Valódi eladási árak El Campellótól Déniáig: öt tévhit és amit a közjegyzői adatok mutatnak

Amit összevetettem

Egy év alatt El Campellótól Déniáig tizenkét település közjegyzői 9 829 lakáseladást írtak alá. Ebből 1 511 új építésű. Minden településre megvan a teljes piac átlagos négyzetméterára, a medián, az új építésű ingatlanok négyzetméterára, az éves áremelkedés és az új építésűek aránya az eladásokban.

Az átlag összeadja az összes eladást, és elosztja a számukkal: néhány drága ügylet az egész város átlagát felhúzza. A medián az a négyzetméterár, amely pontosan középen van: az eladások fele olcsóbb, fele drágább. Aki átlagos lakást vesz, annak a medián áll közelebb a valósághoz.

Első tévhit: „Benidorm a legdrágább”

Átlagár alapján Benidorm valóban a második: 3 074 euró négyzetméterenként, csak Jávea drágább. A benidormi medián azonban 2 640 euró. Ez alacsonyabb, mint Finestratban, Polopban, Calpéban, Déniában és Jáveában.

A válasz az átlag számításának módjában rejlik: a drága ügyletek felhúzzák, a medián viszont alig érzékeli őket. Benidormban az év során 164 új építésű eladást írtak alá négyzetméterenként 7 239 €-ért, és ezek emelik meg az egész város átlagát. Ugyanakkor Benidormban a legkisebb az átlagos eladás az összehasonlításban: 76 négyzetméter 232 942 €-ért. Négyzetméterre vetítve egy tipikus benidormi eladás olcsóbb, mint egy tipikus eladás a szomszédos Finestratban.

A tanulság a vevő számára: a drága Benidorm a piacának felső szegmense, nem az egész város. A tipikus eladások alapján olcsóbb, mint Finestrat és Polop, és egy Benidormhoz szerénynek tűnő keret itt teljesen elegendő.

Második tévhit: „Egy új építésű ingatlan mindig kétszer annyiba kerül, mint egy használt”

Az új építésű lakások négyzetméterárát a település teljes piacáéval vetem össze, ahol a használt és az új ingatlanok együtt szerepelnek. Finestratban egy új építésű lakás négyzetmétere 3 073 €, szemben a teljes piac 2 774 €-jával: ez 11% különbség. El Campellóban 2%, Jáveában 16%. Ennyi az új otthon felára, és ez érezhetően kisebb, mint amit általában gondolnak. Déniában, Polopban és Villajoyosában nagyobb a különbség: 31%, 36% és 57%.

Kétszeres vagy nagyobb különbség ott adódik, ahol kevés az új építésű ingatlan, és azok egyediek. Benidormban 7 239 €/m² szemben 3 074 €-val; Alteában 7 127 szemben 2 946 €-val. Alteában egész évben mindössze 13 új építésű eladás ment át közjegyzőn: ilyen számnál az átlag néhány konkrét otthon árát mutatja, nem a piacot.

Benidormnak saját története van. Az év 164 új építésű eladásából 125 egyetlen negyedévre, 2025 júliusa és szeptembere közé esett, és abban a negyedévben a négyzetméterár 8 341 euró volt. 2026 áprilisa és júniusa között négy új építésű eladás volt. Az új építésű ingatlan közjegyzői adásvétele általában a kulcsátadás napja: amikor egy nagy épületet átadnak, az összes vevő néhány héten belül aláír.

A tanulság: az új építésűek és a városi piac közötti különbség attól függ, mely épületeket adták át abban az évben. Egy új lakást a szomszédos új épületekkel kell összevetni, nem a városi átlaggal. Ahol az új építésű a tömegpiac, mint Finestratban, ott az új otthon felára csekély.

