en est un (consultation V1338-17).

Deuxièmement, louer un bien à quelqu'un qui le sous-louera (lettre f'). C'est exactement le cas du complexe : vous louez l'appartement à l'opérateur, et il héberge les touristes.

En 2025, l'administration fiscale a examiné précisément ce cas : le propriétaire vit dans un autre pays de l'UE, et l'appartement est loué à un exploitant espagnol. Réponse : le loyer est soumis à l'IVA à 21 %, c'est le propriétaire lui-même qui la facture à l'exploitant, et la règle de l'autoliquidation par le destinataire ne s'applique pas ici (consultation V1435-25). Si vous louez vous-même à des touristes en fournissant des services hôteliers, le taux est de 10 %, comme pour les hôtels (art. 91.Uno.2.2º).

D'où la différence principale. Un appartement loué comme résidence de longue durée est hors IVA : aucune IVA n'est facturée sur le loyer, et l'IVA payée à l'achat n'est pas récupérée. Un appartement touristique loué à l'exploitant est soumis à l'IVA : vous facturez 21 % sur le loyer et avez donc le droit de déduire l'IVA payée à l'achat.

Ce que l'acheteur doit faire.

1. Avant la réservation, convenez des modalités avec l'opérateur et montrez le projet de contrat à un conseiller fiscal : c'est précisément le contrat qui détermine si le loyer est soumis à l'IVA ou non.

2. Obtenez un numéro fiscal espagnol (NIE) et une signature électronique : les déclarations d'IVA se font en ligne.

3. Si vous vivez en dehors de l'UE, désignez un représentant en Espagne pour les questions d'IVA (art. 164.Uno de la loi sur l'IVA). Un résident de l'UE n'en a pas besoin.

4. Inscrivez-vous avec le formulaire 036 : début de l'activité de location et immatriculation comme assujetti à l'IVA. De préférence avant l'achat ou le jour même : l'IVA payée avant le début de la location est déductible si l'intention de louer est étayée par des documents, par exemple le contrat avec l'opérateur (art. 111).

5. Déposez le formulaire 303 chaque trimestre et le résumé annuel 390 une fois par an, et émettez les factures de l'opérateur avec 21 % d'IVA.

Quand l'argent arrive. L'IVA de l'achat est déduite dans le formulaire 303 du trimestre de l'achat. Tant que l'IVA facturée sur les loyers est inférieure à la déduction, le solde est reporté sur les trimestres suivants, et il peut être remboursé en fin d'année, dans la déclaration du quatrième trimestre déposée en janvier. Le fisc dispose de six mois à compter du dépôt pour rembourser, après quoi il verse des intérêts de retard (art. 115). Des remboursements mensuels sont possibles via le registre de remboursement mensuel (REDEME), mais les déclarations deviennent alors mensuelles et toutes les factures passent par le système électronique SII : pour un seul appartement, cela signifie généralement des frais de comptable inutiles.

Risques.

Dix ans d'engagement. La déduction sur l'immobilier est liée à l'année d'achat et aux neuf années suivantes (art. 107). Si pendant ce temps l'appartement cesse d'être loué avec IVA, par exemple si vous commencez à y vivre ou le louez sans IVA, une partie de la taxe remboursée devra être restituée : un dixième pour chaque année restante.

Vendre dans ces dix ans. La revente d'un appartement fini est exonérée d'IVA, l'acheteur paie l'ITP, et le vendeur restitue une partie de la déduction au trésor pour les années restantes. Cela peut être évité si l'acheteur est également une entreprise avec droit à déduction : alors le vendeur renonce à l'exonération (art. 20.Dos), et la vente se fait avec IVA, que l'acheteur se facture à lui-même. Cela doit être convenu avant la vente.

Contrôle. L'administration fiscale peut vérifier le remboursement avant comme après son versement : elle demande le contrat avec l'exploitant, les factures, la preuve que l'appartement est réellement loué. Sans location effective soumise à l'IVA, le remboursement sera repris avec intérêts.

