Krajowy rejestr wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii został unieważniony: co to oznacza, jeśli kupują Państwo mieszkanie na wynajem

Co było przed wyrokiem

Od 1 lipca 2025 roku w Hiszpanii działał jednolity krajowy rejestr najmu krótkoterminowego. Aby wystawić mieszkanie na Airbnb, Booking i innych platformach, właściciel uzyskiwał osobny numer krajowy przez Rejestr Nieruchomości (Registro de la Propiedad) i podawał go w ogłoszeniu. Rejestr obejmował nie tylko wynajem wakacyjny na kilka dni, ale też sezonowy na kilka miesięcy. Dla właściciela na Costa Blanca była to druga rejestracja obok regionalnej: miał już numer w rejestrze turystycznym Wspólnoty Walenckiej.

Co postanowił Sąd Najwyższy

Odwołanie wniósł rząd regionalny Walencji. 19 maja 2026 Sąd Najwyższy częściowo je uwzględnił: państwo nie może tworzyć własnego rejestru ponad rejestrami regionalnymi, więc wszystkie przepisy o jednolitym rejestrze i numerze krajowym zostały unieważnione. Wyrok opublikowano w dzienniku urzędowym BOE 8 czerwca 2026. Dwa kolejne wyroki tego samego sądu, z 21 maja i 1 czerwca, doszły do tego samego wniosku.

Pozostała część odwołania została oddalona. Cyfrowe «jedno okienko» zostaje: platformy rezerwacyjne nadal przekazują państwu dane o ofertach i transakcjach, także do statystyki. Nielegalny wynajem nie stał się ani trochę łatwiejszy; po prostu jest teraz jedno zezwolenie, regionalne.

Czego potrzeba we Wspólnocie Walenckiej

Alicante i cała Costa Blanca należą do Wspólnoty Walenckiej, która posiada własne przepisy, aktualizowane w sierpniu 2024 roku.

Co uznaje się za najem wakacyjny. Najem temu samemu najemcy na nie więcej niż 10 dni z rzędu. Wszystko, co dłuższe, to inny rodzaj najmu z własnymi zasadami.

Rejestracja. Mieszkanie jest wpisywane do rejestru turystycznego Wspólnoty Walenckiej i otrzymuje numer VT. Potrzebne jest do tego zaświadczenie z urzędu miasta, że wynajem turystyczny w danej strefie i budynku jest dozwolony przez plan zagospodarowania. Urzędy miast mogą ograniczyć liczbę mieszkań turystycznych w budynku, kwartale lub dzielnicy.

Okres. Rejestracja obowiązuje pięć lat, a potem jest odnawiana na podstawie nowego zaświadczenia z urzędu gminy.

Odpowiedzialność. Grzywny za naruszenia mogą sięgnąć 600 000 euro, a właściciel ponosi odpowiedzialność za nielegalną ofertę, chyba że wskaże osobę faktycznie wynajmującą mieszkanie.

Sąsiedzi: decyzja, której sąd nie ruszył

Od 3 kwietnia 2025 mieszkanie można wynajmować turystom wyłącznie za wyraźną zgodą wspólnoty właścicieli budynku. Potrzebny jest głos trzech piątych wszystkich właścicieli, którzy łącznie mają co najmniej trzy piąte udziałów w budynku. Taką samą większością wspólnota może podnieść opłaty wspólnotowe dla mieszkań wakacyjnych, ale nie więcej niż o 20%. Uchwała wspólnoty nie działa wstecz.

Pułapka przy zakupie gotowego mieszkania z licencją. We Wspólnocie Walenckiej numer VT jest przypisany do mieszkania, a nie do właściciela. Ale zwolnienie dla tych, którzy wynajmowali turystom przed 3 kwietnia 2025, przysługuje właścicielowi osobiście. W marcu 2026 Dyrekcja Generalna ds. Pewności Prawnej i Wiary Publicznej (DGSJFP) rozpatrzyła taki przypadek w Santa Pola: kupujący, który podpisał akt 7 kwietnia 2025, dostał mieszkanie z licencją, ale nie może wynajmować go turystom bez zgody sąsiadów. Liczy się data aktu notarialnego, a nie umowy prywatnej.

Co sprawdzić przed rezerwacją

Jeśli rozważają Państwo zakup mieszkania pod wynajem wakacyjny, sprawdziłbym pięć rzeczy:

1. Czy urząd miasta zezwala na wynajem krótkoterminowy w danej strefie i budynku, oraz czy istnieje limit liczby takich mieszkań.

2. Co mówi regulamin wspólnoty. W nowej inwestycji pierwszy regulamin sporządza deweloper, a Państwo mogą poprosić o jego projekt i przeczytać go przed zakupem.

3. Należy dowiedzieć się, jakie stanowisko ma wspólnota właścicieli w kwestii wynajmu krótkoterminowego i czy przeprowadzono już głosowanie.

4. Jeżeli mieszkanie jest wykończone i posiada numer VT: data aktu notarialnego poprzedniego właściciela oraz czy wspólnota wyraziła zgodę. Numer w ofercie sam z siebie nie gwarantuje możliwości wynajmu.

5. Jak będą Państwo wynajmować: na kilka dni turystom czy na sezon. To różne zasady i różne umowy.

Co to oznacza dla Państwa zakupu

Sąd usunął zbędny numer i zbędną rejestrację, ale nie uprościł najważniejszego: pozwolenia z urzędu miasta, rejestracji regionalnej i zgody sąsiadów. Dlatego mieszkanie «pod wynajem» wybiera się nie po widoku z balkonu, lecz po dokumentach budynku i strefy. W nowym budynku wprowadzają się Państwo pierwsi, razem z innymi nabywcami, a obraz sąsiedztwa kształtuje się na Państwa oczach. W ukończonym budynku ten obraz już się ukształtował i trzeba go odczytać z protokołów zebrań właścicieli.

Inwestycje od początku projektowane pod wynajem są zebrane w zestawieniu «Trzy opcje, które ludzie kupują pod wynajem»: przy każdej opisuję, co jest już zapewnione, a co wymaga jeszcze potwierdzenia.

Pomogę Państwu znaleźć mieszkanie, w którym wynajem wakacyjny jest formalnie możliwy, a Państwa cena będzie taka sama jak w biurze sprzedaży: dlaczego lepiej kupować ze mną niż beze mnie.

Autor: Vitalii Kotenko, agent ds. nowych mieszkań na Costa Blanca. To ogólny przegląd zasad, a nie porada prawna dotycząca konkretnego mieszkania.