Toeristisch appartement of woning met een VT-licentie: wat u koopt aan de Costa Blanca

Twee verschillende dingen onder één woord, «appartement»

De toeristenwet van de Comunidad Valenciana verdeelt alle toeristische accommodaties in types. Twee daarvan zijn voor ons van belang.

Een toeristisch appartement bevindt zich in een complex. Als het hele gebouw of het hele complex is bestemd voor toeristen, spreekt men van een «appartementencomplex». Als meer dan de helft van de units in een gebouw als één toeristisch bedrijf functioneert, is het een «conjunto», een geheel. De hoofdregel voor beide is exploitatie als één geheel. De toeristische appartementen van een complex functioneren als één bedrijf, beheerd door één onderneming die rechten heeft op elk ervan. Het appartement is van u, maar het functioneert als onderdeel van een klein hotel.

Een woning met een VT-licentie (vivienda de uso turístico) blijft een gewone woning. Deze wordt volledig verhuurd aan toeristen voor maximaal 10 dagen per huurder, en tussen de verhuurperiodes kan de eigenaar er zelf wonen. Verhuur langer dan 10 dagen is een ander type verhuur met eigen regels.

Vergelijking op de belangrijkste vragen

Kunt u er wonen en zich als inwoner registreren?

De wet staat niet toe dat u permanent in een toeristisch appartement woont. Een appartement dat deel uitmaakt van een toeristische exploitatie is bestemd voor het onderbrengen van toeristen, en dat is een voorwaarde voor de registratie van het hele complex. Worden de voorwaarden van de eenheid van exploitatie geschonden, dan kan de registratie van het complex worden gewijzigd of ingetrokken.

Inschrijving in het gemeentelijk bevolkingsregister (empadronamiento) is een ander verhaal. Volgens de instructie van het Nationaal Instituut voor de Statistiek van 17 februari 2020 registreert het padrón het adres waar een persoon daadwerkelijk woont, ongeacht geschillen over eigendom of de staat van de woning. U moet ingeschreven staan waar u daadwerkelijk woont. Maar inschrijving verandert de bestemming van de woning niet: het appartement blijft een toeristische woning.

Hoeveel weken per jaar u in uw appartement kunt doorbrengen is niet wettelijk vastgelegd; het staat vermeld in de overeenkomst met het bedrijf dat het complex beheert, en verschilt per project. Voor onze projecten worden de voorwaarden op de projectpagina’s uitgelegd.

Een woning met een VT-licentie blijft uw woning: u kunt er wonen, zich registreren en deze verhuren aan toeristen terwijl u weg bent.

Wie verhuurt het en wie verdient het inkomen

In een toeristencomplex verhuurt één bedrijf het hele complex. De eigenaar draagt zijn appartement over via een contract, en het bedrijf verzorgt gasten met hotelservice. De inkomsten worden gedeeld volgens het contract met dat bedrijf. Zo neemt de manager bij Delfin Natura in l’Albir 18% van de huur als hij de gast heeft aangebracht en 9% als de eigenaar dat doet, plus 13% schoonmaakkosten per verblijf. Bij Riviera 1 in Finestrat bedragen de volledige beheerkosten 20% van de inkomsten.

Een belangrijk detail dat mensen vaak pas na aankoop ontdekken: op de verhuur van het appartement aan het exploiterende bedrijf zit 21% IVA. Het is een verplichting, maar ook de route om de bij aankoop betaalde IVA terug te krijgen; hoe dit werkt, staat hieronder in het gedeelte «Hoe u de IVA terugkrijgt». Het inkomen van een niet-ingezetene valt onder de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen: 19% voor inwoners van de EU en de Europese Economische Ruimte, 24% voor alle anderen. Voor de maanden dat het appartement niet verhuurd is, betaalt een niet-ingezetene belasting over fictief inkomen, zoals bij elk ander onroerend goed dat hij bezit.

