Achat sur plan : comment la loi protège votre argent et comment le vérifier vous-même

Exemple : un appartement à 300 000 euros

Prenons le schéma habituel. Une réservation de 6 000 euros, un paiement à la signature du contrat jusqu'à 30 % du prix, et le solde chez le notaire le jour de la remise des clés. Avant les clés, vous versez au promoteur 90 000 euros, et avec 10 % d'IVA, cela fait 99 000 euros.

Supposons que le logement ne soit pas livré à temps et que vous réclamiez votre argent deux ans après les paiements. La loi exige que tout ce que vous avez payé soit remboursé avec les taxes et les intérêts légaux :

99 000 + 99 000 × 3,25 % × 2 ans = 99 000 + 6 435 = environ 105 400 euros.

Ces 105 400 euros ne vous sont pas payés par le promoteur, qui peut ne plus avoir l'argent, mais par la compagnie d'assurance ou la banque. Mais seulement si vous détenez une garantie à votre nom.

Ce que la loi exige

La règle s'appelle la première disposition additionnelle de la Loi 38/1999 sur la Réglementation de la Construction, telle que modifiée en 2015. En essence, elle impose trois obligations au promoteur.

Dès que la mairie délivre le permis de construire, le promoteur doit garantir le remboursement de tous vos paiements, taxes et intérêts légaux compris. L'argent des acheteurs ne peut être perçu que par l'intermédiaire d'une banque, sur un compte spécial séparé des autres fonds du promoteur. Et dans le contrat comme même dans la publicité du projet, le promoteur doit indiquer qu'il respecte cette loi, qui a émis la garantie et quelle banque tient le compte.

Si la garantie n'est pas en place, le promoteur risque une amende pouvant aller jusqu'à 25 % du montant qui aurait dû être assuré.

À quoi ressemble la garantie

Il s'agit de l'un de ces deux documents : une police d'assurance caution (seguro de caución) ou une garantie bancaire (aval). La loi exige un certificat distinct pour chaque acheteur, mentionnant votre logement précis. Assurez-vous donc que le document indique :

Votre nom et NIE en tant que bénéficiaire du paiement.

Le numéro de l'appartement ou de la maison et le nom du projet.

Un montant qui couvre tous vos paiements, y compris l'IVA, et qui augmente à chaque nouveau paiement.

Une référence à votre contrat d'achat.

Le nom de la compagnie d'assurance ou de la banque et le numéro de police ou de garantie.

Un document général « pour tout le projet », sans votre nom ni le numéro de votre appartement, ne vous protège pas personnellement. Vous pouvez réclamer l'indemnisation à l'assureur ou à la banque vous-même, directement, sans passer par le promoteur.

Comment le vérifier vous-même

1. Le permis de construire : numéro, date et qu'il a été délivré pour ce projet précis. Tant qu'il n'existe pas, la garantie n'est pas encore obligatoire.

2. La compagnie d'assurance dans le registre de la Direction générale des assurances et des fonds de pension (DGSFP), la banque dans le registre de la Banque d'Espagne. Les deux registres sont consultables librement sur leurs sites officiels.

3. Vérifiez le numéro de police auprès du garant lui-même, par téléphone ou par e-mail trouvés sur son site officiel, et non via les coordonnées figurant dans le document que l'on vous a envoyé.

4. Le même compte spécial doit apparaître dans le contrat, dans la garantie et sur votre bordereau de paiement. Un compte différent, même appartenant au même promoteur, est une raison de ne pas payer.

5. Payez uniquement par virement bancaire et conservez chaque bordereau de paiement : sans eux, ni l'assureur ni un tribunal ne vous rendront votre argent.

Réservation avant l'obtention du permis

Les projets sont souvent vendus avant l'obtention du permis. À ce stade, la loi n'exige pas encore de garantie, donc une réservation avant le permis doit être petite et effectuée uniquement par virement. Inscrivez dans le contrat de réservation la date à laquelle le permis doit être obtenu et un remboursement complet de la réservation si ce n'est pas le cas. Les gros paiements, seulement après le permis et uniquement contre une garantie à votre nom.

Ce qu'il faut inclure dans le contrat

Exigé par la loi :

L'obligation du promoteur de rembourser tous les paiements avec intérêt légal si la construction ne commence pas ou si le logement n'est pas livré à temps.

La compagnie d'assurance ou la banque qui a émis la garantie.

La banque et le numéro du compte spécial.

Ce que j'ajoute moi-même :

Une date de livraison précise, pas « 12 mois après le début des travaux » : avec une date vague, vous ne pouvez pas savoir quand le délai est dépassé.

Que chaque paiement est accepté uniquement sur le compte spécial et uniquement contre une garantie pour ce montant.

Pour une réservation avant l'obtention du permis : la date à laquelle le permis sera obtenu et un remboursement intégral.

Si le contrat ne comporte pas les clauses obligatoires, on ne le signe pas tant qu'elles n'y sont pas ajoutées.

Si le logement n'est pas livré : étapes et délais

Si la construction n'a pas commencé ou si le logement n'est pas livré à la date prévue au contrat, c'est vous qui choisissez : résilier le contrat et récupérer l'argent, ou accorder un délai supplémentaire au promoteur. Si vous optez pour le remboursement :

1. Une mise en demeure adressée au promoteur de rembourser les sommes versées, par lettre avec accusé de réception (burofax).

2. Si le promoteur n'a pas remboursé dans les 30 jours : une réclamation auprès de la compagnie d'assurance au titre de votre police, avec le contrat, la police et les justificatifs de paiement.

3. L'assureur doit payer dans les 30 jours suivant la réclamation.

Avec une garantie bancaire, le délai est strict : la réclamation doit être faite dans les deux ans suivant la date à laquelle le promoteur a manqué le délai. Si vous dépassez les deux ans, la garantie expire.

S'il n'y a aucune garantie

Même dans ce cas, il y a une chance de récupérer l'argent. Le 21 décembre 2015, la Cour suprême espagnole a statué qu'une banque qui a reçu les paiements des acheteurs sur le compte du promoteur sans vérifier un compte spécial et une garantie est elle-même responsable envers l'acheteur. Cela s'applique à tout compte du promoteur dans cette banque. Donc encore une fois : virement uniquement, et conservez les justificatifs de paiement.

Quand la garantie se termine et ce qui se passe après la remise des clés

La garantie est clôturée une fois que le permis de première occupation (licencia de primera ocupación) a été délivrée et que le logement vous a été remis. Avant le paiement final chez le notaire, assurez-vous que ce document existe déjà.

Après la remise des clés, la responsabilité du promoteur continue : le logement est assuré pendant dix ans contre les défauts des fondations, murs porteurs, poutres et dalles de plancher. Conservez le numéro de cette assurance ; elle se transmet également au prochain propriétaire.

Ma conclusion

La loi en Espagne protège bien les acheteurs de logements neufs, mais seulement lorsque les documents sont en règle. Avant votre premier paiement important, vous devriez détenir trois documents : le permis de construire, un contrat avec le numéro de compte spécial et une garantie à votre nom pour le montant total.

Je vérifie la licence, la garantie et le contrat avant votre premier paiement, et votre prix est le même qu'au bureau de vente. Pourquoi vous êtes gagnant avec moi plutôt que sans moi.

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