Rzeczywiste ceny sprzedaży od El Campello do Dénia: pięć mitów i co pokazują dane notarialne

Co porównałem

W ciągu roku notariusze w dwunastu miastach od El Campello do Dénia podpisali 9 829 umów sprzedaży domów. Spośród nich 1 511 to nowe mieszkania. Dla każdego miasta mam średnią cenę za metr kwadratowy na całym rynku, medianę, cenę za metr kwadratowy dla nowych mieszkań, wzrost ceny w ciągu roku i udział nowych mieszkań w sprzedaży.

Średnia sumuje wszystkie transakcje i dzieli przez ich liczbę: kilka drogich transakcji podnosi ją dla całego miasta. Mediana to cena za metr kwadratowy dokładnie pośrodku: połowa transakcji jest tańsza, a połowa droższa. Dla kogoś, kto kupuje zwykłe mieszkanie, mediana jest bliższa rzeczywistości.

Mit pierwszy: «Benidorm jest najdroższy»

Pod względem średniej ceny Benidorm rzeczywiście jest drugi: 3 074 € za metr kwadratowy, wyżej jest tylko Jávea. Ale mediana w Benidormie wynosi 2 640 €. To mniej niż w Finestrat, Polop, Calpe, Dénii i Jávei.

Odpowiedź tkwi w sposobie liczenia średniej: drogie transakcje ją podnoszą, a mediana ledwo je zauważa. W Benidormie w ciągu roku podpisano 164 transakcje sprzedaży nowych mieszkań po 7 239 euro za metr kwadratowy i to one podnoszą średnią dla całego miasta. Jednocześnie przeciętna transakcja w Benidormie jest najmniejsza w zestawieniu: 76 metrów kwadratowych za 232 942 euro. W przeliczeniu na metr kwadratowy typowa transakcja w Benidormie jest tańsza niż typowa transakcja w sąsiednim Finestrat.

Wniosek dla kupującego: drogi Benidorm to górna półka jego rynku, a nie całe miasto. Według typowych transakcji jest tańszy niż Finestrat i Polop, a budżet, który wydaje się skromny jak na Benidorm, sprawdza się tu doskonale.

Mit drugi: «Nowe mieszkanie zawsze kosztuje dwa razy więcej niż z rynku wtórnego»

Porównuję cenę za metr kwadratowy w nowych inwestycjach z ceną na całym rynku miasta, gdzie łączą się transakcje wtórne i nowe. W Finestrat metr kwadratowy w nowej inwestycji kosztuje 3 073 €, a średnio na rynku 2 774 €: różnica wynosi 11%. W El Campello jest to 2%, w Jávea 16%. To premia za nowe mieszkanie i jest ona zauważalnie mniejsza niż się powszechnie uważa. W Dénia, Polop i Villajoyosa różnica jest większa: 31%, 36% i 57%.

Dwa razy więcej lub jeszcze więcej jest tam, gdzie nowych budynków jest mało i są pojedyncze. W Benidormie to 7 239 € za metr kwadratowy wobec 3 074; w Altei 7 127 wobec 2 946. W Altei przez notariusza przeszło w ciągu całego roku tylko 13 transakcji w nowych budynkach: przy takiej liczbie średnia pokazuje cenę kilku konkretnych domów, a nie rynku.

W Benidormie sytuacja wygląda inaczej. Ze 164 sprzedaży nowych mieszkań w ciągu roku aż 125 przypadło na jeden kwartał, lipiec-wrzesień 2025, a cena za metr kwadratowy w tym kwartale wyniosła 8 341 €. W kwietniu-czerwcu 2026 roku były cztery sprzedaże nowych mieszkań. Notarialna sprzedaż nowego mieszkania to zwykle dzień odbioru kluczy: kiedy duży budynek zostaje oddany, wszyscy jego kupujący podpisują akty w ciągu kilku tygodni.

Wniosek: różnica między nowymi budynkami a rynkiem miasta zależy od tego, które budynki oddano w danym roku. Nowe mieszkanie trzeba porównywać z nowymi budynkami obok, a nie ze średnią miasta. Tam, gdzie nowe budynki to rynek masowy, jak w Finestrat, dopłata za nowe mieszkanie jest niewielka.

