Ile nowych mieszkań naprawdę zostało między Alicante a Dénia

Liczyłem mieszkania, a nie ogłoszenia

Zacznę od tego, co mnie zaskoczyło. Byłem przyzwyczajony do myśli, że wybór jest tam ogromny: otwiera się portal, a tam setki ogłoszeń. Potem zebrałem cenniki deweloperów, z którymi współpracuję, w jednej tabeli i policzyłem coś innego: nie ogłoszenia, tylko mieszkania, które są faktycznie wolne.

Oto wyniki. W 31 projektach, w których deweloper pokazuje dostępność jednostek, wolnych jest jeszcze 345 domów z 1163. Siedem na dziesięć zostało już sprzedanych. A w wielu z tych budynków prace trwają: dźwigi są na miejscu i niewiele zostało do kupienia.

Sama ogólna liczba nic nie znaczy. Trzeba ją rozbić według typu mieszkania, bo sprzedaż na rynku nie szła równo. Właśnie to decyduje, czy mają Państwo wybór, czy nie.

Czyta się to prosto. Jeśli szukają Państwo mieszkania z trzema sypialniami, w całej okolicy jest jedenaście takich mieszkań w czterech inwestycjach. Jeśli chcą Państwo apartamentu z dwiema sypialniami i ogrodem, jest ich siedem. Z domami sytuacja jest inna i spokojniejsza: 33 szeregowce z 67 w trzech inwestycjach oraz 25 willi z basenem z 44 w sześciu.

Dlatego w każdym przypadku rozmowa wygląda inaczej. Przy willach można spokojnie porównywać, negocjować i czekać na kolejny cennik. Przy mieszkaniach z trzema sypialniami nie ma na co czekać. Spośród jedenastu mieszkań raczej polują Państwo na potrzebny układ i ekspozycję, niż wybierają. Za miesiąc może ich być osiem.

A w poszczególnych budynkach robi się naprawdę ciasno: w jednym ukończonym bloku w Villajoyosa pozostał tylko jeden apartament z ogrodem spośród czterdziestu trzech.

Warto też przeczytaćOstatnie mieszkania w swoim budynku. Właśnie te przypadki, w których wybór już się wyczerpał.

Gdzie tak naprawdę zaczyna się rozmowa

Drugie pytanie, które słyszę najczęściej, to ile pieniędzy trzeba na start. Odpowiem liczbami zamiast słowa «od»: to najtańsze dostępne dziś mieszkanie w każdym formacie.

Różnica w cenie między najtańszym a najdroższym formatem w tej tabeli wynosi 331 000 €. A wszystko to ten sam rynek w zasięgu pół godziny jazdy samochodem.

I tu pojawia się zastrzeżenie, ponieważ bez niego tabela może być myląca. Najtańsze mieszkanie na liście rzadko kiedy jest najlepszym wyborem: zwykle chodzi o parter zwrócony w kierunku ściany, północną ekspozycję lub hałaśliwą stronę. Pokazuję je jako punkt wyjścia, a nie rekomendację.

Jest jeszcze jedna rzecz, której ogłoszenie nigdy nie mówi: co obejmuje cena. Z 41 opcji znam rozbicie dla 28. Miejsce parkingowe jest w cenie w dwudziestu z nich, komórka lokatorska w czternastu, prywatny basen w sześciu. Dwa mieszkania mogą mieć tę samą cenę, a różnica trzydziestu tysięcy euro kryje się właśnie tutaj.

Warto też przeczytaćPierwsze spojrzenie na rynek. Dzisiejsze pięć najtańszych sposobów wejścia, z lokalizacjami i terminami oddania.

Dla tych, którzy nie chcą czekać na koniec budowy

Spośród 41 opcji dziewięć jest gotowych lub zostanie oddanych przed końcem 2026 roku. Ceny od 368 000 w Jávei do 670 000 w Calpe.

I oto kluczowy szczegół zmieniający całą rozmowę: w siedmiu z tych dziewięciu inwestycji pozostało cztery lub mniej mieszkań. To oznacza, że osoba chcąca się przeprowadzić w tym roku nie wybiera spośród dziewięciu projektów, lecz z kilkunastu konkretnych ofert, a połowa z nich nie spełni jej oczekiwań pod względem piętra, widoku lub układu.

Na tym polega różnica między katalogiem a cennikiem. Katalog przez cały rok się nie zmienia i obiecuje szeroki wybór. Cennik pustoszeje. Wszystkie dziewięć zebrałem w zestawieniu klucze w tym roku.

Dlaczego co tydzień liczę to wszystko od nowa

Zestawienie ma wartość tylko wtedy, gdy dane są z tego tygodnia. Nie ma sensu się tu oszukiwać, więc przy każdej liczbie podaję datę cennika. Obecnie dwadzieścia ofert opiera się na cenniku wrześniowym, siedem na sierpniowym, a czternaście jest starszych. O te czternaście dopytuję biura sprzedaży. Dopóki nie przyjdzie nowy cennik, stara data pozostaje na widoku.

W poniedziałki przeglądam foldery deweloperów, porównuję je z poprzednim tygodniem i aktualizuję stronę. Zestawień też nie zostawiam bez zmian: co tydzień zmienia się kryterium, według którego grupuję mieszkania. Raz jest to cena wyjściowa, raz prywatna przestrzeń zewnętrzna, a innym razem to, co zostanie oddane w tym roku. Warto więc wracać: niemal zawsze pojawia się świeże spojrzenie na ten sam rynek.

I nie tylko ceny się zmieniają. Tydzień temu Jávea w ogóle nie pojawiało się w moim zestawieniu, a teraz są tam dwa ukończone budynki, w jednym z nich pozostało tylko jedno mieszkanie. Takie zmiany zauważa się jedynie porównując kolejne zestawienia, dlatego nigdy nie usuwam starych.

Warto też przeczytaćCo zmieniło się w ciągu miesiąca. Październikowe wydanie: te same inwestycje zliczone ponownie.

Co z tym wszystkim zrobić

Po pierwsze: czasu do namysłu jest mniej, niż sugeruje portal. Kiedy w budynku zostaje jedno mieszkanie, pytanie nie brzmi już, którą inwestycję wybrać, ale czy ten konkretny układ Państwu odpowiada. To odpowiedź tak lub nie i nie ma tu czego negocjować.

Drugie: cena z ogłoszenia i dzisiejsza dostępna cena prawie nigdy się nie pokrywają. Cena „od” w ogłoszeniu zwykle dotyczy mieszkania, które sprzedano jako pierwsze, zaraz po starcie sprzedaży.

Po trzecie, i to jest część, którą najczęściej źle się rozumie. Państwa cena jest taka sama jak we własnym biurze sprzedaży dewelopera: to jego wynagrodzenie płaci mnie, a nie Państwa. Zmienia się coś innego. Idąc bezpośrednio, widzą Państwo cennik jednego projektu. Ze mną widzą Państwo wszystkie projekty w okolicy obok siebie, a wybór piętra, widoku i orientacji biorę na siebie. Opisałem to z liczbami w dlaczego ze mną jest korzystniej.

Jeśli Państwo interesuje konkretny obszar lub typ nieruchomości, proszę napisać do mnie. Prześlę listę dostępnych dziś domów wraz z planami kondygnacji.