Met een VT-woning kiest u: verhuren via een beheerder, zelf verhuren of helemaal niet. In beide gevallen worden de gegevens van de gasten doorgegeven aan het Spaanse ministerie van Binnenlandse Zaken: dat is een verplichting voor iedereen die toeristen onderdak biedt. In een complex doet de exploitant dat.

Belasting bij aankoop en verkoop

Op een nieuw appartement zit 10% IVA omdat het een woning is. Een toeristenappartement is geen woning, dus bij nieuwbouw geldt het algemene tarief van 21%. Al in 2016 oordeelde het Spaanse Hooggerechtshof dat het verlaagde tarief vereist dat het pand ook juridisch als woning bruikbaar is, niet alleen qua indeling. Daarbij komen in beide gevallen nog 1,4% zegelrecht, notariskosten en registratiekosten.

Er is een manier om de 21% niet contant te betalen. Als de koper het appartement als bedrijf verhuurt en een deel van de hypotheek van de projectontwikkelaar overneemt, brengt hij de belasting zelf in rekening en trekt deze af (reverse charge, inversión del sujeto pasivo). De belastingdienst heeft dit in 2023 bevestigd, ook voor niet-ingezetenen die een appartement kopen om te verhuren. Zo is de betaling geregeld bij Delfin Natura.

Bij aankoop van een bestaand appartement of bestaande woning wordt ITP betaald: 9% in de Comunidad Valenciana, en als de prijs boven één miljoen euro uitkomt, 11% over het hele bedrag.

Hoe u de IVA terugvordert bij aankoop van een toeristisch appartement

Een koper van een nieuw toeristisch appartement betaalt de projectontwikkelaar 21% IVA. Dit geld kan worden teruggevorderd, maar alleen als u in Spanje IVA-plichtig wordt, dat wil zeggen als u het appartement zakelijk verhuurt en IVA op de huur in rekening brengt. Een eigenaar die geen IVA op de huur in rekening brengt, krijgt niets terug van de belastingdienst.

Waarom over de verhuur van het appartement IVA wordt geheven. Gewone verhuur van woonruimte is vrijgesteld van IVA (art. 20.Uno.23º van de IVA-wet). De wet sluit twee gevallen uitdrukkelijk uit van deze vrijstelling, en beide betreffen het toeristische appartement:

Ten eerste: gemeubileerde accommodatie waarbij de eigenaar zich ertoe verplicht hotelachtige diensten te verlenen: schoonmaak, verschonen van beddengoed, maaltijden (letter e’). De belastingdienst verduidelijkt: schoonmaak en verschonen van beddengoed bij aankomst en vertrek van de gast zijn nog geen hotelservice, maar regelmatige schoonmaak, bijvoorbeeld wekelijks, wel (uitspraak V1338-17).

Ten tweede: het verhuren van een woning aan iemand die deze doorverhuurt (letter f'). Dit is precies het geval bij dit complex: u verhuurt het appartement aan de exploitant, en die huisvest de toeristen.

In 2025 onderzocht de belastingdienst precies dit geval: de eigenaar woont in een ander EU-land, en het appartement wordt verhuurd aan een Spaanse exploitant. Antwoord: op de huur is 21% IVA verschuldigd, de eigenaar rekent die zelf op zijn factuur aan de exploitant, en de regel «de ontvanger betaalt de belasting» is hier niet van toepassing (uitspraak V1435-25). Als u zelf aan toeristen verhuurt en hoteldiensten verleent, is het tarief 10%, zoals voor hotels (art. 91.Uno.2.2º).

Vandaar het belangrijkste verschil. Een appartement dat als vaste woning wordt verhuurd, valt buiten de IVA: er wordt geen IVA op de huur geheven en de IVA bij aankoop wordt niet teruggevorderd. Een toeristisch appartement dat aan een exploitant wordt verhuurd, valt onder de IVA: u rekent 21% over de huur en hebt daarom recht op aftrek van de IVA die bij aankoop is betaald.