Harmadik tévhit: „Minden városban vannak új építésű ingatlanok”

Az új építésűek aránya az eladásokban több mint harmincszoros eltérést mutat. Finestratban 49,1%, szinte minden második eladás. Polopban 28,1%, Jáveában 22,9%, Déniában 22,3%, Villajoyosában 19,6%. Benidormban viszont 8,4%, Calpéban 4,8%, La Nucíában 3,5%, Alteában 2,3%, l'Alfàsban 1,5%.

Az új építésű eladások száma alapján Dénia az első, évi 393-mal. Finestrat a második 305-tel, de Finestratban ez a teljes piac fele, Déniában pedig az ötöde.

A tanulság: ha új otthont és választékot szeretne, a keresés Finestrattal, Poloppal és Villajoyosával kezdődik. Ha Alteába vagy l'Alfàsba szeretett bele, készüljön fel rá, hogy ott az új építésű lakás ritkaság: egy év alatt 13, illetve 7 eladás az egész városban. Az öt legolcsóbb új építésű lakást az egész partról válogatom, nem egy városból.

Negyedik tévhit: „Mindenhol emelkedtek már az árak, elkéstem”

A közjegyzői adatok szerint az éves emelkedés El Campello 3,7%-ától Polop 39,6%-áig terjed. A kettő között van l'Alfàs 23,0%-kal, La Nucía 17,1%-kal, Benidorm 14,9%-kal, Jávea és Dénia 13,9%-kal, Villajoyosa 11,9%-kal, Finestrat 11,0%-kal. Altea és Calpe körülbelül 6%-ot emelkedett.

Vagyis nem egy piac van, hanem tizenkettő, és mindegyik a maga tempójában mozog. Polop egy év alatt majdnem negyven százalékot drágult, és mediánban már ugyanannyiba kerül, mint Finestrat: 2 846 € a 2 857 €-val szemben. L'Alfàs és La Nucía az év során többet nőtt, mint Benidorm, Calpe és Altea pedig nyugodtabban emelkedett, mint az összes többi, El Campellót kivéve.

A tanulság: egy adott városról lekéshet, az egész piacról nem. Aki összeveti a szomszédos városokat, megtalálja azt, ahol az ár még nem érte utol a szomszédét.

Ötödik tévhit: „A tenger mellett mindig drágább, mint a dombokon”

Az összehasonlításban a legalacsonyabb medián Villajoyosáé: négyzetméterenként 1 885 €. Ez egy tengerparti város. Mellette La Nucía a dombok között, 1 948 €-s mediánnal. Polop pedig, amely a szárazföld belsejében van, tengerpart nélkül, mediánban ugyanannyiba kerül, mint Finestrat.

Villajoyosában a tipikus eladás olcsó, egy új építésű lakás négyzetmétere viszont 3 761 €, a városi átlag másfélszerese. Itt a vevő nem a város nevéért fizet, hanem egy konkrét otthonért.

A tanulság: az árat nem a „tengerparti” cím határozza meg, hanem maga az otthon. Ugyanabban a városban egy régi épületbeli lakás és egy új, medencés lakás két különböző piac. Ha a saját kertes ház lakás helyett jobban vonzza, a dombvidéki városok ugyanennyi pénzért több négyzetmétert adnak: La Nucíában az átlagos eladás 133 négyzetméter 257 637 €-ért, Benidormban 76 négyzetméter 232 942 €-ért.

Mit jelent ez a vevőnek

Egy település átlagára keveset mond az Ön leendő lakásáról. Nézze a mediánt, az új építésűek arányát, és azt, hány eladás áll a szám mögött. Ha egy településen évente másfél tucat új lakás kel el, az átlagár nem a piacot jelenti, hanem néhány konkrét házat.

Saját adatbázist vezetek a fejlesztők árlistáiról, és összevetem azzal, amit ténylegesen aláírnak a közjegyzőnél. Az Ön ára ugyanannyi, mint az értékesítési irodában, a piaci összehasonlítást pedig én végzem el Ön helyett. Miért jár jobban velem, mint nélkülem.