Ответ коротко
Три квартиры по одной схеме: покупка, 5 лет аренды, продажа. Место по IRR, то есть по годовой доходности после расходов, налогов и продажи.
Benidorm Hills, Финестратновостройка, класс премиум · сдача через 3 года
- Бруто аренды 5,5 %
- Аренда 2 000 € в месяц
- Вложено 435 000 €
Финестрат, вторичкакласс комфорт · сдаётся сразу
- Бруто аренды 4,9 %
- Аренда 1 600 € в месяц
- Вложено 390 000 €
La Nucía у спортивного городановостройка, класс премиум · сдача через 2 года
- Бруто аренды 3,9 %
- Аренда 2 000 € в месяц в учебный год
- Вложено 435 000 €
Benidorm Hills, Финестратновостройка, класс премиум · сдача через 3 года
- Бруто аренды 5,5 %
- Аренда 2 000 € в месяц
- Вложено 435 000 €
La Nucía у спортивного городановостройка, класс премиум · сдача через 2 года
- Бруто аренды 5,4 %
- Аренда 2 200 € в месяц в учебный год
- Вложено 435 000 €
Финестрат, вторичкакласс комфорт · сдаётся сразу
- Бруто аренды 4,9 %
- Аренда 1 600 € в месяц
- Вложено 390 000 €
La Nucía у спортивного городановостройка, класс премиум · сдача через 2 года
- Бруто аренды 6,1 %
- Аренда 2 400 € в месяц в учебный год
- Вложено 435 000 €
Benidorm Hills, Финестратновостройка, класс премиум · сдача через 3 года
- Бруто аренды 5,5 %
- Аренда 2 000 € в месяц
- Вложено 435 000 €
Финестрат, вторичкакласс комфорт · сдаётся сразу
- Бруто аренды 4,9 %
- Аренда 1 600 € в месяц
- Вложено 390 000 €
La Nucía выходит на первое место в осторожном сценарии, если аренда там от 3 150 € в месяц или цены растут быстрее рынка на 1,4 п. п. в год. Проверить и поменять цифры можно в шаге 4.
La Nucía выходит на первое место, если аренда там от 2 600 € в месяц или цены растут быстрее рынка хотя бы на 0,6 п. п. в год. Проверить и поменять цифры можно в шаге 4.
По цифрам мэрии La Nucía уже первая: аренда 2 400 € в месяц и рост цен обгоняют оба варианта в Финестрате. Если план мэрии затянется, смотрите базовый сценарий.
Полный расчёт: 3 главы, 7 шагов
Можно идти по порядку или открыть нужную главу. Сверху всегда видно, где вы и что дальше.
Что происходит в La Nucía
- Вопрос
- Точка роста: что построено и строится
- Спрос: кто приезжает и надолго ли
Деньги в La Nucía
- Доходность: аренда, расходы, налоги, продажа
- Итог по La Nucía
Сравнение и ответ
- Финестрат с теми же допущениями
- Ответ: рейтинг и что меняет первое место
Новостройки La Nucía · Finestrat
Хотите расчёт под ваш бюджет и сроки? Пересчитаю модель под вашу сумму и покажу конкретные квартиры в La Nucía и Финестрате.
Написать в WhatsAppМатериал для ознакомления, не финансовая и не юридическая консультация. Цифры мэрии и застройщиков приведены как заявленные.
Почему La Nucía называют точкой роста
Спортивный город Camilo Cano занимает 450 000 м², мэрия планирует расширить его до более чем 900 000 м². В 2025 году здесь прошло 169 мероприятий, по данным мэрии это 840 000 ночёвок гостей и около 4 млн посещений в год. Документами подтверждены волновой бассейн Wavegarden и 40 апартаментов для спортсменов, а с января 2026 года работает первая в Испании NBA Basketball School.
