Hoeveel nieuwbouw er echt over is tussen Alicante en Dénia

Ik heb woningen geteld, geen advertenties

Laat me beginnen met wat mij verraste. Ik was gewend te denken dat de keuze enorm is: u opent een portaal en er staan honderden advertenties. Toen heb ik de prijslijsten van de projectontwikkelaars met wie ik werk in één tabel gezet en iets anders geteld: geen advertenties, maar woningen die echt vrij zijn.

Dit is wat eruit kwam. Bij de 31 projecten waar de projectontwikkelaar per woning de beschikbaarheid toont, zijn nog 345 van de 1163 woningen vrij. Zeven op de tien zijn al verkocht. En in veel van die gebouwen wordt nog gebouwd: de kranen staan er nog en er is bijna niets meer te koop.

Het totale cijfer op zichzelf zegt niets. Het moet worden onderverdeeld per woningtype, omdat de markt niet gelijkmatig heeft verkocht. Dat is precies wat bepaalt of u een keuze heeft of niet.

Het is eenvoudig te lezen. Als u op zoek bent naar een appartement met drie slaapkamers, biedt het hele gebied u elf woningen in vier projecten. Als u een tuinappartement met twee slaapkamers wilt, zijn er zeven. Bij huizen is het beeld anders en rustiger: 33 geschakelde woningen van de 67 in drie projecten, en 25 villa's met zwembad van de 44 in zes.

Daarom verloopt het gesprek in elke situatie anders. Bij villa's kunt u rustig vergelijken, onderhandelen en wachten op de volgende prijslijst. Bij appartementen met drie slaapkamers is er niets om op te wachten; u bent bezig met het vinden van de indeling en oriëntatie die bij uw behoeften past, in plaats van het maken van een keuze. Over een maand zijn er misschien acht beschikbaar.

En in individuele gebouwen wordt het echt krap: in een afgebouwd blok in Villajoyosa is er van de drieënveertig nog maar één tuinappartement over.

Lees ookDe laatste woningen in hun gebouw. Precies de gevallen waarin er al bijna niets meer te kiezen valt.

Waar het gesprek echt begint

De tweede vraag die ik het vaakst hoor, is hoeveel geld er nodig is om te beginnen. Ik antwoord met cijfers in plaats van met het woord «vanaf»: dit is vandaag de goedkoopste beschikbare woning van elk formaat.

Het prijsverschil tussen het goedkoopste en het duurste formaat in deze tabel bedraagt € 331.000. En het gaat allemaal om dezelfde markt, binnen een half uur rijden.

En hier komt de kanttekening, want zonder deze is de tabel misleidend; de goedkoopste woning op een lijst is vrijwel nooit de beste: het gaat meestal om de begane grond met uitzicht op een muur, of een noordelijke oriëntatie, of de kant van de straat waar het lawaai vandaan komt. Ik laat het zien als een startpunt, niet als een aanbeveling.

Er is nog één ding dat een advertentie nooit vertelt: wat er bij de prijs inbegrepen is. Van de 41 opties ken ik de uitsplitsing voor 28. Parkeergelegenheid zit in de prijs bij twintig daarvan, een berging bij veertien, een privézwembad bij zes. Twee woningen kunnen dezelfde prijs hebben met juist daarin dertigduizend euro verschil verborgen.

Lees ookDe eerste blik op de markt. De vijf goedkoopste manieren om vandaag in te stappen, met oppervlakten en opleverdata.

Voor wie niet op de bouw wil wachten

Van de 41 opties zijn er negen afgewerkt of worden opgeleverd voor het einde van 2026. De prijzen lopen uiteen van € 368.000 in Jávea tot € 670.000 in Calpe.

En hier is het detail die het hele gesprek verandert: in zeven van die negen projecten zijn er vier of minder woningen over. Dat betekent dat iemand die dit jaar wil verhuizen niet kiest tussen negen projecten, maar tussen een tiental specifieke woningen, waarvan de helft niet geschikt is qua verdieping, uitzicht of indeling.

Dat is het verschil tussen een brochure en een prijslijst. De brochure blijft het hele jaar hetzelfde en belooft een ruime keuze. De lijst loopt leeg. Alle negen staan bij elkaar onder sleutels dit jaar.

Waarom ik dit elke week opnieuw tel

Een momentopname is alleen waardevol als de cijfers van deze week zijn; het heeft geen zin om uzelf voor de gek te houden, dus ik zet de lijstdatum naast elk cijfer. Op dit moment lopen er twintig opties op een lijst van september, zeven op een lijst van augustus en veertien zijn ouder. Die veertien ben ik aan het nachekken bij de verkoopkantoren. Totdat er een nieuwe lijst komt, blijft de oude datum zichtbaar.

Op maandagen loop ik de projectmappen van de projectontwikkelaars door, vergelijk met vorige week en update ik de site. En ik laat de selecties ook niet vaststaan: elke week verandert het criterium waarop ik woningen indeel. De ene week is dat de instapprijs, de volgende keer privébuitenruimte, dan weer wat dit jaar wordt opgeleverd. Het is dus de moeite waard om terug te komen: er staat bijna altijd een frisse kijk op dezelfde markt.

En het zijn niet alleen prijzen die veranderen; een week geleden stond Jávea helemaal niet in mijn overzicht, en nu zijn er daar twee opgeleverde gebouwen, waarvan één nog maar één woning over heeft. Verschuivingen als deze ziet u alleen door snapshots met elkaar te vergelijken, daarom overschrijf ik de oude nooit.

Lees ookWat er in een maand veranderde. De oktobereditie: dezelfde projecten opnieuw geteld.

Wat ermee te doen

Ten eerste: er is minder bedenktijd dan een portaal doet vermoeden. Als er in een gebouw nog één woning over is, is de vraag niet meer welk project u kiest, maar of die specifieke indeling bij u past. Dat is ja of nee, en er valt niets te onderhandelen.

Ten tweede: een geadverteerde prijs en de prijs die vandaag beschikbaar is, komen bijna nooit overeen. Het ‘vanaf’ in een advertentie verwijst meestal naar de woning die als eerste is verkocht, direct bij de lancering.

Ten derde, en dit is het deel dat mensen het vaakst verkeerd begrijpen. Uw prijs is dezelfde als op het verkoopkantoor van de projectontwikkelaar zelf: zijn commissie betaalt mij, niet u. Wat verandert is iets anders. Rechtstreeks ziet u de prijslijst van één project. Met mij ziet u alle projecten in de omgeving naast elkaar, en de keuze van verdieping, uitzicht en oriëntatie neem ik voor mijn rekening. Ik heb het met cijfers uitgewerkt in waarom u beter af bent met mij.

Als u een specifiek gebied of type woning zoekt, schrijf mij dan en ik stuur u de lijst met beschikbare woningen van vandaag met de plattegronden.