La loi change. Le 8 octobre 2026, le décret-loi royal 29/2026 est entré en vigueur. À partir du 1er décembre 2026, les logements meublés loués à un locataire pour 30 nuits au maximum sont soumis à une IVA de 10 % même sans services hôteliers ; l'exception est la résidence principale du propriétaire. Le décret doit encore être validé par la Députation Permanente du Congrès, sinon il cessera de s'appliquer. Le décret ne change pas la location de l'appartement à l'opérateur (lettre f'). Pour les logements avec une licence VT, cela peut ouvrir le droit à la déduction de l'IVA, mais comment cela fonctionnera pour les logements déjà achetés, l'administration fiscale ne l'a pas encore expliqué.

Là où la loi laisse place à l'interprétation (comment le contrat avec l'opérateur est rédigé, quand l'activité a commencé, comment calculer la déduction avec un usage mixte), la décision est prise par un conseiller fiscal sur vos documents. Cet article vous montre ce qu'il faut lui demander.

Les voisins, la mairie et les charges de copropriété

Pour un logement VT, l'autorisation principale vient des voisins. Depuis le 3 avril 2025, un appartement ne peut être loué aux touristes qu'avec l'accord des trois cinquièmes des propriétaires de l'immeuble représentant ensemble au moins trois cinquièmes des quotes-parts. À la même majorité, la copropriété peut augmenter les charges des logements touristiques, mais de 20 % au maximum. Il vous faut également un rapport de la mairie attestant que l'hébergement touristique est autorisé dans ce secteur, et l'enregistrement VT est valable cinq ans. J'ai expliqué en détail ce qui a changé cette année dans l'article sur le registre national.

Dans un complexe touristique, cette question ne se pose pas : le régime touristique est fixé pour tout l'immeuble dès sa création. En revanche, les charges de copropriété incluent des services hôteliers. À Delfin Natura, ce sont une réception et une sécurité 24h/24, un maître-nageur à la piscine, le nettoyage des parties communes et internet.

L'appartement peut-il être transformé en résidence principale ?

Une unité ne peut pas quitter le régime touristique dans un immeuble : tout le bâtiment fonctionne sous une seule exploitation. Dans un conjunto, c'est possible seulement tant que plus de la moitié des unités restent dédiées aux touristes, et le propriétaire ne décide pas seul. Transformer l'appartement en logement signifie changer l'usage de la propriété, et cela est décidé par la mairie selon son plan général. Le propriétaire n'a pas de droit général à un tel changement. Achetez un appartement touristique comme tel, sans compter sur sa conversion.

Avantages et risques

Un appartement touristique vous convient si vous achetez pour en tirer un revenu et ne prévoyez pas d'y vivre. La location, l'accueil des clients et le ménage sont gérés par l'exploitant, et le droit de louer ne dépend pas d'un vote des voisins. Et le prix d'entrée peut être bas : à Riviera 1, un appartement d'une chambre coûte à partir de 147 312 euros plus IVA selon la liste de prix du 14 mai 2026.

Risques : vous ne pouvez pas y vivre en permanence, acheter du neuf signifie 21 % au lieu de 10 %, et l'argent payé pendant la construction n'est pas protégé par la garantie de la loi 38/1999 : elle ne couvre que les logements. C'est pourquoi, avec un appartement touristique sur plan, je regarde particulièrement de près le calendrier de paiement.

Un logement avec une licence VT vous convient si vous souhaitez à la fois y vivre et le louer. Mais son avenir touristique dépend de la mairie et des voisins, et cela doit être vérifié avant la réservation.

Ce que cela signifie pour votre achat

D'abord, décidez ce qui compte le plus pour vous : votre propre logement au bord de la mer ou un revenu sans tracas. Pour un logement, il vous faut un appartement, éventuellement avec une licence VT. Pour un revenu, un appartement touristique convient, et il vaut mieux l'acheter en le considérant comme une chambre d'hôtel qui vous appartient. Avant de réserver, je lirais le contrat avec l'exploitant : comment les revenus sont partagés, combien de semaines vous y séjournez vous-même, qui paie les réparations et combien coûte la sortie du contrat.

Les projets à louer sont rassemblés dans la sélection « Ce que vous pouvez louer ». Je vous aiderai à choisir pour votre objectif, et le prix pour vous sera le même qu'au bureau de vente : pourquoi vous êtes gagnant avec moi plutôt que sans moi.