Op plan kopen: hoe de wet uw geld beschermt en hoe u dit zelf kunt controleren

Voorbeeld: een appartement voor € 300.000

Laten we het gebruikelijke schema nemen. Een reservering van € 6.000, een betaling bij de ondertekening van het contract tot 30% van de prijs, en de rest bij de notaris op de dag van de sleuteloverdracht. Vóór de sleutels betaalt u de projectontwikkelaar € 90.000, en met 10% IVA is dat € 99.000.

Stel dat de woning niet op tijd wordt opgeleverd en u twee jaar na de betalingen uw geld terugvordert. De wet vereist dat alles wat u heeft betaald wordt terugbetaald, samen met belastingen en wettelijke rente:

€ 99.000 + € 99.000 × 3,25% × 2 jaar = € 99.000 + € 6.435 = ongeveer € 105.400.

Deze € 105.400 wordt u niet door de projectontwikkelaar betaald, die het geld misschien niet meer heeft, maar door de verzekeringsmaatschappij of de bank. Maar alleen als u een garantie op uw eigen naam heeft lopen.

Wat de wet vereist

De regel heet de eerste aanvullende bepaling van Wet 38/1999 op Bouwvoorschriften, zoals gewijzigd in 2015. In essentie legt het drie verplichtingen op aan de projectontwikkelaar.

Vanaf het moment dat de gemeente de bouwvergunning verleent, moet de projectontwikkelaar de terugbetaling van al uw betalingen met belastingen en wettelijke rente garanderen. Geld van kopers mag alleen via een bank worden ontvangen, op een speciale rekening die gescheiden is van de andere middelen van de projectontwikkelaar. En zowel in het contract als zelfs in de reclame voor het project moet de projectontwikkelaar vermelden dat hij aan deze wet voldoet, wie de garantie heeft afgegeven en bij welke bank de rekening loopt.

Als de garantie ontbreekt, staat de projectontwikkelaar een boete van maximaal 25% van het te verzekeren bedrag te wachten.

Hoe de garantie eruitziet

Het is een van twee documenten: een zekerheidsverzekeringspolis (seguro de caución) of een bankgarantie (aval). De wet vereist een aparte polis voor elke koper, met vermelding van uw specifieke woning. Zorg er dus voor dat het document laat zien:

Uw naam en NIE als begunstigde van de uitbetaling.

Het nummer van het appartement of huis en de naam van het project.

Een bedrag dat al uw betalingen dekt inclusief IVA en dat toeneemt met elke nieuwe betaling.

Een verwijzing naar uw koopcontract.

De naam van het verzekeringsbedrijf of de bank en het polis- of garantienummer.

Een algemeen document «voor het hele project» zonder uw naam en appartementnummer beschermt u persoonlijk niet. U kunt de uitbetaling zelf claimen bij de verzekeraar of de bank, direct, zonder tussenkomst van de projectontwikkelaar.

Hoe u dit zelf kunt controleren

1. De bouwvergunning: nummer, datum en dat deze is uitgegeven voor dit specifieke project. Zolang die er niet is, is de garantie nog niet verplicht.

2. De verzekeringsmaatschappij in het register van het Directoraat-Generaal voor Verzekeringen en Pensioenfondsen (DGSFP), de bank in het register van de Bank van Spanje. Beide registers zijn in te zien op hun officiële websites.

3. Controleer het polisnummer bij de garant zelf, telefonisch of via e-mail van hun officiële website; niet via de contactgegevens in het document dat u heeft ontvangen.

4. Dezelfde speciale rekening moet in het contract, in de garantie en op uw betaalbewijs staan. Een andere rekening, zelfs een van dezelfde projectontwikkelaar, is een reden om niet te betalen.

5. Betaal uitsluitend per bankoverschrijving en bewaar elk betalingsbewijs; zonder deze zal noch de verzekeraar, noch een rechtbank uw geld zien.