По площади это не «самый большой в мире», как формулирует цель мэр: сейчас примерно 19-е место среди найденных комплексов, после расширения примерно 14-е. Это одна из крупнейших муниципальных спортивных зон Испании и главный спортивно-туристический центр Коста Бланки. Подробнее о городе в статье «Ла Нусия, город спорта».
Цены и аренда: La Nucía и соседи
| Город | Продажа, €/м² (09.2026) | За год | Аренда, €/м² в месяц |
|---|---|---|---|
| La Nucía | 2 504 | +11,2 % | 11,0 |
| Finestrat | 3 316 | +4,5 % | 17,0 |
| Altea | 3 504 | +4,2 % | 13,9 |
| Benidorm | 3 824 | +10,7 % | 17,7 |
Цены предложения Idealista. La Nucía растёт вместе с побережьем; отдельной «премии спортивного города» в ценах пока не видно, но и стартовая цена ниже соседей.
Старты продаж узнаёте первыми
В Telegram пишу о новых фазах и стартах продаж раньше, чем они попадают на сайт, плюс мои обзоры со строек.
Подписаться в TelegramКому что подходит
Benidorm Hills в Финестрате даёт ровную долгосрочную аренду 2 000 € в месяц и первое место в осторожном и базовом сценариях. Деньги начинают работать через 3 года, когда сдадут дом.
Новая квартира в La Nucía у спортивного города это ставка на рост спроса: по цифрам мэрии она первая с IRR 9,5 %, в осторожном сценарии последняя. Подходит тем, кто готов к сезонной аренде: в учебный год семьям учеников академий, летом сборам команд от 10 ночей.
Вторичка в Финестрате сдаётся с первого месяца и требует меньше денег (390 000 € всего), но цена растёт медленнее: третье место в базовом и оптимистичном сценариях.
Как считать доходность: бруто, нето и IRR
Бруто: годовая аренда, делённая на всё вложенное (цена, налоги и расходы на покупку, мебель). Нето: то же после взносов общины, управления, содержания и налога на доход. IRR учитывает ещё и время: когда вы платите, когда начинаете сдавать и за сколько продаёте через 5 лет. Поэтому квартира с меньшим бруто может выиграть, если её цена растёт быстрее.
Налог зависит от инвестора: нерезидент из ЕС или ЕЭЗ платит 19 % с базы после расходов и амортизации, налоговый резидент Испании свою ставку IRPF с той же базы, нерезидент не из ЕС 24 % с выручки. Переключатель есть в шаге 4 расчёта.
Варианты, задуманные под аренду, собраны в подборке «Три варианта, которые покупают под аренду».
Виталий Котенко, агент по новостройкам Коста Бланка, RE/MAX Benidorm. Цифры пересчитываю по понедельникам, дата обновления меняется вместе с ними.
Подборки по теме
Ещё разборы
- Туристический апартамент или квартира с лицензией VT: что вы покупаете на Коста БланкаЧем туристический апартамент в Валенсийском сообществе отличается от квартиры с лицензией VT: жизнь, прописка, оператор, IVA 21% или 10%, доход и риски.
- Покупаете новостройку на этапе стройки: как закон защищает ваши деньги и как проверить это самомуЗакон 38/1999 обязывает вернуть каждый платёж за дом на стройке с процентами. Как выглядит гарантия, как проверить её самому и как вернуть деньги по шагам.
- Со мной выгоднее, чем без меняСамый частый вопрос в личке звучит так: а если я приду в отдел продаж сам, без агента, мне же дадут цену пониже? Отвечаю сразу: не дадут.
Откуда цифры
Ayuntamiento de La Nucía: lanucia.es; portal de transparencia lanucia.sedelectronica.es (actas de la Junta de Gobierno Local 2024-2026)
BORME (Boletín Oficial del Registro Mercantil)
Alicante Plaza: 21.01.2026, 25.05.2025, 11.12.2025
Ministerio de Cultura y Deporte: Anuario de Estadísticas Deportivas 2025; Turisme Comunitat Valenciana, 2025
Idealista (precios de oferta), RealAdvisor (estimación por modelo)