Mit trzeci: «Każde miasto ma nowe inwestycje»

Udział nowych budynków w sprzedaży różni się ponad trzydziestokrotnie. W Finestrat to 49,1%, prawie co druga sprzedaż. W Polop 28,1%, w Jávei 22,9%, w Dénii 22,3%, w Villajoyosa 19,6%. A w Benidormie 8,4%, w Calpe 4,8%, w La Nucía 3,5%, w Altei 2,3%, w l'Alfàs 1,5%.

Pod względem liczby transakcji sprzedaży nowych mieszkań, Dénia zajmuje pierwsze miejsce z 393 w ciągu roku, Finestrat jest drugi z 305, ale w Finestrat to połowa całego rynku, a w Dénia jedna piąta.

Wniosek: jeśli chcą Państwo nowego mieszkania i wyboru, poszukiwania zaczyna się od Finestrat, Polop i Villajoyosa. Jeśli zakochali się Państwo w Altei albo l'Alfàs, trzeba być gotowym, że nowe budynki są tam rzadkością: 13 i 7 transakcji w ciągu roku na całe miasto. Wybieram pięć najbardziej przystępnych nowych mieszkań na całym wybrzeżu, a nie w jednym mieście.

Mit czwarty: «Ceny już wszędzie wzrosły, spóźniłem się»

Wzrost w ciągu roku według notariuszy wynosi od 3,7% w El Campello do 39,6% w Polop. Pomiędzy nimi są l'Alfàs z 23,0%, La Nucía z 17,1%, Benidorm z 14,9%, Jávea i Dénia po 13,9%, Villajoyosa 11,9%, Finestrat 11,0%. Altea i Calpe zyskały około 6%.

Innymi słowy, nie ma jednego rynku nieruchomości, a dwanaście, i każdy rozwija się w swoim własnym tempie. Polop zyskał prawie czterdzieści procent w ciągu roku i już osiągnął medianę cenową zbliżoną do Finestrat: 2 846 € w porównaniu do 2 857. L’Alfàs i La Nucía rosły szybciej niż Benidorm w ciągu roku, podczas gdy Calpe i Altea rozwijały się spokojniej niż pozostałe miejscowości z wyjątkiem El Campello.

Wniosek: można się spóźnić do konkretnego miasta, a nie do całego rynku. Kto porównuje sąsiednie miasta, znajduje to, w którym cena jeszcze nie dogoniła sąsiada.

Mit piąty: «Przy morzu zawsze drożej niż na wzgórzach»

Najniższą medianę w zestawie ma Villajoyosa: 1 885 € za metr kwadratowy. To miasto nadmorskie. Obok jest La Nucía, na wzgórzach, z medianą 1 948 €. A Polop, w głębi lądu, bez wybrzeża, kosztuje według mediany tyle samo co Finestrat.

We Villajoyosa typowa sprzedaż jest tania, podczas gdy metr kwadratowy w nowym mieszkaniu kosztuje 3 761 €, półtora raza więcej niż średnia w mieście. Tutaj kupujący płaci nie za nazwę miasta, ale za konkretne mieszkanie.

Wniosek: cenę ustala nie adres «nad morzem», tylko samo mieszkanie. W jednym i tym samym mieście mieszkanie w starym budynku i nowe mieszkanie z basenem to dwa różne rynki. Jeśli bardziej przemawia do Państwa własny dom z ogrodem zamiast mieszkania, miasteczka na wzgórzach dają więcej metrów za te same pieniądze: przeciętna transakcja w La Nucía to 133 metry kwadratowe za 257 637 €, w Benidormie 76 metrów kwadratowych za 232 942.

Co to oznacza dla kupującego

Średnia cena w mieście niewiele mówi o Państwa przyszłym mieszkaniu. Należy spojrzeć na medianę, udział nowych inwestycji i liczbę transakcji stojących za tą wartością. Jeśli miasto sprzedaje kilkanaście nowych mieszkań rocznie, średnia cena nie reprezentuje rynku, a jedynie kilka konkretnych ofert.

Prowadzę własną bazę cenników deweloperów i porównuję ją z tym, co faktycznie podpisywane jest u notariusza. Państwa cena jest taka sama jak w biurze sprzedaży, a porównanie rynku robię za Państwa. Dlaczego lepiej kupować ze mną niż beze mnie.