Jak szybko sprzedają się nowe inwestycje wokół Benidormu i dlaczego to widać przed zmianą cen

Dlaczego cena mówi ostatnia

Reklama i cennik pokazują cenę. Nie pokazują tempa sprzedaży, a rynek zmienia się właśnie dzięki tempu.

Kolejność jest prawie zawsze ta sama. Najpierw mieszkania dłużej pozostają w sprzedaży i rośnie zapas w inwestycjach. Potem deweloper uruchamia oferty: obniżoną cenę do końca miesiąca, prezent, miejsce parkingowe w cenie. I dopiero gdy oferty nie zadziałały, zmienia się sam cennik.

Kto obserwuje tylko ceny, widzi trzeci etap z trzech. Gdy rynek przyspiesza, łańcuch działa w drugą stronę: zapasy topnieją, oferty znikają, kolejny cennik wychodzi wyżej. Kto czeka, aż potwierdzi to cena, trafia już na nowy cennik.

Przykład z końca września 2026 roku. Ceny minimalne pięciu typów nieruchomości w okolicy nie zmieniły się od trzech tygodni. W tym czasie ze stu mieszkań i domów w sprzedaży w ciągu miesiąca sprzedało się około czterech. Cena stoi w miejscu, ale sprzedaż trwa.

Jak obliczam prędkość

Źródło jest jedno: cenniki, które deweloperzy dają agentom. Cennik pokazuje, które mieszkanie jest dostępne, które zarezerwowane, a które sprzedane.

Każdy nowy cennik projektu to obserwacja: data, ile jest łącznie mieszkań i domów i ile z nich jest dostępnych. Dwa kolejne cenniki tego samego projektu tworzą przedział. Przedział pokazuje, ile sprzedało się między tymi datami.

Teraz najważniejsze. Nie uśredniam procentów między inwestycjami. Sumuję wszystkie mieszkania i domy, które się sprzedały, i dzielę przez dni lokalowe: ile domów spędziło ile dni w sprzedaży. Dzięki temu duża i mała inwestycja wchodzą do wyniku każda z własną wagą.

Rotacja obu inwestycji razem: 4 ÷ 950 × 30 × 100 = 12,6% zasobu miesięcznie. Osobno inwestycja A wychodzi 11,25%, a inwestycja B 20%. Zwykła średnia z tych dwóch procentów dałaby 15,6%. Mały budynek, w którym poszło jedno mieszkanie, ściągałby wynik do siebie.

Warto też przeczytaćile nowych mieszkań naprawdę zostało w okolicy

Co pokazuje liczba teraz

Na dzień 30 września 2026 roku rotacja oferty w okolicach Benidormu wynosi 4,23% miesięcznie.

Mówiąc najprościej: spośród każdych stu mieszkań i domów w sprzedaży około czterech znajduje nabywcę w ciągu miesiąca. Przy takim tempie i bez nowych etapów oferta w okolicy wystarczyłaby na około 24 miesiące. To szacunek, a nie prognoza.

Tydzień wcześniej, stan na 24.09, wartość ta wynosiła 5,91%. To nie oznacza spowolnienia rynku. Do kalkulacji weszły trzy kolejne projekty i dziewięć kolejnych przedziałów czasowych, a im więcej projektów obejmuje kalkulacja, tym mniej zawyżona jest wartość.

Mieszkania i wille oddzielnie

Sprzedaż mieszkań i willi odbywa się w różnym tempie, dlatego liczę je oddzielnie. Szeregowce są liczone razem z mieszkaniami. Inwestycje, w których mieszkania i wille mają jeden cennik, są pomijane w tym podziale.

W przypadku mieszkań w ciągu miesiąca znajduje nabywcę około dwóch na sto wystawionych na sprzedaż. W przypadku willi około dziesięciu. Wille sprzedają się szybciej, ale próba jest mała: w ciągu trzech miesięcy do obliczeń weszło pięć willi, a pojedyncza sprzedaż wyraźnie przesuwa wynik.

Co to daje kupującemu

Tempo sprzedaży odpowiada na dwa pytania, których cena nie rozstrzyga. Czy jest sens negocjować? I ile czasu mają Państwo na decyzję?

Jeśli tempo w okolicy rośnie, ofert jest mniej, wybór pięter i widoków kurczy się szybciej, a następny cennik raczej będzie wyższy. Odkładanie decyzji o miesiąc w takim momencie jest kosztowne.

Jeśli tempo spada, dla dewelopera sprzedaż jest ważniejsza niż utrzymanie ceny. Jest pole do rozmowy o rabacie, prezencie lub harmonogramie płatności. To nie gwarancja, ale powód, by zapytać.

Jeśli inwestycja sprzedaje się szybciej niż okolica, czekanie tam na rabat nie ma sensu. Jeśli wolniej, są podstawy do negocjacji.

Nie publikuję na stronie tempa sprzedaży pojedynczej inwestycji. Jeśli między dwoma cennikami minęło mniej niż dwa tygodnie albo sprzedano mniej niż dwa mieszkania, ta liczba jest dla mnie szumem. Jedna sprzedaż w krótkim okresie zawyża ją nie do poznania. W rozmowie z klientem korzystam z niej, gdy okres jest wystarczająco długi.

Warto też przeczytaćostatnie mieszkania w swoich budynkach

Co będzie się ukazywać co tydzień

Co poniedziałek w cotygodniowym podsumowaniu kanału: rotacja oferty w okolicy, osobno dla mieszkań z szeregowcami i dla willi, oraz liczba inwestycji uwzględnionych w obliczeniach. Od grudnia dojdzie indeks szybkości rynku.

Ten artykuł zostaje na miejscu. Metoda jest tutaj, a cotygodniowe podsumowania będą podawać tylko liczbę i link do tej strony.

Co to oznacza dla kupującego

Cena z cennika odpowiada na pytanie «ile». Tempo odpowiada na pytanie «kiedy i na jakich warunkach». Razem dają obraz, którego nie ma w żadnym ogłoszeniu.

Jeśli Państwo rozważają konkretną inwestycję, proszę mi powiedzieć, czego szukają. Pokażę Państwu, jak przebiega tam sprzedaż w porównaniu z okolicą i powiem, czy warto negocjować cenę. Państwa cena jest taka sama jak u dewelopera, a tam, gdzie jest możliwość negocjacji, zrobię to za Państwa.