Apartament turystyczny czy mieszkanie z licencją VT: co Państwo kupują na Costa Blanca

Dwie różne rzeczy pod jednym słowem «apartament»

Ustawa turystyczna Wspólnoty Walenckiej dzieli wszystkie obiekty noclegowe na typy. Dla nas ważne są dwa z nich.

Apartament turystyczny funkcjonuje w ramach kompleksu. Jeśli cały budynek lub cały kompleks jest przeznaczony dla turystów, jest to «blok apartamentów». Jeśli ponad połowa lokali w budynku działa jako jeden biznes turystyczny, jest to «conjunto», czyli zespół. Główną zasadą w obu przypadkach jest jednolita eksploatacja. Apartamenty turystyczne kompleksu działają jako jeden biznes, prowadzony przez jedną firmę, która ma prawa do każdego z nich. Apartament należy do Państwa, ale działa jako część małego hotelu.

Mieszkanie z licencją VT (vivienda de uso turístico) pozostaje zwykłym mieszkaniem. Jest wynajmowane w całości turystom na okres do 10 dni jednemu najemcy, a pomiędzy wynajmami właściciel może w nim mieszkać. Okres dłuższy niż 10 dni to inny rodzaj wynajmu z własnymi zasadami.

Porównanie w oparciu o najważniejsze pytania

Czy można tam mieszkać i się zameldować?

Prawo nie pozwala mieszkać na stałe w apartamencie turystycznym. Apartament, który jest częścią działalności turystycznej, służy zakwaterowaniu turystów, i to jest warunek rejestracji całego kompleksu. Jeśli warunki jednolitego zarządzania zostaną naruszone, rejestrację kompleksu można zmienić albo cofnąć.

Rejestracja w ewidencji ludności (empadronamiento) to osobna sprawa. Zgodnie z instrukcją Narodowego Instytutu Statystycznego z 17 lutego 2020 roku padrón rejestruje adres, pod którym osoba faktycznie mieszka, niezależnie od sporów o własność czy stanu nieruchomości. Trzeba być zarejestrowanym tam, gdzie się faktycznie mieszka. Rejestracja nie zmienia jednak przeznaczenia nieruchomości: apartament pozostaje turystyczny.

Liczba tygodni w roku, które Państwo mogą spędzić w swoim apartamencie, nie jest ustalona prawnie. Jest ona zapisana w umowie z firmą zarządzającą osiedlem i różni się w zależności od inwestycji. Warunki dla naszych projektów są wyjaśnione na stronach poszczególnych inwestycji.

Mieszkanie z licencją VT pozostaje Państwa domem: mogą Państwo w nim mieszkać, zameldować się i wynajmować je turystom podczas Państwa nieobecności.

Kto wynajmuje i kto uzyskuje dochód

W kompleksie turystycznym jedna firma wynajmuje cały kompleks. Właściciel przekazuje jej swój apartament na podstawie umowy, a ona przyjmuje gości z obsługą hotelową. Dochód dzieli się zgodnie z umową z tą firmą. Na przykład w Delfin Natura w l’Albir zarządca pobiera 18% czynszu, jeśli to on pozyskał gościa, i 9%, jeśli zrobił to właściciel, plus 13% za sprzątanie przy każdym pobycie. W Riviera 1 w Finestrat pełne zarządzanie kosztuje 20% dochodu.

Ważny szczegół, o którym ludzie często dowiadują się dopiero po zakupie: wynajem apartamentu firmie operatorskiej podlega 21% IVA. To obowiązek, ale też droga do odzyskania IVA zapłaconego przy zakupie; jak to działa, wyjaśniam poniżej w części „Jak odzyskać IVA”. Dochód nierezydenta podlega podatkowi dochodowemu od nierezydentów: 19% dla rezydentów UE i Europejskiego Obszaru Gospodarczego, 24% dla wszystkich pozostałych. Za miesiące, w których apartament nie jest wynajmowany, nierezydent płaci podatek od dochodu przypisanego, jak w przypadku każdej posiadanej nieruchomości.

