De keuze krimpt niet, maar de prijzen stijgen: wat er in een maand veranderde tussen Alicante en Dénia

Snel beslissen of wachten?

Sommigen haasten zich om het eerste appartement dat bij hen past te reserveren, voordat alles is uitverkocht. Anderen besluiten te wachten tot het voorjaar: misschien zullen projectontwikkelaars wat toegeven. Gedurende de maand bleek dat de eerste groep gelijk heeft: de keuze wordt niet kleiner, maar dezelfde appartementen worden duurder. Het zijn degenen die wachten op korting die het mis hebben.

In dezelfde projecten zijn er niet minder woningen beschikbaar

Ik heb 25 projecten bekeken waarbij op beide data zowel het aantal beschikbare woningen als het totale aantal appartementen en huizen bekend is.

De hele maand zijn er in deze gebouwen reserveringen getekend, en toch zijn er meer woningen beschikbaar. Bijna het hele verschil kwam van de nieuwe fase op de heuvel boven Benidorm, vrijgegeven op 30 september. Zonder deze fase: 280 tegen 282; verkopen en nieuw vrijgegeven woningen hielden elkaar bijna in evenwicht. De keuze neemt niet af, maar dezelfde gebouwen worden duurder: over de maand zijn prijzen verhoogd in negen projecten en slechts in één verlaagd (details in het gedeelte over prijzen). Daarom doet iemand die het appartement dat hij mooi vindt meteen boekt het niet verkeerd: een maand later kost het meestal meer, niet minder.

Hoe de prijzen per type woning zijn veranderd

Dezelfde projecten als in de telling van september. De vergelijking is bij benadering, maar de richting is duidelijk.

In september waren er bijna geen appartementen met drie slaapkamers beschikbaar: slechts 11. In dezelfde projecten zijn er nu 40; sommige gebouwen hebben nieuwe appartementen vrijgegeven, en bij andere zijn de prijslijsten gedetailleerder ingedeeld. Er zijn bijna twee keer zoveel villa's beschikbaar. De minste keuze is er in appartementen met één slaapkamer.

En dit is de volledige snapshot per 15 oktober: 61 projecten van Alicante tot Dénia. Er zijn meer dan honderd projecten op de site, maar het aandeel dat al verkocht is kan alleen worden berekend als de projectontwikkelaar de volledige lijst van appartementen en huizen met de status van elk geeft. De rest toont alleen wat beschikbaar is, zonder het totaal, dus die staan niet in deze tabel. Toeristische appartementen zijn er ook niet in: daar is geen volledige lijst voor.

Het meest verkochte zijn de bovenste verdiepingen met een eigen solarium op het dak (áticos): van 223 zulke appartementen zijn er 164 verkocht, bijna drie op vier. Er zijn slechts 25 appartementen met drie slaapkamers met een tuin, en tweederde daarvan is nog beschikbaar. De grootste keuze is er in villa's: iets meer dan de helft zijn verkocht.

Wat er in een maand verkocht is

In Villajoyosa wordt het snelst verkocht. Aster II is uitverkocht tot het laatste appartement, en bij Orizonne II ging een derde van de beschikbare appartementen binnen een maand weg. In Finestrat vond Green and Blue kopers voor twee villa's. In de andere projecten waren de verkopen gestaag, één tot drie appartementen per maand.

Als u een appartement in Orizonne II leuk vindt, is het niet de moeite waard om de beslissing maanden uit te stellen: vijf appartementen zijn daar in een maand verkocht.

Wat nieuw is op de markt

Een nieuwe fase van Benidorm Hills op de heuvel boven Benidorm.

Edenia II in El Verger, een nieuwbouwproject: appartementen met één, twee en drie slaapkamers vanaf € 235.000 inclusief een parkeerplaats.

Bij Alfaz Essence in l’Alfàs del Pi zijn sommige appartementen nog niet vrijgegeven voor verkoop. Dat is een reserve die later beschikbaar komt.

In Villajoyosa zijn appartementen weer te koop bij Allonbay Hills, Azure en Alonis Living.

Prijzen: dezelfde gebouwen worden duurder, alleen nieuwe zijn goedkoper

In september heb ik woningen in bredere types ingedeeld, dus de vergelijking per rij is bij benadering. Toeristische appartementen staan op een aparte rij: dit zijn woningen die met een licentie worden verhuurd, en in sommige van deze projecten is de IVA 21% in plaats van 10%, waardoor hun prijzen niet direct vergelijkbaar zijn met gewone appartementen. De prijslijst voor Riviera 1 is oud, en ik controleer die vóór elke reservering.

Voor vier typen appartementen daalde de laagste prijs: met € 19.000 voor appartementen met één slaapkamer, 21.000 voor één slaapkamer met tuin, 32.500 voor drie slaapkamers en 41.900 voor een ático met solarium. Dit zijn geen kortingen. De lat werd verlaagd door het nieuwe project in El Verger, door projecten die niet in de telling van september zaten en door appartementen die weer te koop kwamen.

In dezelfde gebouwen ging de prijs omhoog. In de loop van de maand werd die in negen projecten verhoogd. In Finestrat stegen appartementen met twee slaapkamers en áticos in My White Resort met € 30.000, appartementen in Marqués Golf Resort met 40.000 en de villa's in Las Bellas met 70.000 tot 90.000. Aan zee in La Cala, Villajoyosa, werden appartementen op de begane grond in Ocean Hills 5.000 tot 10.000 duurder, en de penthouses in het naburige Vista Cala 52 25.000. Een geschakelde woning en één appartement in Finestrat stegen met 5.000. In drie projecten werden prijzen verlaagd, en slechts in één gingen ze alleen omlaag: een villa in Vila Natura in La Nucía werd 10.000 goedkoper. In SaliSol Golf in Finestrat werd één villa 10.000 goedkoper, terwijl twee naburige met 4.000 stegen; in Alonis Living in Villajoyosa werd de derde fase 20.000 tot 33.000 goedkoper, terwijl de andere twee met 1.500 tot 2.500 stegen. Voor wie op kortingen wacht, is dit het belangrijkste antwoord: wat goedkoper wordt, is de keuze, niet dezelfde appartementen.

