Het nationale register voor kortetermijnverhuur in Spanje is vernietigd: wat het betekent als u een appartement koopt om te verhuren

Hoe het was vóór de uitspraak

Vanaf 1 juli 2025 had Spanje één landelijk register voor kortetermijnverhuur. Om een appartement op Airbnb, Booking en andere platforms aan te bieden, vroeg de eigenaar via het Kadaster een apart landelijk nummer aan en vermeldde dat in de advertentie. Het register gold niet alleen voor vakantieverhuur van enkele dagen, maar ook voor seizoensverhuur van enkele maanden. Voor een eigenaar aan de Costa Blanca was dit een tweede registratie bovenop de regionale: hij had al een nummer in het toeristenregister van de Comunidad Valenciana.

Wat het Hooggerechtshof heeft beslist

Het beroep werd ingesteld door de Valenciaanse regionale overheid. Op 19 mei 2026 verklaarde het Hooggerechtshof het gedeeltelijk gegrond: de Staat mag geen eigen register opzetten bovenop de regionale registers, dus alle regels over het centrale register en het nationale nummer zijn vernietigd. Het vonnis werd op 8 juni 2026 gepubliceerd in het Staatsblad BOE. Twee andere vonnissen van hetzelfde hof, van 21 mei en 1 juni, kwamen tot dezelfde conclusie.

De rest van het beroep werd verworpen. Het digitale «single window» blijft: boekingsplatforms geven nog steeds gegevens over advertenties en transacties door aan de Staat, onder meer voor statistiek. Illegaal verhuren is er niet makkelijker op geworden; er is nu gewoon één vergunning, de regionale.

Wat u nodig heeft in de Comunidad Valenciana

Alicante en de hele Costa Blanca behoren tot de Comunidad Valenciana, die eigen regels heeft; deze zijn bijgewerkt in augustus 2024.

Wat telt als vakantieverhuur. Verhuur aan dezelfde huurder voor maximaal 10 dagen achter elkaar. Langere periodes vallen onder een andere vorm van huur met eigen regels.

Registratie. Het appartement wordt ingeschreven in het toeristenregister van de regio Valencia en krijgt een VT-nummer. Daarvoor heeft u een verklaring van het gemeentehuis nodig dat vakantieverhuur in die zone en in dat gebouw volgens het bestemmingsplan is toegestaan. Gemeentes kunnen het aantal vakantieappartementen in een gebouw, blok of wijk beperken.

Termijn. Registratie duurt vijf jaar en wordt daarna verlengd met een nieuw certificaat van de gemeente.

Aansprakelijkheid. Boetes voor overtredingen lopen op tot € 600.000, en de eigenaar is aansprakelijk voor een illegale advertentie, tenzij hij de persoon noemt die het appartement daadwerkelijk verhuurt.

De buren: een beslissing waaraan het hof niet heeft geraakt

Sinds 3 april 2025 mag een appartement alleen worden verhuurd aan toeristen met de uitdrukkelijke toestemming van de Vereniging van Eigenaren. Dit vereist een stemming met drievijfde meerderheid van alle eigenaren die samen ten minste drievijfde van de aandelen in het gebouw bezitten. Met dezelfde meerderheid kan de vereniging de servicekosten voor vakantiewoningen verhogen, maar met niet meer dan 20%. Het besluit van de vereniging is niet retroactief.

De valkuil bij het kopen van een afgewerkt appartement met een licentie. In de Comunidad Valenciana is het VT-nummer gekoppeld aan het appartement, niet aan de eigenaar. Maar de vrijstelling voor diegenen die vóór 3 april 2025 toeristen verhuurden, behoort persoonlijk toe aan de eigenaar. In maart 2026 keek het Directoraat-Generaal voor Juridische Zekerheid en Openbare Geloofwaardigheid (DGSJFP) naar zo’n geval in Santa Pola: een koper die op 7 april 2025 de akte tekende, kreeg een appartement met een licentie maar kan het niet verhuren aan toeristen zonder toestemming van de buren. Wat telt is de datum van de notariële akte, niet van het privécontract.

Wat te controleren voordat u reserveert

Als u een appartement koopt om te verhuren aan vakantiegangers, zou ik vijf dingen controleren:

1. Of het gemeentehuis vakantieverhuur toestaat in die zone en dat gebouw, en of er een limiet is aan het aantal van dergelijke appartementen.

2. Wat de statuten van het complex zeggen. Bij nieuwbouw stelt de projectontwikkelaar de eerste statuten op, en u kunt het concept opvragen en lezen voordat u koopt.

3. Hoe de Vereniging van Eigenaren (VvE) staat tegenover vakantieverhuur en of hier al over gestemd is.

4. Indien het appartement afgewerkt is en een VT-nummer heeft: de datum van de akte van de vorige eigenaar en of de vereniging toestemming heeft gegeven. Het nummer in de advertentie is op zichzelf geen garantie dat u het kunt verhuren.

5. Hoe u het gaat verhuren: voor een paar dagen aan toeristen of voor het seizoen; dit zijn verschillende regels en verschillende contracten.

Wat het voor uw aankoop betekent

Het hof heeft een overbodig nummer en een overbodige registratie geschrapt, maar de hoofdzaken niet vereenvoudigd: de vergunning van de gemeente, de regionale registratie en de toestemming van de buren. Een appartement «om te verhuren» kiest u dus niet op het uitzicht vanaf het balkon, maar op de documenten van het gebouw en de zone. Bij nieuwbouw trekt u als eerste in, samen met de andere kopers, en het beeld van de buren ontstaat onder uw ogen. In een bestaand gebouw heeft het zich al gevormd, en moet u het lezen in de notulen van de eigenarenvergaderingen.

Projecten die vanaf het begin zijn ontworpen voor verhuur vindt u in de selectie «Drie opties die mensen kopen om te verhuren»: voor elk project beschrijf ik wat er al geregeld is en wat nog bevestigd moet worden.

Ik help u graag een appartement te vinden waar verhuur voor vakantiedoeleinden mogelijk is op papier, en uw prijs zal hetzelfde zijn als bij het verkoopkantoor: waarom u beter af bent met mij dan zonder mij.

Auteur: Vitalii Kotenko, nieuwbouwmakelaar aan de Costa Blanca. Dit is een algemeen overzicht van de regels, geen juridisch advies over een specifiek appartement.