Echte verkoopprijzen van El Campello tot Dénia: vijf mythes en wat notarisgegevens laten zien

Wat ik heb vergeleken

In een jaar hebben notarissen in twaalf gemeenten van El Campello tot Dénia 9.829 woningverkopen getekend. Daarvan zijn 1.511 nieuwbouwwoningen. Voor elke gemeente heb ik de gemiddelde prijs per m² over de hele markt, de mediaan, de prijs per m² voor nieuwbouw, de prijsstijging over het jaar en het aandeel nieuwbouw in de verkopen.

Het gemiddelde telt alle verkopen bij elkaar op en deelt dit door hun aantal: een paar dure transacties trekken het omhoog voor de hele stad. De mediaan is de prijs per m² precies in het midden: de helft van de verkopen is goedkoper en de helft duurder. Voor iemand die een gewoon appartement koopt, ligt de mediaan dichter bij de realiteit.

Mythe één: «Benidorm is het duurst»

Qua gemiddelde prijs staat Benidorm echt op de tweede plaats: € 3.074 per m², alleen Jávea is duurder. Maar de mediaan in Benidorm is € 2.640. Dat is lager dan in Finestrat, Polop, Calpe, Dénia en Jávea.

Het antwoord ligt in hoe het gemiddelde wordt berekend: dure transacties trekken het omhoog, en de mediaan merkt er nauwelijks iets van. In Benidorm werden 164 nieuwbouwverkopen gesloten in het jaar tegen € 7.239 per m², en dat zijn de verkopen die het gemiddelde voor de hele stad opkrikken. Tegelijkertijd is de gemiddelde verkoop in Benidorm de kleinste van de set: 76 vierkante meter voor € 232.942. Per vierkante meter is een typische verkoop in Benidorm goedkoper dan een typische verkoop in het naburige Finestrat.

De conclusie voor een koper: het dure Benidorm is de bovenkant van de markt, niet de hele stad. Op basis van typische verkopen is het goedkoper dan Finestrat en Polop, en een budget dat bescheiden lijkt voor Benidorm volstaat hier prima.

Mythe twee: «Een nieuwbouwwoning kost altijd het dubbele van een bestaande woning»

Ik vergelijk de prijs per m² in nieuwbouw met die van de hele markt van de gemeente, waar bestaande woningen en nieuwbouw samen worden geteld. In Finestrat kost een vierkante meter in nieuwbouw € 3.073 tegenover 2.774 voor de hele markt: een verschil van 11%. In El Campello is dat 2%, in Jávea 16%. Dat is de meerprijs voor een nieuwe woning, en die is merkbaar kleiner dan mensen vaak denken. In Dénia, Polop en Villajoyosa is het verschil groter: 31%, 36% en 57%.

Een verschil van twee keer of meer ziet u waar weinig nieuwbouw is en het om losse projecten gaat. In Benidorm is dat € 7.239 per m² tegenover 3.074; in Altea 7.127 tegenover 2.946. In Altea zijn er het hele jaar slechts 13 nieuwbouwwoningen via de notaris verkocht: bij zo'n aantal geeft het gemiddelde de prijs van een paar specifieke woningen weer, niet de markt.

Benidorm heeft zijn eigen verhaal. Van de 164 nieuwbouwverkopen in het jaar vielen er 125 in één kwartaal, juli-september 2025, en de prijs per m² was dat kwartaal € 8.341. In april-juni 2026 waren er vier nieuwbouwverkopen. Een notariële verkoop van nieuwbouw valt meestal op de dag van de sleuteloverdracht: wanneer een groot gebouw wordt opgeleverd, tekenen alle kopers binnen enkele weken.

De conclusie: het verschil tussen nieuwbouw en de markt van de stad hangt af van welke gebouwen dat jaar zijn opgeleverd. Een nieuw appartement moet worden vergeleken met de nieuwe gebouwen ernaast, niet met het stadsgemiddelde. Waar nieuwbouw de massamarkt is, zoals in Finestrat, is de premium voor een nieuwe woning klein.