Mając mieszkanie z licencją VT, wybierają Państwo: wynajem przez zarządcę, samodzielnie lub wcale. W obu przypadkach dane gości są przekazywane do hiszpańskiego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych: to obowiązek każdego, kto przyjmuje turystów. Na osiedlu robi to operator.

Podatki przy zakupie i sprzedaży

Nowe mieszkanie ma 10% IVA, ponieważ jest lokalem mieszkalnym. Apartament turystyczny nie jest lokalem mieszkalnym, więc przy zakupie nowego obowiązuje stawka ogólna 21%. Już w 2016 roku hiszpański Sąd Najwyższy orzekł, że stawka obniżona wymaga, by nieruchomość nadawała się do zamieszkania także prawnie, a nie tylko z układu. Do tego w obu przypadkach dochodzi 1,4% opłaty skarbowej, koszty notariusza i rejestru.

Jest sposób, by nie płacić 21% gotówką. Jeśli kupujący wynajmuje apartament w ramach działalności i przejmuje część kredytu hipotecznego dewelopera, sam nalicza sobie podatek i sam go odlicza (odwrotne obciążenie, inversión del sujeto pasivo). Urząd skarbowy potwierdził to w 2023, także dla nierezydentów kupujących apartament na wynajem. Tak jest ustawiona płatność w Delfin Natura.

Przy odsprzedaży gotowego apartamentu lub mieszkania płaci się ITP: 9% we Wspólnocie Walenckiej, a jeśli cena przekracza milion euro, 11% od całej kwoty.

Jak odzyskać IVA przy zakupie apartamentu turystycznego

Kupujący nowy apartament turystyczny płaci deweloperowi 21% IVA. Te pieniądze można odzyskać, ale tylko wtedy, gdy zostanie się płatnikiem IVA w Hiszpanii, czyli wynajmuje się apartament w ramach działalności i nalicza IVA od czynszu. Właściciel, który nie nalicza IVA od czynszu, nic nie odzyska z urzędu skarbowego.

Dlaczego wynajem apartamentu podlega IVA. Zwykły najem mieszkaniowy jest zwolniony z IVA (art. 20.Uno.23º ustawy o IVA). Ustawa wyraźnie wyłącza z tego zwolnienia dwa przypadki i oba dotyczą apartamentu turystycznego:

Po pierwsze, umeblowane lokum, w którym właściciel zobowiązuje się świadczyć usługi typu hotelowego: sprzątanie, wymiana pościeli, posiłki (litera e’). Urząd skarbowy wyjaśnia: sprzątanie i wymiana pościeli tylko przy przyjeździe i wyjeździe gościa to jeszcze nie usługa hotelowa, ale regularne, na przykład raz w tygodniu, już tak (interpretacja V1338-17).

Drugie, wynajem nieruchomości osobie, która będzie ją podnajmować (litera f’). Jest to dokładnie przypadek tej inwestycji: wynajmuje się apartament operatorowi, a on zakwaterowuje turystów.

W 2025 roku urząd skarbowy przeanalizował właśnie ten przypadek: właściciel mieszka w innym kraju UE, a apartament jest wynajmowany hiszpańskiemu operatorowi. Odpowiedź: czynsz podlega IVA 21%, właściciel sam nalicza go na fakturze dla operatora, a zasada „podatek płaci odbiorca” nie ma tu zastosowania (interpretacja V1435-25). Jeśli Państwo sami wynajmują turystom i świadczą usługi hotelowe, stawka wynosi 10%, jak dla hoteli (art. 91.Uno.2.2º).

Stąd główna różnica. Mieszkanie wynajmowane jako stałe miejsce zamieszkania funkcjonuje bez IVA: od czynszu nie nalicza się IVA, a IVA zapłacony przy zakupie nie jest odzyskiwany. Apartament turystyczny wynajmowany operatorowi funkcjonuje z IVA: naliczają Państwo 21% od czynszu i dlatego mają prawo odliczyć IVA zapłacony przy zakupie.

Co musi zrobić kupujący.