Wat de koper moet doen.

1. Voordat u reserveert, spreekt u de afspraken met de operator door en laat u het conceptcontract beoordelen door een belastingadviseur: of er IVA op de huur zit, wordt precies bepaald in het contract.

2. Verkrijg een Spaans fiscaal nummer (NIE) en een elektronische handtekening: IVA-aangiften worden online ingediend.

3. Woont u buiten de EU, dan dient u een vertegenwoordiger in Spanje aan te wijzen voor IVA-zaken (art. 164.Uno van de IVA-wet). Een EU-ingezetene heeft dit niet nodig.

4. Registreer u met formulier 036: start van de verhuuractiviteit en registratie als IVA-plichtige. Bij voorkeur vóór de aankoop of op de dag zelf: IVA die vóór de start van de verhuur is betaald, is aftrekbaar als de intentie om te verhuren met documenten wordt onderbouwd, bijvoorbeeld het contract met de exploitant (art. 111).

5. Dien elk kwartaal formulier 303 in en één keer per jaar het jaaroverzicht 390, en stuur de exploitant facturen met 21% IVA.

Wanneer het geld binnenkomt. De IVA op de aankoop wordt afgetrokken in formulier 303 over het kwartaal van de aankoop. Zolang de IVA die u over de huur in rekening brengt lager is dan de aftrek, wordt het saldo doorgeschoven naar de volgende kwartalen, en aan het einde van het jaar kunt u het als geld terugkrijgen via de aangifte over het vierde kwartaal, die in januari wordt ingediend. De belastingdienst heeft zes maanden na de indiening om terug te betalen, daarna betaalt hij vertragingsrente (art. 115). Maandelijkse teruggave is mogelijk via het register voor maandelijkse teruggave (REDEME), maar dan zijn de aangiften maandelijks en gaan alle facturen naar het elektronische systeem SII: voor één appartement betekent dat meestal onnodige kosten voor de boekhouder.

Risico's.

Tien jaar gebonden. De aftrek op onroerend goed is gekoppeld aan het jaar van aankoop en de negen jaren daarna (art. 107). Als het appartement in die periode niet meer met IVA wordt verhuurd, bijvoorbeeld omdat u er zelf gaat wonen of zonder IVA verhuurt, moet een deel van de teruggekregen belasting worden terugbetaald: een tiende voor elk resterend jaar.

Verkoop binnen die tien jaar. Doorverkoop van een opgeleverd appartement is vrijgesteld van IVA, de koper betaalt ITP, en de verkoper betaalt een deel van de aftrek voor de resterende jaren terug aan de fiscus. Dit is te vermijden als de koper ook een ondernemer met recht op aftrek is: dan doet de verkoper afstand van de vrijstelling (art. 20.Dos) en gaat de verkoop met IVA, die naar de koper wordt verlegd. Dit moet vóór de verkoop worden afgesproken.

Controle. De belastingdienst kan de teruggaaf zowel vóór als na uitbetaling controleren: hij vraagt om het contract met de exploitant, de facturen en bewijs dat het appartement echt verhuurd wordt. Zonder daadwerkelijke verhuur met IVA wordt de teruggaaf met rente teruggevorderd.

De wetgeving verandert. Op 8 oktober 2026 is Koninklijk Wetsbesluit 29/2026 in werking getreden. Vanaf 1 december 2026 valt gemeubileerde accommodatie die voor maximaal 30 nachten aan één huurder wordt verhuurd onder 10% IVA, ook zonder hoteldiensten; uitgezonderd is de eigen hoofdwoning van de eigenaar. Het besluit moet nog worden bekrachtigd door de Permanente Deputatie van het Congres, anders vervalt het. Het besluit verandert niets aan de verhuur van het appartement aan de exploitant (letter f'). Voor woningen met een VT-vergunning kan het recht op aftrek van IVA ontstaan, maar hoe dat werkt voor al gekochte woningen, heeft de belastingdienst nog niet uitgelegd.