Mythe drie: «Elke stad heeft nieuwbouw»

Het aandeel nieuwbouw in verkopen varieert meer dan dertigvoudig. In Finestrat is dat 49,1%, bijna elke tweede verkoop. In Polop 28,1%, in Jávea 22,9%, in Dénia 22,3%, in Villajoyosa 19,6%. En in Benidorm 8,4%, in Calpe 4,8%, in La Nucía 3,5%, in Altea 2,3%, in l'Alfàs 1,5%.

Per aantal nieuwbouwverkopen komt Dénia als eerste met 393 in het jaar. Finestrat is tweede met 305, maar in Finestrat is dat de helft van de hele markt, en in Dénia een vijfde.

De conclusie: als u nieuwbouw en keuze wilt, begint de zoektocht in Finestrat, Polop en Villajoyosa. Als u gevallen bent voor Altea of l'Alfàs, wees dan voorbereid op schaarste aan nieuwbouw daar: 13 en 7 verkopen in een jaar voor de hele gemeente. Ik selecteer de vijf meest betaalbare nieuwbouwwoningen over de hele kust, niet in één stad.

Mythe vier: «De prijzen zijn al overal gestegen, ik ben te laat»

De stijging over het jaar volgens notarissen loopt van 3,7% in El Campello tot 39,6% in Polop. Daartussen liggen l’Alfàs met 23,0%, La Nucía met 17,1%, Benidorm met 14,9%, Jávea en Dénia elk met 13,9%, Villajoyosa 11,9%, Finestrat 11,0%. Altea en Calpe noteerden ongeveer 6% toename.

Met andere woorden: er is niet één markt, maar twaalf, en elke markt beweegt in zijn eigen tempo. Polop is in een jaar bijna veertig procent gestegen en kost qua mediaan al hetzelfde als Finestrat: € 2.846 tegenover 2.857. L'Alfàs en La Nucía stegen over het jaar meer dan Benidorm, terwijl Calpe en Altea rustiger stegen dan alle andere, behalve El Campello.

De conclusie: u kunt te laat komen voor een bepaalde stad, niet voor de hele markt. Wie buurgemeenten vergelijkt, vindt degene waar de prijs nog niet is meegegroeid met zijn buur.

Mythe vijf: «Aan zee is altijd duurder dan in de heuvels»

De laagste mediaan in de set is die van Villajoyosa: € 1.885 per m². Het is een kustplaats. Ernaast ligt La Nucía, in de heuvels, met een mediaan van € 1.948. En Polop, landinwaarts zonder kust, kost volgens de mediaan evenveel als Finestrat.

In Villajoyosa is de typische verkoop relatief goedkoop; een vierkante meter in nieuwbouw kost € 3.761, anderhalf keer het gemiddelde voor de stad. Hier betaalt de koper niet voor de naam van de stad, maar voor een specifieke woning.

De conclusie: de prijs wordt niet bepaald door een «aan zee» adres, maar door de woning zelf. In dezelfde stad zijn een appartement in een oud gebouw en een nieuw appartement met zwembad twee verschillende markten. Als een eigen huis met tuin in plaats van een appartement u meer aanspreekt, bieden de heuvelsteden meer vierkante meters voor hetzelfde geld: de gemiddelde verkoop in La Nucía is 133 vierkante meter voor € 257.637, in Benidorm 76 vierkante meter voor € 232.942.

Wat dit voor een koper betekent

De gemiddelde prijs van een stad zegt weinig over uw toekomstige appartement. Kijk naar de mediaan, het aandeel nieuwbouw en hoeveel verkopen achter het cijfer schuilgaan. Als een stad zo'n achttien nieuwe woningen per jaar verkoopt, is de gemiddelde prijs niet representatief voor de markt, maar gebaseerd op een paar specifieke objecten.

Ik houd mijn eigen database met prijslijsten van projectontwikkelaars bij en vergelijk deze met wat er daadwerkelijk bij de notaris wordt getekend. Uw prijs is dezelfde als bij het verkoopkantoor, en ik doe de marktvergelijking voor u. Waarom u beter af bent met mij dan zonder mij.