Bovenop de prijs komen 10% IVA en 1,4% zegelrecht, plus de notaris- en kadasterkosten.

Verkooptempo: ongeveer vijf procent per maand

In het gebied rond Benidorm gaat 5,5% van de beschikbare voorraad elke maand weg. Voor het eerst zijn er twee momenten, 17 september en 15 oktober, en vanaf deze editie houd ik het tempo apart bij voor appartementen samen met geschakelde woningen en voor villa's.

Appartementen en geschakelde woningen werden in de loop van de maand sneller verkocht: 5,4% van de resterende voorraad per maand tegenover 3,1%. Het is te vroeg om van een versnellende markt te spreken: de metingen beslaan maar één maand, en in september gingen half zo veel projecten mee in de berekening. Voor villa's is er geen cijfer voor september: één verkoop over drie projecten zegt niets. Nu gaat ruwweg één op de achttien beschikbare villa's per maand weg. De novemberuitgave krijgt een derde meetpunt, en dan wordt duidelijk of het tempo standhoudt.

De huidige voorraad zou anderhalf tot twee jaar meegaan als projectontwikkelaars stoppen met het uitbrengen van nieuwe woningen. Maar ze blijven uitbrengen, dus ik verwacht geen tekort in de komende maanden.

Notarissen: waarom de gemiddelde prijs per m² misleidend is

Als een koper vraagt wat een vierkante meter in een plaats kost, krijgt hij de gemiddelde prijs uit de notarisstatistieken. Daarnaast controleer ik altijd twee dingen.

De mediaan. Dit is de prijs precies in het midden: de helft van de verkopen is goedkoper, de helft duurder. In Villajoyosa is het gemiddelde € 2.393 per m² en de mediaan 1.885. Het gemiddelde wordt omhooggetrokken door nieuwbouw: bij de notaris kost die daar € 3.761 per m². Wie zich op 2.393 baseert, betaalt te veel voor een bestaand appartement. In Jávea komen de cijfers bijna overeen, en daar kunt u op het gemiddelde vertrouwen.

Het aantal verkopen. In Altea kostte een meter nieuwbouw bij de notaris € 7.127, maar er werden daar in een jaar slechts 13 van zulke verkopen getekend. Dat is de prijs van een paar huizen, niet van de markt. In Finestrat waren er in hetzelfde jaar 305 nieuwbouwverkopen, in Dénia 393, en die cijfers vertrouw ik.

Waar de prijs kan stijgen en waar u kunt onderhandelen

De prijslijsten tonen waar de laatste appartementen niet goedkoper zullen worden en waar het zin heeft om korting te vragen. Dit zijn indicaties, geen toezeggingen.

De prijs kan stijgen:

Orizonne II, Villajoyosa. Sinds half september zijn er 5 van de 14 beschikbare appartementen verkocht; er zijn nog 9 van de 66 beschikbaar (beschikbaarheid projectontwikkelaar per 16.10).

My White Resort, Finestrat. 13 van 99 appartementen zijn beschikbaar en de projectontwikkelaar heeft de prijzen al met € 30.000 verhoogd (lijst van 17.09).

Marqués Golf Resort, Finestrat. Er zijn nog 6 van de 81 appartementen beschikbaar en de prijzen zijn al met € 40.000 gestegen (lijst van 17.09).

In deze situatie worden de laatste appartementen meestal niet goedkoper.

U kunt onderhandelen:

SaliSol Golf, Finestrat. Sinds juni is er geen enkele villa verkocht. Er zijn er meer beschikbaar, 9 van de 14, er is zelfs één van de verkochte teruggekomen, en de oplevering is verschoven naar 2027-2028 (prijslijst van oktober).

Alonis Living, Villajoyosa. De projectontwikkelaar heeft de prijzen in de derde fase al met € 20.000 tot € 33.000 verlaagd, en vijf appartementen zijn weer te koop (lijst van 15.10).

Hier is het zinvol om korting te vragen; dat regel ik voor u.

Wat nu te kopen, en voor wie

Eén of twee slaapkamers tot € 330.000. Er is voldoende keuze en tijd om te vergelijken. Het heeft geen zin te wachten op kortingen: de prijs is verlaagd door nieuwe projecten, niet door concessies.

Twee slaapkamers aan zee in Villajoyosa. Hier wordt het snelst verkocht. Bevalt een appartement u, dan kunt u beter binnen weken beslissen dan binnen maanden.

Drie slaapkamers met een tuin. Een zeldzaam formaat, maar tweederde van deze appartementen is beschikbaar. Dit is een goed moment om de verdieping en de oriëntatie te kiezen.

Een villa. De breedste keuze en dezelfde laagste prijs als vorige maand.

Ik heb een database met prijslijsten van projectontwikkelaars van Alicante tot Dénia en controleer elke week wat er verkocht is en wat er nieuw is bijgekomen. De prijs voor u is dezelfde als bij het verkoopkantoor, en ik doe het zoeken en vergelijken voor u. Waarom u beter af bent met mij dan zonder mij.

Vitalii Kotenko, makelaar in Benidorm. Het volgende maandelijkse nummer verschijnt op 16 november 2026.