1. Przed rezerwacją należy uzgodnić warunki z operatorem i pokazać projekt umowy doradcy podatkowemu: to właśnie umowa decyduje, czy czynsz podlega IVA, czy nie.

2. Uzyskanie hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego (NIE) i podpisu elektronicznego: deklaracje IVA składa się online.

3. Jeśli Państwo mieszkają poza UE, należy wyznaczyć przedstawiciela w Hiszpanii do spraw podatku IVA (art. 164.Uno ustawy o IVA). Osoba mieszkająca w UE nie musi tego robić.

4. Rejestracja w formularzu 036: rozpoczęcie działalności wynajmu i rejestracja jako płatnik IVA. Lepiej przed zakupem lub w dniu zakupu: IVA zapłacony przed rozpoczęciem wynajmu można odliczyć, jeśli zamiar wynajmu jest poparty dokumentami, na przykład umową z operatorem (art. 111).

5. Składanie formularza 303 co kwartał i rocznego podsumowania 390 raz w roku oraz wystawianie operatorowi faktur z IVA 21%.

Kiedy wpływają pieniądze. IVA od zakupu odlicza się w formularzu 303 za kwartał zakupu. Dopóki IVA naliczony od czynszu jest mniejszy niż odliczenie, nadwyżka przechodzi na kolejne kwartały i można ją otrzymać w gotówce na koniec roku, w deklaracji za czwarty kwartał składanej w styczniu. Urząd skarbowy ma na zwrot sześć miesięcy od złożenia deklaracji, potem płaci odsetki za zwłokę (art. 115). Zwroty miesięczne są możliwe przez rejestr zwrotów miesięcznych (REDEME), ale wtedy deklaracje składa się co miesiąc, a wszystkie faktury trafiają do elektronicznego systemu SII: przy jednym mieszkaniu oznacza to zwykle niepotrzebne honoraria księgowego.

Ryzyko.

Dziesięć lat zobowiązania. Odliczenie IVA przy nieruchomości jest powiązane z rokiem zakupu i dziewięcioma kolejnymi latami (art. 107). Jeśli w tym czasie apartament przestanie być wynajmowany z IVA, na przykład zamieszkają w nim Państwo albo wynajmą go bez IVA, część zwróconego podatku trzeba będzie oddać: jedną dziesiątą za każdy pozostały rok.

Sprzedaż w ciągu tych dziesięciu lat. Odsprzedaż gotowego apartamentu jest zwolniona z IVA, kupujący płaci ITP, a sprzedający zwraca do skarbu państwa część odliczenia za pozostałe lata. Można tego uniknąć, jeśli kupujący jest również firmą z prawem do odliczenia: wtedy sprzedający rezygnuje ze zwolnienia (art. 20.Dos), a sprzedaż odbywa się z IVA, którą kupujący nalicza sam sobie. Trzeba to uzgodnić przed sprzedażą.

Kontrola. Urząd skarbowy może sprawdzić zwrot zarówno przed jego wypłatą, jak i po niej: zażąda umowy z operatorem, faktur i dowodu, że mieszkanie jest faktycznie wynajmowane. Bez faktycznego wynajmu z IVA zwrot zostanie cofnięty wraz z odsetkami.

Prawo się zmienia. 8 października 2026 wszedł w życie dekret królewski z mocą ustawy 29/2026. Od 1 grudnia 2026 umeblowany lokal wynajmowany jednemu najemcy na nie więcej niż 30 nocy podlega 10% IVA nawet bez usług hotelowych; wyjątkiem jest główne mieszkanie samego właściciela. Dekret musi jeszcze zatwierdzić Stała Deputacja Kongresu, w przeciwnym razie przestanie obowiązywać. Dekret nie zmienia wynajmu apartamentu operatorowi (litera f'). Dla mieszkań z licencją VT może otworzyć prawo do odliczenia IVA, ale jak to zadziała dla już kupionych mieszkań, urząd skarbowy jeszcze nie wyjaśnił.

