Wybór się nie zmniejsza, ale ceny rosną: co się zmieniło w ciągu miesiąca między Alicante a Dénia

Pospieszyć się czy poczekać?

Jedni spieszą się z rezerwacją pierwszego pasującego mieszkania, zanim wszystko zostanie wyprzedane. Inni postanawiają poczekać do wiosny: może deweloperzy zaczną ustępować. W ciągu miesiąca liczby pokazały, że pierwsza grupa się nie myli: wybór się nie kurczy, ale te same mieszkania drożeją. Mylą się ci, którzy czekają na rabaty.

W tych samych inwestycjach dostępnych mieszkań nie jest mniej

Przeanalizowałem 25 nowych inwestycji, w których znana jest zarówno liczba dostępnych mieszkań, jak i łączna ilość lokali mieszkalnych i domów w obu terminach.

Przez cały miesiąc w tych budynkach podpisywano rezerwacje, a mimo to dostępnych mieszkań jest więcej. Prawie całą różnicę dała nowa faza na zboczu nad Benidormem, wprowadzona do sprzedaży 30 września. Bez niej 280 wobec 282: sprzedaż i nowe oferty prawie się zrównoważyły. Wybór się nie kurczy, ale te same budynki drożeją: w ciągu miesiąca ceny podniesiono w dziewięciu inwestycjach, a obniżono tylko w jednej (szczegóły w części o cenach). Dlatego ten, kto od razu rezerwuje mieszkanie, które mu się podoba, nie popełnia błędu: miesiąc później zwykle kosztuje ono więcej, a nie mniej.

Co się zmieniło według typu mieszkania

Te same inwestycje co we wrześniowym zestawieniu. Porównanie jest przybliżone, ale kierunek jest jasny.

We wrześniu prawie nie było mieszkań z trzema sypialniami: dostępnych było 11. W tych samych inwestycjach jest ich teraz 40: część budynków wypuściła nowe mieszkania, część bardziej szczegółowo rozpisała cenniki. Dostępnych willi jest prawie dwa razy więcej. Najmniejszy wybór został wśród mieszkań z jedną sypialnią.

I to jest pełne zestawienie na dzień 15 października: 61 inwestycji od Alicante do Dénia. Na stronie znajduje się ponad sto inwestycji, ale udział już sprzedanych można obliczyć tylko tam, gdzie deweloper udostępnia pełną listę mieszkań i domów ze statusem każdego z nich. Pozostałe pokazują tylko to, co jest dostępne, bez podawania łącznej liczby, dlatego nie znajdują się w tej tabeli. Apartamenty turystyczne również zostały pominięte: nie ma dla nich pełnej listy.

Najlepiej sprzedają się ostatnie piętra z własnym tarasem na dachu (áticos): z 223 takich mieszkań sprzedano 164, prawie trzy na cztery. Mieszkań z trzema sypialniami i ogrodem jest tylko 25, a dwie trzecie z nich są dostępne. Największy wybór jest wśród willi: sprzedano nieco ponad połowę.

Co sprzedało się w ciągu miesiąca

Najszybciej sprzedaje się Villajoyosa. Aster II wyprzedał się do ostatniego mieszkania, a w Orizonne II w ciągu miesiąca poszła jedna trzecia dostępnych mieszkań. W Finestrat Green and Blue znalazł kupców na dwie wille. W pozostałych inwestycjach sprzedaż szła równo, od jednego do trzech mieszkań miesięcznie.

Jeśli podoba się Państwu mieszkanie w Orizonne II, nie warto odkładać decyzji o miesiące: w ciągu miesiąca sprzedało się tam pięć mieszkań.

Co weszło na rynek

Nowa faza Benidorm Hills na zboczu nad Benidormem.

Edenia II w El Verger, nowa inwestycja: mieszkania z jedną, dwiema i trzema sypialniami od 235 000 €, z miejscem parkingowym w cenie.

W Alfaz Essence w l’Alfàs del Pi niektóre mieszkania nie zostały jeszcze udostępnione do sprzedaży. Jest to rezerwa, która zostanie wprowadzona później.

W Villajoyosa mieszkania wróciły do sprzedaży w Allonbay Hills, Azure i Alonis Living.

Ceny: te same budynki drożeją, tylko nowe są tańsze

We wrześniu dzieliłem mieszkania na szersze typy, więc porównanie wiersz po wierszu jest przybliżone. Apartamenty turystyczne są w osobnym wierszu: to lokale na wynajem na podstawie licencji, a w części tych inwestycji IVA wynosi 21%, a nie 10%, więc ich cen nie da się wprost porównać ze zwykłymi mieszkaniami. Cennik Riviera 1 jest stary i sprawdzam go przed każdą rezerwacją.

Dla czterech typów mieszkań spadła najniższa cena: o 19 000 € dla mieszkań z jedną sypialnią, 21 000 dla mieszkań z jedną sypialnią i ogrodem, 32 500 dla mieszkań z trzema sypialniami i 41 900 dla ático z tarasem na dachu. To nie są rabaty. Poprzeczkę obniżyła nowa inwestycja w El Verger, inwestycje, których nie było we wrześniowym zestawieniu, oraz mieszkania, które wróciły do sprzedaży.