Waar de wet ruimte laat voor interpretatie (hoe het contract met de exploitant is opgesteld, wanneer de activiteit begon, hoe de aftrek bij gemengd gebruik wordt berekend), beslist een belastingadviseur op basis van uw documenten. Dit artikel laat zien wat u hem moet vragen.

Buren, het stadhuis en servicekosten (VvE)

Voor een VT-woning komt de belangrijkste toestemming van de buren. Sinds 3 april 2025 mag een appartement alleen aan toeristen worden verhuurd met toestemming van drie vijfde van de eigenaren in het gebouw, die samen ten minste drie vijfde van de aandelen bezitten. Met dezelfde meerderheid kan de VvE de servicekosten voor toeristische woningen verhogen, maar met niet meer dan 20%. U heeft ook een verklaring van de gemeente nodig dat toeristische verhuur in dat gebied is toegestaan, en de VT-registratie geldt vijf jaar. Wat er dit jaar is veranderd, beschreef ik uitgebreid in het artikel over het staatsregister.

In een toeristencomplex komt deze vraag niet voor: het toeristische regime is vastgesteld voor het hele gebouw bij de aanleg. Aan de andere kant zijn servicekosten inclusief hotelservices. Bij Delfin Natura omvat dit een 24-uurs receptie en beveiliging, een badmeester bij het zwembad, schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes en internet.

Kan het appartement worden omgebouwd tot een woning?

Een individuele unit kan niet uit het toeristische regime stappen in een blok: het hele gebouw werkt onder één beheer. In een conjunto is dit alleen mogelijk als meer dan de helft van de units voor toerisme bestemd blijft, en de eigenaar beslist dit niet alleen. Het appartement omzetten in een woning betekent het gebruik van de woning veranderen, en dat wordt beslist door de gemeente volgens haar bestemmingsplan. De eigenaar heeft geen algemeen recht op zo’n verandering. Koop een toeristisch appartement als zodanig, zonder te rekenen op omzetting.

Voordelen en risico’s

Een toeristisch appartement is geschikt voor u als u koopt om inkomen te genereren en niet van plan bent hier te wonen. Verhuur, gasten en schoonmaak worden afgehandeld door de beheerder; het recht om te verhuren is niet afhankelijk van een stemming van buren. En de instapprijs kan laag zijn: bij Riviera 1 kost een appartement met één slaapkamer vanaf € 147.312 plus IVA, volgens de prijslijst van 14 mei 2026.

Risico’s: u kunt er niet permanent wonen, bij nieuwbouw betaalt u 21% in plaats van 10%, en geld dat tijdens de bouw wordt betaald, wordt niet beschermd door de garantie van wet 38/1999: deze geldt alleen voor woningen. Daarom kijk ik bij een toeristisch appartement op plan extra goed naar de betalingsregeling.

Een woning met een VT-licentie is geschikt voor u als u zowel wilt wonen als verhuren. Maar de toeristische toekomst ervan hangt af van de gemeente en de buren, en dit moet gecontroleerd worden voordat u de reservering doet.

Wat het voor uw aankoop betekent

Bepaal eerst wat voor u het belangrijkst is: een eigen woning aan zee of inkomen zonder zorgen. Voor een woning heeft u een appartement nodig, desgewenst een met een VT-vergunning. Voor inkomen past een toeristisch appartement, en dat koopt u het best als een hotelkamer die van u is. Vóór de reservering zou ik het contract met de exploitant lezen: hoe het inkomen wordt verdeeld, hoeveel weken u er zelf verblijft, wie reparaties betaalt en wat het kost om uit het contract te stappen.

Projecten voor verhuur vindt u in de selectie «Wat u kunt verhuren». Ik help u kiezen wat bij uw doel past, en de prijs voor u is dezelfde als bij het verkoopkantoor: waarom u beter af bent met mij dan zonder mij.