Hoe snel nieuwbouw rond Benidorm verkoopt, en waarom dat zichtbaar is voordat de prijzen dat doen

Waarom de prijs als laatste spreekt

Een advertentie en een prijslijst tonen de prijs. Ze tonen niet het tempo. En de markt verandert juist door het tempo.

De volgorde is bijna altijd hetzelfde. Eerst blijven woningen langer te koop en groeit de voorraad in projecten. Daarna lanceert de projectontwikkelaar aanbiedingen: een gereduceerde prijs tot het einde van de maand, een cadeau, parkeerplaats inbegrepen. En pas als de aanbiedingen niet werken, beweegt de lijst zelf.

Wie alleen naar prijzen kijkt, ziet de derde stap van drie. Als de markt versnelt, loopt de keten andersom: de voorraad smelt weg, aanbiedingen verdwijnen, de volgende lijst komt hoger uit. Wie wacht op bevestiging van de prijs, komt op de nieuwe lijst terecht.

Een voorbeeld van eind september 2026. Minimumprijzen voor vijf soorten woningen in de omgeving waren drie weken niet veranderd. Ondertussen gingen van elke honderd appartementen en huizen die te koop stonden er ongeveer vier in een maand weg. De prijs zwijgt, maar de verkoop gaat door.

Hoe ik de snelheid bereken

Er is één bron: de prijslijsten die projectontwikkelaars aan makelaars geven. De lijst toont welke woning beschikbaar is, welke gereserveerd is en welke verkocht is.

Elke nieuwe prijslijst van een project is een observatie: de datum, hoeveel appartementen en huizen er in totaal zijn, en hoeveel daarvan beschikbaar zijn. Twee opeenvolgende lijsten van hetzelfde project vormen een interval; het interval laat zien hoeveel er tussen de twee data zijn verkocht.

Nu het belangrijkste punt. Ik neem geen gemiddelde van percentages over projecten heen. Ik tel alle appartementen en huizen die verkocht zijn bij elkaar op en deel dit door de verkoopdagen per unit: hoeveel woningen hoeveel dagen te koop hebben gestaan. Zo tellen een groot en een klein project elk met hun eigen gewicht mee in het cijfer.

De verkoopsnelheid van de twee projecten samen: 4 ÷ 950 × 30 × 100 = 12,6% van de voorraad per maand. Afzonderlijk komt project A uit op 11,25% en project B op 20%. Een simpel gemiddelde van die twee percentages zou 15,6% geven. Het kleine gebouw, waar één appartement werd verkocht, zou het cijfer naar zich toe trekken.

Lees ookhoeveel nieuwbouwwoningen er nog echt over zijn in de regio

Waar de cijfers nu op wijzen

Per 30 september 2026 bedraagt de omloopsnelheid van het woningaanbod rond Benidorm 4,23% per maand.

Simpel gezegd: van elke honderd te koop staande appartementen en huizen gaan er ongeveer vier per maand weg. In dit tempo en zonder nieuwe fasen zou de voorraad in het gebied ongeveer 24 maanden meegaan; dit is een ruwe schatting, geen voorspelling.

Een week eerder, vanaf 24 september, was dit cijfer 5,91%. Dat betekent niet dat de markt is vertraagd. Drie projecten en negen intervallen zijn toegevoegd aan de berekening, en hoe meer projecten het omvat, des te minder overdreven het cijfer is.

Appartementen en villa's apart

Appartementen en villa's verkopen in een verschillend tempo, dus ik tel ze apart. Geschakelde woningen tellen mee bij de appartementen. Projecten waar appartementen en villa's één prijslijst delen, blijven buiten deze splitsing.

Bij appartementen gaan er per maand ongeveer twee van elke honderd te koop staande weg. Bij villa's ongeveer tien. Villa's gaan sneller, maar de steekproef is klein: over drie maanden gingen er vijf villa's mee in de berekening, en één verkoop verschuift het cijfer merkbaar.

Wat het een koper oplevert

Het verkooptempo beantwoordt twee vragen die de prijs openlaat. Heeft onderhandelen zin? En hoeveel tijd heeft u om te beslissen?

Als het tempo in het gebied stijgt: er zijn minder aanbiedingen, de keuze van verdiepingen en uitzichten wordt sneller kleiner, en de volgende lijst komt waarschijnlijk hoger uit. Het besluit een maand uitstellen is op zo’n moment duur.

Als het tempo daalt: verkopen is belangrijker voor de projectontwikkelaar dan de prijs vasthouden. Er is ruimte om te praten over korting, een cadeau of het betalingsschema. Het is geen garantie, maar wel een reden om te vragen.

Als een project sneller verkoopt dan het gemiddelde in het gebied, is wachten op korting daar zinloos. Als het langzamer verkoopt, is er ruimte voor onderhandeling.

Ik publiceer de snelheid van een individueel project niet op de site. Als er minder dan twee weken zit tussen twee lijsten, of als er minder dan twee woningen zijn verkocht, is dat cijfer voor mij ruis. Een enkele verkoop over een korte periode blaast het buiten proporties op. In een gesprek met een klant gebruik ik het als de periode lang genoeg is.

Lees ookde laatste appartementen in hun gebouwen

Wat er elke week verschijnt

Elke maandag in het wekelijkse overzicht van het kanaal: de omloopsnelheid van woningen in het gebied, gescheiden voor appartementen met geschakelde woningen en voor villa's, en hoeveel projecten in de berekening zitten. Vanaf december wordt ook een marktsnelheidsindex toegevoegd.

Dit artikel blijft staan. De methode staat hier beschreven, en de wekelijkse samenvattingen zullen alleen het cijfer bevatten en een link naar deze pagina.

Wat dit voor een koper betekent

De lijstprijs beantwoordt de vraag «hoeveel». Het verkooptempo beantwoordt «wanneer en tegen welke voorwaarden». Samen geven ze een beeld dat in geen enkele advertentie staat.

Als u een specifiek project bekijkt, vertel mij dan waar u naar op zoek bent. Ik laat u zien hoe de verkopen daar verlopen ten opzichte van het gebied en vertel u of het zin heeft om te vragen om korting. Uw prijs is dezelfde als die van de projectontwikkelaar, en waar er ruimte is om te onderhandelen, doe ik dat voor u.