W tych samych budynkach ceny poszły w górę. W ciągu miesiąca podniesiono je w dziewięciu inwestycjach. W Finestrat mieszkania z dwiema sypialniami i áticos w My White Resort podrożały o 30 000 €, mieszkania w Marqués Golf Resort o 40 000, a wille w Las Bellas o 70 000 do 90 000. Nad morzem w La Cala w Villajoyosa mieszkania na parterze w Ocean Hills zyskały 5 000 do 10 000, a penthouse'y w sąsiednim Vista Cala 52 25 000. Szeregowiec i jedno mieszkanie w Finestrat podrożały o 5 000. Ceny obniżono w trzech inwestycjach, a tylko w jednej wyłącznie spadły: willa w Vila Natura w La Nucía potaniała o 10 000. W SaliSol Golf w Finestrat jedna willa potaniała o 10 000, a dwie sąsiednie podrożały o 4 000; w Alonis Living w Villajoyosa trzeci etap potaniał o 20 000 do 33 000, a pozostałe dwa podrożały o 1 500 do 2 500. Dla czekających na rabaty to główna odpowiedź: tanieje wybór, a nie te same mieszkania.

Do ceny należy doliczyć 10% IVA i 1,4% opłaty skarbowej (AJD), plus notariusz i rejestr nieruchomości.

Tempo sprzedaży: około pięciu procent miesięcznie

W okolicy Benidormu co miesiąc sprzedaje się 5,5% dostępnej oferty. Po raz pierwszy są dwa punkty pomiaru, 17 września i 15 października, i od tego numeru śledzę tempo osobno dla mieszkań razem z szeregowcami oraz dla willi.

Mieszkania i szeregowce zaczęły w ciągu miesiąca sprzedawać się szybciej: 5,4% pozostałej oferty miesięcznie wobec 3,1%. Na mówienie o przyspieszeniu rynku jest jednak za wcześnie: pomiary obejmują tylko miesiąc, a we wrześniu do obliczeń weszło o połowę mniej inwestycji. Dla willi nie ma wrześniowej liczby: jedna sprzedaż w trzech inwestycjach nic nie mówi. Obecnie mniej więcej co osiemnasta dostępna willa znajduje nabywcę w ciągu miesiąca. Numer listopadowy przyniesie trzeci punkt i będzie widać, czy tempo się utrzyma.

Obecna oferta wystarczyłaby na półtora do dwóch lat, gdyby deweloperzy przestali wprowadzać nowe mieszkania. Ale wprowadzają je nadal, dlatego nie spodziewam się niedoboru w najbliższych miesiącach.

Notariusze: dlaczego średnia cena za metr kwadratowy jest myląca

Gdy kupujący pyta, ile kosztuje metr kwadratowy w danej miejscowości, podaje mu się średnią cenę ze statystyk notarialnych. Obok niej zawsze sprawdzam dwie rzeczy.

Mediana. To cena dokładnie pośrodku: połowa transakcji jest tańsza, połowa droższa. W Villajoyosa średnia to 2 393 € za metr, a mediana 1 885. Średnią zawyża nowe budownictwo: u notariusza kosztują tam 3 761 € za metr. Kto kieruje się kwotą 2 393, przepłaci za mieszkanie z rynku wtórnego. W Jávei liczby prawie się pokrywają i tam średniej można ufać.

Liczba transakcji. W Altei metr w nowym budownictwie u notariusza kosztował 7 127 €, ale podpisano tam tylko 13 takich transakcji w ciągu roku. To cena kilku domów, a nie rynku. W Finestrat w tym samym roku było 305 transakcji w nowym budownictwie, w Dénii 393, i tym liczbom ufam.

Gdzie cena może wzrosnąć i gdzie można negocjować

Cenniki pokazują, gdzie ostatnie mieszkania nie stanieją, a gdzie warto zapytać o rabat. To sygnały, nie obietnica.

Cena może wzrosnąć:

Orizonne II, Villajoyosa. Od połowy września sprzedano 5 z 14 dostępnych mieszkań; pozostało 9 z 66 (dostępność dewelopera na dzień 16.10).

My White Resort, Finestrat. Dostępnych jest 13 z 99 mieszkań, a deweloper już podniósł ceny o 30 000 euro (cennik z dnia 17.09).

Marqués Golf Resort, Finestrat. Pozostało 6 z 81 mieszkań, a ceny wzrosły już o 40 000 € (cennik z dnia 17.09).

W takiej sytuacji ostatnie mieszkania zwykle nie tanieją.

Mogą Państwo negocjować:

SaliSol Golf, Finestrat. Od czerwca nie sprzedano ani jednej willi. Dostępnych jest więcej, 9 z 14, jedna nawet wróciła do oferty spośród sprzedanych, a termin oddania przesunięto na 2027-2028 (cennik z października).

Alonis Living, Villajoyosa. Deweloper już obniżył ceny w trzeciej fazie o kwoty od 20 000 do 33 000 €, a pięć mieszkań wróciło do sprzedaży (lista z 15.10).

Tutaj warto poprosić o rabat, a ja się tym dla Państwa zajmę.

Co kupić teraz i dla kogo

Jedna lub dwie sypialnie do 330 000 euro. Wybór jest duży i jest czas na porównanie. Nie ma sensu czekać na rabaty: cenę obniżyły nowe inwestycje, a nie ustępstwa.

Dwie sypialnie nad morzem w Villajoyosa. Tu sprzedaje się najszybciej. Jeśli podoba się Państwu mieszkanie, lepiej zdecydować w ciągu tygodni niż miesięcy.

Trzy sypialnie z ogrodem. Rzadki format, ale dwie trzecie tych mieszkań są dostępne. To dobry moment, by wybrać piętro i orientację.

Willa. Najszerszy wybór i ta sama najniższa cena co miesiąc temu.

Prowadzę bazę cenników deweloperów od Alicante do Dénii i co tydzień sprawdzam, co się sprzedało i co nowego się pojawiło. Cena dla Państwa jest taka sama jak w biurze sprzedaży, a wyszukiwanie i porównywanie biorę na siebie. Dlaczego lepiej kupować ze mną niż beze mnie.

Vitalii Kotenko, agent nieruchomości w Benidormie. Następne wydanie miesięczne ukaże się 16 listopada 2026.