Kupno na etapie budowy: jak prawo chroni Państwa pieniądze i jak to sprawdzić samodzielnie

Przykład: mieszkanie za 300 000 €

Przyjmijmy standardowy schemat: rezerwacja w wysokości 6 000 euro, płatność przy podpisaniu umowy do 30% ceny oraz reszta u notariusza w dniu przekazania kluczy. Przed przekazaniem kluczy płacą Państwo deweloperowi 90 000 euro, a z 10% IVA daje to 99 000 euro.

Załóżmy, że mieszkanie nie zostanie oddane na czas, a Państwo zażądają zwrotu pieniędzy dwa lata po wpłatach. Prawo wymaga zwrotu wszystkich wpłaconych kwot wraz z podatkami i odsetkami ustawowymi:

99 000 + 99 000 × 3,25% × 2 lata = 99 000 + 6 435 = około 105 400 €.

Tych 105 400 € wypłaca Państwu nie deweloper, który może już nie mieć pieniędzy, tylko ubezpieczyciel albo bank. Ale tylko wtedy, gdy mają Państwo gwarancję wystawioną na siebie.

Czego wymaga prawo

Przepis to pierwsze postanowienie dodatkowe ustawy 38/1999 o budownictwie, w brzmieniu z 2015 roku. W istocie nakłada na dewelopera trzy obowiązki.

Od chwili, gdy urząd miasta wyda pozwolenie na budowę, deweloper musi gwarantować zwrot wszystkich Państwa wpłat wraz z podatkami i odsetkami ustawowymi. Pieniądze kupujących można przyjmować wyłącznie przez bank, na specjalny rachunek oddzielony od pozostałych środków dewelopera. Zarówno w umowie, jak i nawet w reklamie inwestycji deweloper musi podać, że przestrzega tej ustawy, kto wystawił gwarancję i w którym banku prowadzony jest rachunek.

Jeśli gwarancja nie została ustanowiona, deweloper ponosi karę do 25% kwoty, która powinna być ubezpieczona.

Jak wygląda gwarancja

Jest to jeden z dwóch dokumentów: polisa ubezpieczeniowa (seguro de caución) lub gwarancja bankowa (aval). Prawo wymaga oddzielnej polisy dla każdego kupującego, wskazującej konkretne mieszkanie. Należy więc upewnić się, że dokument zawiera:

Państwa imię i nazwisko oraz numer NIE jako beneficjenta wypłaty.

Numer mieszkania lub domu i nazwa projektu.

Kwota obejmująca wszystkie Państwa płatności, w tym IVA, która rośnie z każdą kolejną wpłatą.

Odniesienie do Państwa umowy kupna-sprzedaży.

Nazwa ubezpieczyciela albo banku i numer polisy lub gwarancji.

Ogólny dokument «dla całego projektu» bez Państwa imienia i numeru mieszkania nie chroni Państwa osobiście. Mogą Państwo sami bezpośrednio wystąpić o wypłatę od ubezpieczyciela lub banku, bez udziału dewelopera.

Jak to sprawdzić samodzielnie

1. Pozwolenie na budowę: numer, data i fakt jego wydania dla konkretnego projektu. Dopóki ono nie istnieje, gwarancja jeszcze nie jest obowiązkowa.

2. Firma ubezpieczeniowa w rejestrze Dyrekcji Generalnej ds. Ubezpieczeń i Funduszy Emerytalnych (DGSFP), bank w rejestrze Banku Hiszpanii. Oba rejestry są dostępne na ich oficjalnych stronach internetowych.

3. Proszę potwierdzić numer polisy u samego gwaranta, telefonicznie lub mailowo, korzystając z danych z jego oficjalnej strony internetowej, a nie z kontaktów w przesłanym Państwu dokumencie.

4. To samo specjalne konto musi pojawić się w umowie, w gwarancji i na Państwa potwierdzeniu płatności. Inne konto, nawet należące do tego samego dewelopera, to powód, by nie płacić.

5. Płacić wyłącznie przelewem bankowym i zachowywać każde potwierdzenie wpłaty: bez nich ani ubezpieczyciel, ani sąd nie zobaczą Państwa pieniędzy.