Reserveren vóór de bouwvergunning

Projecten worden vaak verkocht voordat de vergunning is afgegeven. Op dat moment is een garantie nog niet wettelijk vereist, dus een reservering voorafgaand aan de vergunning dient beperkt te zijn en uitsluitend via een overboeking te worden gedaan. Laat in het reserveringscontract de datum vastleggen waarop de vergunning moet zijn verkregen en een volledige terugbetaling van de reservering indien dit niet het geval is. Grotere betalingen pas na vergunningverlening en alleen tegen een garantie op uw naam.

Wat in het contract op te nemen

Wettelijk verplicht:

De verplichting van de projectontwikkelaar om alle betalingen met wettelijke rente terug te betalen als de bouw niet start of de woning niet op tijd wordt opgeleverd.

Het verzekeringsbedrijf of de bank die de garantie heeft afgegeven.

De bank en het nummer van de speciale rekening.

Wat ik zelf toevoeg:

Een exacte opleverdatum, niet «12 maanden na de start van de werkzaamheden»: met een vage datum kunt u niet zeggen wanneer de deadline is gemist.

Dat elke betaling uitsluitend op de speciale rekening wordt aangenomen en alleen tegen een garantie voor dat bedrag.

Bij een reservering vóór de vergunning: de datum waarop de vergunning er moet zijn en een volledige terugbetaling.

Als het contract de verplichte clausules ontbeert, wordt het niet getekend totdat ze zijn toegevoegd.

Als de woning niet wordt opgeleverd: stappen en termijnen

Als de bouw nog niet is begonnen of de woning niet op de contractdatum wordt opgeleverd, kiest u: beëindig het contract en krijg uw geld terug, of geef de projectontwikkelaar uitstel. Als u voor terugbetaling kiest:

1. Een formele vordering tot terugbetaling van het geld aan de projectontwikkelaar, per brief met bewijs van ontvangst (burofax).

2. Als de projectontwikkelaar niet binnen 30 dagen heeft terugbetaald: een claim bij de verzekeringsmaatschappij onder uw polis, met het contract, de polis en de betaalbewijzen.

3. De verzekeraar moet binnen 30 dagen na de claim uitbetalen.

Met een bankgarantie is de termijn strikt: de claim moet binnen twee jaar na de datum waarop de projectontwikkelaar de deadline heeft gemist, worden ingediend. Mis die twee jaar en de garantie vervalt.

Als er helemaal geen garantie is

Zelfs dan is er een kans om het geld terug te krijgen. Op 21 december 2015 oordeelde het Spaanse Hooggerechtshof dat een bank die betalingen van kopers accepteerde op de rekening van de projectontwikkelaar zonder te controleren op een speciale rekening en een garantie, zelf aansprakelijk is voor de koper. Dit geldt voor elke rekening van de projectontwikkelaar bij die bank. Dus nogmaals: alleen overmaken, en de betaalbewijzen bewaren.

Wanneer de garantie afloopt en wat er na de sleuteloverdracht gebeurt

De garantie wordt pas afgesloten zodra de vergunning voor eerste bewoning (licencia de primera ocupación) is afgegeven en de woning aan u is opgeleverd. Controleer vóór de laatste betaling bij de notaris of dit document er al is.

Na de sleuteloverdracht loopt de aansprakelijkheid van de projectontwikkelaar door: de woning is tien jaar verzekerd tegen gebreken aan de fundering, dragende muren, balken en vloerplaten. Bewaar het nummer van deze verzekering; die gaat ook over op de volgende eigenaar.

Mijn conclusie

De wet in Spanje beschermt nieuwbouwkopers goed, maar alleen als de papieren in orde zijn. Voordat u uw eerste grote betaling doet, moet u drie documenten hebben: de bouwvergunning, een contract met het speciale rekeningnummer en een garantie op uw naam voor het volledige bedrag.

Ik controleer de vergunning, de garantie en het contract voordat u uw eerste betaling doet, en uw prijs is hetzelfde als bij het verkoopkantoor. Waarom u beter af bent met mij dan zonder mij.

Lees ook: Het nationale register voor kortetermijnverhuur in Spanje is vernietigd: wat dat verandert voor kopers.