Вибору не стає менше, а ціни ростуть: що змінилося за місяць від Аліканте до Денії

Поспішати чи чекати

Одні поспішають забронювати першу відповідну квартиру, поки все не розкупили. Інші вирішують почекати до весни: раптом забудовники почнуть поступатися. За місяць цифри показали, що перші не помиляються: вибір не скорочується, але ті самі квартири дорожчають. Помиляються ті, хто чекає знижок.

У тих самих проєктах вільних квартир не поменшало

Я взяв 25 проєктів, де на обидві дати відомо і число вільних, і загальне число квартир і будинків.

Увесь місяць у цих будинках підписували броні, а вільних стало більше. Майже всю різницю дала нова черга на схилі над Бенідормом, що вийшла 30 вересня. Без неї 280 проти 282: продажі й нові випуски майже врівноважили одне одного. Вибору менше не стає, але в тих самих будинках дорожчає: за місяць ціни піднімали в дев'яти проєктах, а тільки знижували в одному (докладно в розділі про ціни). Тому той, хто бронює квартиру, що сподобалася, одразу, не помиляється: через місяць вона зазвичай коштує дорожче, а не дешевше.

Що змінилося за типами житла

Ті самі проєкти, що у вересневому підрахунку. Порівняння приблизне, але напрям видно.

Квартир із трьома спальнями у вересні майже не було: 11 вільних. У тих самих проєктах зараз 40: частина будинків випустила нові квартири, у частини прайс розбитий докладніше. Вільних вілл майже вдвічі більше. Найменше вибору лишилося у квартир з однією спальнею.

А це весь зріз на 15 жовтня: 61 проєкт від Аліканте до Денії. На сайті проєктів понад сто, але частку проданого можна порахувати тільки там, де забудовник дає повний список квартир і будинків зі статусом кожної. Решта показують лише вільне, без загального числа, тому в цю таблицю не входять. Туристичні апартаменти сюди теж не входять: повного списку по них немає.

Найбільше вже продано серед верхніх поверхів із власним солярієм на даху (ático): із 223 таких квартир продано 164, майже три з чотирьох. Квартир із трьома спальнями та садом усього 25, і дві третини з них вільні. Найширший вибір у вілл: продано трохи більше половини.

Що пішло за місяць

Найшвидше розкуповують Вільяхойосу. Aster II розпроданий до останньої квартири, в Orizonne II за місяць пішла третина вільних квартир. У Фінестраті в Green and Blue знайшли покупців дві вілли. В інших проєктах продажі йшли рівно, по одній-три квартири на місяць.

Якщо вам подобається квартира в Orizonne II, відкладати рішення на місяці не варто: там за місяць пішло п'ять квартир.

Що вийшло в продаж

Нова черга Benidorm Hills на схилі над Бенідормом.

Edenia II в Ель Вержері, новий проєкт: квартири з однією, двома і трьома спальнями від 235 000 євро разом із паркінгом.

В Alfaz Essence в Альфас-дель-Пі частина квартир ще не випущена в продаж. Це запас, який вийде пізніше.

У Вільяхойосі квартири повернулися в продаж в Allonbay Hills, Azure і Alonis Living.

Ціни: у тих самих будинках дорожчає, дешевше тільки нове

У вересні я ділив житло на типи крупніше, тому порівняння за окремими рядками приблизне. Туристичні апартаменти дав окремим рядком: це житло під здачу за ліцензією, і в частини таких проєктів IVA 21%, а не 10%, тому зі звичайними квартирами їхні ціни напряму не порівняти. Прайс Riviera 1 старий, перед бронюванням я його звіряю.

За чотирма типами квартир найнижча ціна опустилася: на 19 000 євро у квартир з однією спальнею, на 21 000 з однією спальнею і садом, на 32 500 з трьома спальнями, на 41 900 у ático із солярієм. Це не знижки. Планку опустили новий проєкт в Ель Вержері, проєкти, яких не було у вересневому підрахунку, і квартири, що повернулися в продаж.

У тих самих будинках ціна йшла вгору. За місяць її піднімали в дев'яти проєктах. У Фінестраті в My White Resort квартири з двома спальнями й ático подорожчали на 30 000 євро, в Marqués Golf Resort квартири на 40 000, вілли Las Bellas на 70 000-90 000. Біля моря на Ла Калі у Вільяхойосі квартири на першому поверсі Ocean Hills додали 5 000-10 000, пентхауси в сусідньому Vista Cala 52 25 000. Таунхаус і одна квартира у Фінестраті подорожчали на 5 000. Знижували ціну в трьох проєктах, і тільки в одному вона пішла лише вниз: вілла у Vila Natura в Ла Нусії подешевшала на 10 000. У SaliSol Golf у Фінестраті одна вілла подешевшала на 10 000, а дві сусідні подорожчали на 4 000; в Alonis Living у Вільяхойосі третя черга подешевшала на 20 000-33 000, а дві інші подорожчали на 1 500-2 500. Для того, хто чекає знижок, це головна відповідь: дешевшим стає вибір, а не ті самі квартири.

