Spanyolország nemzeti rövid távú bérleti nyilvántartása érvénytelenítve: mit jelent, ha lakást vásárol kiadásra

Mi volt az ítélet előtt

2025. július 1-jétől Spanyolországban egységes országos nyilvántartás működött a rövid távú bérbeadásokra. Ahhoz, hogy egy lakást meghirdessen az Airbnb-n, a Bookingon és más platformokon, a tulajdonos a földhivatalon keresztül külön országos számot kapott, és azt feltüntette a hirdetésben. A nyilvántartás nemcsak a néhány napos nyaralási bérléseket fedte le, hanem a több hónapos szezonális bérléseket is. Egy Costa Blanca-i tulajdonos számára ez a regionális mellett egy második regisztrációt jelentett: a Valenciai Közösség turisztikai nyilvántartásában már volt száma.

Mit döntött a Legfelsőbb Bíróság

A fellebbezést a valenciai regionális kormány nyújtotta be. 2026. május 19-én a Legfelsőbb Bíróság részben helyt adott neki: az állam nem hozhat létre saját nyilvántartást a regionálisak fölé, ezért az egységes nyilvántartásra és a nemzeti számra vonatkozó összes szabályt megsemmisítették. Az ítéletet 2026. június 8-án tették közzé a BOE hivatalos közlönyben. Ugyanennek a bíróságnak még két, május 21-i és június 1-jei ítélete is ugyanerre a következtetésre jutott.

A fellebbezés többi részét elutasították. A digitális „egyablakos rendszer” megmarad: a foglalási platformok továbbra is átadják az államnak a hirdetések és tranzakciók adatait, többek között statisztikai célra. Illegálisan kiadni semmivel sem lett könnyebb; egyszerűen most egyetlen engedély van, a regionális.

Mire van szüksége a Valenciai Közösségben

Alicante és az egész Costa Blanca a Valenciai Közösséghez tartozik, amelynek saját szabályai vannak, ezeket 2024 augusztusában frissítették.

Mi számít nyaralási kiadásnak. Kiadás ugyanannak a bérlőnek legfeljebb 10 egymást követő napra. Ami hosszabb, az másfajta bérlet, saját szabályokkal.

Nyilvántartásba vétel. A lakást felveszik a Valenciai Közösség turisztikai nyilvántartásába, és VT-számot kap. Ehhez a városháza igazolása kell arról, hogy az adott zónában és épületben a rendezési szabályok megengedik a turisztikai bérbeadást. A városházák korlátozhatják a turisztikai lakások számát egy épületben, tömbben vagy negyedben.

Időtartam. A nyilvántartásba vétel öt évre szól, utána új városházi igazolással megújítják.

Felelősség. A szabálysértések bírsága elérheti a 600 000 €-t, és a tulajdonos felel az illegális hirdetésért, kivéve, ha megnevezi, ki adja ki ténylegesen a lakást.

A szomszédok: döntés, amelyhez a bíróság nem nyúlt

2025. április 3. óta egy lakást csak az épület tulajdonosi közösségének kifejezett hozzájárulásával lehet turistáknak kiadni. Ehhez az összes tulajdonos háromötödének szavazata kell, akik együtt legalább az épület tulajdoni hányadainak háromötödével rendelkeznek. Ugyanilyen többséggel a közösség a turisztikai lakások közös költségét is megemelheti, de legfeljebb 20%-kal. A közösség döntése nem visszamenőleges.

A csapda, amikor kész, engedéllyel rendelkező lakást vesz. A Valenciai Közösségben a VT szám a lakáshoz kötődik, nem a tulajdonoshoz. A kivétel viszont, amely a 2025. április 3. előtt turistáknak kiadókra vonatkozik, személyesen a tulajdonost illeti. 2026 márciusában a Jogbiztonsági és Közhitelességi Főigazgatóság (DGSJFP) egy ilyen esetet vizsgált Santa Polában: egy vevő, aki 2025. április 7-én írta alá az okiratot, engedélyes lakást kapott, de a szomszédok hozzájárulása nélkül nem adhatja ki turistáknak. A közjegyzői okirat dátuma számít, nem a magánszerződésé.

Mit ellenőrizzen foglalás előtt

Ha nyaralóknak kiadandó lakást vásárol, öt dolgot ellenőriznék:

1. Engedélyezi-e a városháza a nyaralókiadást az adott zónában és épületben, és van-e felső korlátja az ilyen lakások számának.

2. Mit mond a lakópark alapszabálya. Új építésű ingatlannál az első alapszabályt a fejlesztő készíti el, a tervezetet vásárlás előtt elkérheti és elolvashatja.

3. Hogyan viszonyul a tulajdonosközösség a nyaralókiadáshoz, és volt-e már szavazás róla.

4. Ha a lakás kész, és van VT-száma: az előző tulajdonos adásvételi okiratának dátuma, és hogy a közösség hozzájárult-e. A hirdetésben szereplő szám önmagában nem garantálja, hogy kiadhatja majd.

5. Hogyan adja ki: néhány napra turistáknak vagy egy szezonra. Ezek eltérő szabályok és eltérő szerződések.

Mit jelent ez az Ön vásárlására nézve

A bíróság eltörölt egy felesleges számot és egy felesleges nyilvántartásba vételt, de a fő dolgokat nem egyszerűsítette: a városházi engedélyt, a regionális nyilvántartásba vételt és a szomszédok hozzájárulását. Ezért egy „kiadásra” szánt lakást nem az erkélyről nyíló kilátás alapján választanak, hanem az épület és a zóna dokumentumai alapján. Egy új építésű házba Ön az elsők között költözik be a többi vevővel együtt, és a szomszédokkal kapcsolatos kép a szeme előtt alakul ki. Egy kész épületben ez már kialakult, és a tulajdonosi gyűlések jegyzőkönyveiből kell kiolvasni.

A kezdettől bérbeadásra tervezett projektek a „Három lehetőség, amelyet bérbeadásra vesznek” válogatásban találhatók: mindegyiknél leírom, mi van már meg, és mit kell még megerősíteni.

Segítek olyan lakást találni, ahol papíron is lehetséges a turisztikai bérbeadás, és az Ön ára ugyanannyi lesz, mint az értékesítési irodában: miért jár jobban velem, mint nélkülem.

Szerző: Vitalii Kotenko, új építésű ingatlanokra szakosodott ingatlanügynök a Costa Blancán. Ez a szabályok általános áttekintése, nem jogi tanácsadás egy konkrét lakásra.