Gdzie prawo pozostawia pole do interpretacji (jak sporządzona jest umowa z operatorem, kiedy rozpoczęto działalność, jak obliczyć odliczenie przy mieszanym przeznaczeniu), decyzję podejmuje doradca podatkowy na podstawie Państwa dokumentów. W tym artykule pokazuję, o co go zapytać.

Sąsiedzi, urząd miasta i opłaty wspólnoty

W przypadku mieszkania VT główną zgodę dają sąsiedzi. Od 3 kwietnia 2025 roku mieszkanie można wynajmować turystom tylko za zgodą trzech piątych właścicieli w budynku, którzy łącznie mają co najmniej trzy piąte udziałów. Taką samą większością wspólnota może podnieść opłaty dla mieszkań turystycznych, ale najwyżej o 20%. Potrzebne jest też zaświadczenie z urzędu miasta, że zakwaterowanie turystyczne jest dozwolone w danej strefie, a rejestracja VT jest ważna pięć lat. O tym, co zmieniło się w tym roku, pisałem szczegółowo w artykule o rejestrze państwowym.

W kompleksie turystycznym to pytanie nie pojawia się: reżim turystyczny jest ustalony dla całego budynku w momencie jego powstania. Z drugiej strony, opłaty wspólnoty obejmują usługi hotelowe. W Delfin Natura są to całodobowa recepcja i ochrona, ratownik przy basenie, sprzątanie powierzchni wspólnych i internet.

Czy w apartamencie można zamieszkać na stałe?

W bloku pojedynczy lokal nie może wyjść z reżimu turystycznego: cały budynek działa w ramach jednolitej eksploatacji. W conjunto jest to możliwe tylko dopóki ponad połowa lokali pozostaje przeznaczona dla turystów, a właściciel nie decyduje o tym sam. Zamiana apartamentu w lokal mieszkalny oznacza zmianę sposobu użytkowania nieruchomości, a o tym decyduje urząd miasta zgodnie z planem zagospodarowania. Właściciel nie ma ogólnego prawa do takiej zmiany. Apartament turystyczny należy kupować jako turystyczny, bez liczenia na jego przekształcenie.

Zalety i ryzyka

Apartament turystyczny jest dla Państwa, jeśli kupują Państwo dla dochodu i nie planują tu mieszkać. Wynajmem, gośćmi i sprzątaniem zajmuje się operator, a prawo do wynajmu nie zależy od głosowania sąsiadów. A cena wejścia może być niska: w Riviera 1 apartament z jedną sypialnią kosztuje od 147 312 € plus IVA według cennika z 14 maja 2026 roku.

Ryzyko: nie można tam mieszkać na stałe, kupno nowego oznacza 21% zamiast 10%, a pieniądze zapłacone w trakcie budowy nie są chronione gwarancją z ustawy 38/1999: obejmuje ona tylko mieszkania. Dlatego w przypadku apartamentu turystycznego na etapie budowy, zwracam szczególną uwagę na harmonogram płatności.

Mieszkanie z licencją VT jest odpowiednie, jeśli chcą Państwo zarówno mieszkać w nim, jak i wynajmować. Jednak jego przyszłość turystyczna zależy od urzędu miasta i sąsiadów, co należy sprawdzić przed rezerwacją.

Co to oznacza dla Państwa zakupu

Najpierw proszę zdecydować, co jest dla Państwa najważniejsze: własny dom nad morzem czy dochód bez kłopotów. Do życia potrzebne jest mieszkanie, a jeśli Państwo chcą, to z licencją VT. Do dochodu pasuje apartament turystyczny i warto go kupić jako pokój hotelowy, który należy do Państwa. Przed rezerwacją przeczytałbym umowę z operatorem: jak dzielony jest dochód, ile tygodni mogą Państwo sami mieszkać, kto płaci za naprawy i ile kosztuje wyjście z umowy.

Inwestycje pod wynajem są zebrane w zestawieniu «Co można wynająć». Pomogę Państwu wybrać pod Państwa cel, a cena będzie taka sama jak w biurze sprzedaży: dlaczego lepiej kupować ze mną niż beze mnie.