До ціни додаються IVA 10% і гербовий збір 1,4%, плюс нотаріус і реєстрація.

Темп продажів: близько п'яти відсотків на місяць

У районі Бенідорма за місяць розходиться 5,5% вільного залишку. Уперше є дві точки, 17 вересня і 15 жовтня, і з цього випуску я веду темп окремо по квартирах разом із таунхаусами і по віллах.

Квартири й таунхауси за місяць стали йти швидше: 5,4% залишку на місяць проти 3,1%. Висновок про розгін ринку робити рано: замірам лише місяць, а у вересні до розрахунку потрапило вдвічі менше проєктів. По віллах вересневої цифри немає: один продаж у трьох проєктах нічого не каже. Зараз із вільних вілл за місяць іде приблизно кожна вісімнадцята. У листопадовому випуску буде третя точка, і стане видно, чи тримається темп.

Нинішнього залишку вистачить на півтора-два роки, якщо забудовники перестануть випускати нове. Але вони випускають, тому дефіциту найближчими місяцями я не чекаю.

Нотаріат: чому середня ціна метра вводить в оману

Коли покупець питає, скільки коштує метр у місті, йому називають середню ціну зі статистики нотаріату. Поруч із нею я завжди перевіряю дві речі.

Медіана. Це ціна рівно посередині: половина угод дешевша, половина дорожча. У Вільяхойосі середня 2 393 євро за метр, а медіана 1 885. Середню піднімає новобудова: у нотаріуса вона коштувала там 3 761 євро за метр. Хто орієнтується на 2 393, переплатить за стару квартиру. У Хавеї цифри майже збігаються, і там середній можна вірити.

Кількість угод. В Алтеї метр у новобудові в нотаріуса коштував 7 127 євро, але за рік там підписали лише 13 таких угод. Це ціна кількох будинків, а не ринку. У Фінестраті угод з новобудовою за той самий рік 305, у Денії 393, і цим цифрам я довіряю.

Де ціна може зрости, а де можна торгуватися

За прайсами видно, де останні квартири дешевшими не стануть, а де є сенс просити знижку. Це ознаки, а не обіцянка.

Ціна може зрости:

Orizonne II, Вільяхойоса. З середини вересня з 14 вільних квартир пішли 5, лишилося 9 із 66 (наявність у забудовника на 16.10).

My White Resort, Фінестрат. Вільно 13 квартир із 99, і забудовник уже підняв ціни на 30 000 євро (прайс від 17.09).

Marqués Golf Resort, Фінестрат. Лишилося 6 квартир із 81, ціни вже зросли на 40 000 (прайс від 17.09).

Зазвичай у такій ситуації останні квартири дешевшими не стають.

Можна торгуватися:

SaliSol Golf, Фінестрат. З червня не продано жодної вілли. Вільних стало більше, 9 із 14, одна вілла навіть повернулася з проданих, а здачу перенесли на 2027-2028 роки (прайс за жовтень).

Alonis Living, Вільяхойоса. Забудовник уже знизив ціни в третій черзі на 20 000-33 000 євро, і п'ять квартир повернулися в продаж (прайс від 15.10).

Просити знижку тут є сенс, я цим займуся для вас.

Кому що брати зараз

Одна-дві спальні до 330 000 євро. Вибір широкий, час порівняти є. Чекати знижок немає сенсу: ціну опустили нові проєкти, а не поступки.

Дві спальні біля моря у Вільяхойосі. Тут розкуповують найшвидше. Сподобалася квартира, вирішувати краще за тижні, а не за місяці.

Три спальні із садом. Формат рідкісний, але дві третини таких квартир вільні. Зараз добрий момент обрати поверх і сторону світу.

Вілла. Найширший вибір і та сама найнижча ціна, що місяць тому.

Я веду базу прайсів забудовників від Аліканте до Денії і щотижня звіряю, що продано і що вийшло. Ціна для вас та сама, що у відділі продажів, а підбір і порівняння я роблю за вас. Чому зі мною вигідніше, ніж без мене.

Віталій Котенко, рієлтор у Бенідормі. Наступний місячний випуск 16 листопада 2026.