Rezerwacja przed uzyskaniem licencji

Inwestycje często są sprzedawane jeszcze przed uzyskaniem licencji. Na tym etapie prawo nie wymaga jeszcze gwarancji, dlatego rezerwacja przed uzyskaniem licencji powinna być niewielka i dokonywana wyłącznie przelewem. W umowie rezerwacyjnej należy wpisać datę, do której licencja musi zostać uzyskana, oraz pełny zwrot rezerwacji w przypadku jej nieuzyskania. Większe płatności tylko po uzyskaniu licencji i wyłącznie w zamian za gwarancję wystawioną na Państwa nazwisko.

Co umieścić w umowie

Wymagane przez prawo:

Zobowiązanie dewelopera do zwrotu wszystkich wpłat wraz z odsetkami ustawowymi w przypadku braku rozpoczęcia budowy lub nieterminowego oddania mieszkania.

Ubezpieczyciel albo bank, który wystawił gwarancję.

Bank i numer rachunku specjalnego.

Co dodaję od siebie:

Dokładna data oddania, a nie „12 miesięcy od rozpoczęcia prac”: przy nieprecyzyjnej dacie trudno stwierdzić, kiedy minął termin.

Że każda płatność jest akceptowana wyłącznie na specjalne konto i tylko w zamian za gwarancję na tę kwotę.

W przypadku rezerwacji przed uzyskaniem licencji: termin uzyskania licencji i pełny zwrot wpłat.

Jeśli w umowie brakuje obowiązkowych klauzul, nie podpisuje się jej, dopóki nie zostaną dodane.

Jeśli mieszkanie nie zostanie oddane: kroki i terminy

Jeśli budowa się nie rozpoczęła albo mieszkanie nie zostało oddane w terminie z umowy, to Państwo wybierają: rozwiązać umowę i odzyskać pieniądze albo dać deweloperowi więcej czasu. Jeśli wybiorą Państwo zwrot:

1. Formalne wezwanie dewelopera do zwrotu pieniędzy, pismem z potwierdzeniem doręczenia (burofax).

2. Jeśli deweloper nie dokonał zwrotu w ciągu 30 dni: roszczenie do firmy ubezpieczeniowej na podstawie Państwa polisy, wraz z umową, polisą i dowodami wpłat.

3. Ubezpieczyciel musi dokonać wypłaty w ciągu 30 dni od zgłoszenia roszczenia.

Przy gwarancji bankowej termin jest ścisły: roszczenie trzeba zgłosić w ciągu dwóch lat od dnia, w którym deweloper nie dotrzymał terminu. Po upływie tych dwóch lat gwarancja wygasa.

Jeśli w ogóle nie ma gwarancji

Nawet wtedy jest szansa na odzyskanie pieniędzy. 21 grudnia 2015 roku hiszpański Sąd Najwyższy orzekł, że bank, który przyjmował wpłaty kupujących na konto dewelopera bez sprawdzenia, czy istnieje rachunek specjalny i gwarancja, sam odpowiada wobec kupującego. Dotyczy to każdego konta dewelopera w tym banku. Dlatego raz jeszcze: tylko przelew i proszę zachować potwierdzenia wpłat.

Kiedy kończy się gwarancja i co dzieje się po przekazaniu kluczy

Gwarancja wygasa po wydaniu pierwszej licencji na użytkowanie (licencia de primera ocupación) i przekazaniu Państwu domu. Przed ostatnią płatnością u notariusza proszę się upewnić, że ten dokument już istnieje.

Po przekazaniu kluczy odpowiedzialność dewelopera trwa nadal: dom jest ubezpieczony na dziesięć lat od wad fundamentów, ścian nośnych, belek i stropów. Proszę zachować numer tej polisy; przechodzi ona także na kolejnego właściciela.

Moje wnioski

Prawo w Hiszpanii dobrze chroni kupujących nowe mieszkania, ale tylko wtedy, gdy dokumenty są w porządku. Przed pierwszą dużą wpłatą powinni Państwo mieć trzy dokumenty: pozwolenie na budowę, umowę z numerem rachunku specjalnego i gwarancję na swoje nazwisko na pełną kwotę.

Sprawdzam licencję, gwarancję i umowę przed Państwa pierwszą wpłatą, a Państwa cena jest taka sama jak w biurze sprzedaży. Dlaczego lepiej kupować ze mną niż beze mnie.

Przeczytaj także: Krajowy hiszpański rejestr krótkoterminowego wynajmu zostaje unieważniony: co to zmienia dla kupujących.