Ціни стоять, а будинки йдуть: п'ять міфів тихого тижня

Міф 1. «Ціни не змінюються, отже, ринок завмер»

Щосереди й щосуботи я звіряю прайси забудовників району. Цього тижня п'ять із них вийшли в новій редакції, і у двох змінилася лише дата в шапці. Жодної нової ціни.

Водночас за ті самі дні в селищі вілл у Полопі продано віллу за 755 000, у Фінестраті пішла в резерв одноповерхова вілла з патіо і власним басейном за 715 000, а в закритій урбанізації Фінестрата квартира пішла в резерв за 495 000. Три будинки за тиждень, і для жодного з них ціну перед цим не знижували.

Ринок не стоїть, він рухається тихо. Близько 5,4% того, що зараз у продажу в районі, іде за місяць. Покупець відкриває оголошення, бачить ту саму ціну, що й місяць тому, і вирішує, що поспішати нікуди. А вибір за цей місяць звужується більш ніж на кожен двадцятий будинок.

Міф 2. «Останній будинок у селищі віддадуть дешевше»

У селищі вілл у Полопі, де у вілл власний басейн і підвал, цього тижня продано найдоступнішу віллу, за 755 000. Тепер вілла з чотирма спальнями в цьому селищі коштує 775 000 і буде готова в третьому кварталі 2027 року.

Забудовник ціну не піднімав. Просто, коли продається найдоступніший будинок, наступний у списку коштує дорожче, і для покупця це ті самі 20 тисяч, ніби ціну підняли.

Міф 3. «Вийшли нові будинки, отже, старі подешевшають»

20 жовтня у Фінестраті забудовник відкрив продаж нових одноповерхових вілл: три спальні, центральний патіо в андалузькому дусі, власний басейн уздовж будинку. Усі нові коштують 715 000, рівно як вілла того ж селища, яка продавалася з вересня.

Логіка «на ринку стало більше пропозиції, отже, стара вілла стане дешевшою» не спрацювала. До 23 жовтня, через три дні після виходу нових, саме ця вілла пішла в резерв, за колишньою ціною 715 000. Новий випуск не натиснув на ціну: тут нові будинки поставлені не дешевше за старі.

Міф 4. «Будинок, який давно продається, скоро уцінять»

Це найчастіше очікування, і тиждень відповів на нього тричі. Зданий Serpentine у Фінестраті перевидав прайс 22 жовтня: дуплекси із садом від 550 000, ático із солярієм 590 000, ті самі цифри, що 8 жовтня. У Сьєрра Кортіні ціни квартир і вілл стоять із вересня. А в будинку біля моря в Ель Кампельо, всього на 14 квартир, квартира з трьома спальнями коштує 420 000, як і в червні.

За два останні тижні в районі було одне зниження: вілла вищого класу у Фінестраті подешевшала на 50 тисяч. Це виняток, а не правило. Забудовники району зараз тримають ціну й чекають свого покупця.

Міф 5. «Вілли продаються повільніше за квартири»

Здається, що будинок за 700 тисяч шукає покупця довше, ніж квартира за 300. Мій ряд цього не підтверджує. У квартир за місяць іде 4,9% того, що в продажу, у вілл 6,9%. Вілл у моєму розрахунку менше, і дві швидкі угоди цього тижня помітно підняли їхню цифру, тому я не кажу, що вілли продаються швидше. Але й повільніше вони не продаються: із трьох будинків, що пішли за тиждень, два вілли.

Усі події тижня однією таблицею

Цифри тижня

Близько 5,4% того, що лишилося в продажу, іде за місяць: у квартир 4,9%, у вілл 6,9%.

Добірки тижня

Якщо ви придивляєтеся до будинку з власним басейном, загляньте в добірку «Вілла з басейном до 800 тисяч»: вілли цього тижня з Фінестрата й Полопа якраз у цьому бюджеті. А тим, кому ключі потрібні скоро, знадобиться добірка будинків, де ключі не через три роки.

Що це означає для покупця

Чекати, що та сама ціна в прайсі стане нижчою, цього тижня було марно, і ніщо не вказує, що в листопаді буде інакше. Вирішує не прайс, а те, скільки варіантів залишиться, коли ви будете готові. Тому я раджу спочатку визначитися, що вам потрібно, а потім брати, не чекаючи знижки.

Якщо потрібен готовий будинок із ключами зараз, я подивився б дуплекс із садом у зданому Serpentine від 550 000: будинок можна побачити наживо, а не за плануванням.

Якщо потрібна квартира із садом на землі, у Sierra Cortina квартира з трьома спальнями й садом коштує від 495 000, а до моря близько 4 км машиною.

Якщо потрібен великий будинок, вілла з чотирма спальнями, басейном 4 на 10 метрів і підвалом у Venecia V у Полопі коштує 775 000, ключі в третьому кварталі 2027 року.

В усіх трьох випадках ціна для вас та сама, що у відділі продажу. Моя робота не в знижці, а в тому, щоб ви обрали з усього району й не переплатили за не той будинок: чому зі мною вигідніше, ніж без мене. Напишіть, що шукаєте, і я скажу, де це є зараз.

Як я рахував

Мінімальна ціна це найнижча ціна вільної квартири чи будинку потрібного формату за останнім прайсом забудовника, без IVA. Вільним вважаю лише те, що в прайсі позначено як вільне; резерв і продане до розрахунку не йдуть. Район це Бенідорм і близько 20 хвилин навколо: Фінестрат, Ла Кала, Вільяхойоса, Ла Нусія, Полоп, Альфас, Альбір, Алтея, Ель Кампельо. Частку, що йде за місяць, рахую за історією прайсів за останні 90 днів, по 32 проєктах району; вілл у розрахунку 12 проєктів, квартир 19, тому цифра по віллах чутливіша до окремих угод. Зміну цієї частки за місяць почну давати, коли в ряду буде точка чотиритижневої давності за тією ж методикою. Докладно про швидкість продажів: як швидко продаються новобудови в районі Бенідорма.

Автор: Віталій Котенко, агент із новобудов на Коста Бланка. Дані на 24.10.2026.