Vásárlás tervrajz alapján: hogyan védi a törvény a pénzét, és hogyan ellenőrizheti maga

Példa: egy lakás 300 000 euróért

Vegyük a szokásos konstrukciót. Foglalás 6 000 €, a szerződés aláírásakor az ár legfeljebb 30%-ának megfelelő befizetés, a többi a közjegyző előtt, a kulcsátadás napján. A kulcsokig 90 000 €-t fizet a fejlesztőnek, ami 10% IVA-val 99 000 €.

Tegyük fel, hogy az otthont nem adják át határidőre, és Ön két évvel a befizetések után követeli vissza a pénzét. A törvény előírja, hogy mindent, amit befizetett, adókkal és törvényes kamatokkal együtt vissza kell fizetni:

99 000 + 99 000 × 3,25% × 2 év = 99 000 + 6 435 = kb. 105 400 euró.

Ezt a 105 400 €-t nem a fejlesztő fizeti meg Önnek, akinek talán már nincs pénze, hanem a biztosító vagy a bank. De csak akkor, ha a garancia az Ön nevére szól.

Mit ír elő a törvény

A szabály a 38/1999-es építésszabályozási törvény első kiegészítő rendelkezése, 2015-ös módosítással. Lényegében három kötelezettséget ró a fejlesztőre.

Attól a pillanattól, hogy a városháza kiadja az építési engedélyt, a fejlesztőnek garantálnia kell minden befizetése visszatérítését adókkal és törvényes kamattal együtt. A vevők pénzét csak bankon keresztül, egy különszámlára lehet befogadni, amelyet a fejlesztő többi pénzétől elkülönítve vezetnek. És a fejlesztőnek mind a szerződésben, mind a projekt hirdetéseiben fel kell tüntetnie, hogy megfelel ennek a törvénynek, ki adta ki a garanciát, és melyik banknál van a számla.

Ha nincs meg a garancia, a fejlesztőt a biztosítandó összeg legfeljebb 25%-ának megfelelő bírság sújtja.

Hogyan néz ki a garancia

Ez a két dokumentum egyike: kezességi biztosítási kötvény (seguro de caución) vagy bankgarancia (aval). A törvény minden vevőre külön kötvényt ír elő, az Ön konkrét otthonának megnevezésével. Ezért ellenőrizze, hogy a dokumentumon szerepel-e:

Az Ön neve és NIE-száma a kifizetés kedvezményezettjeként.

A lakás vagy ház száma és a projekt neve.

Olyan összeg, amely minden befizetését fedezi IVA-val együtt, és minden újabb befizetéssel nő.

Hivatkozás az Ön adásvételi szerződésére.

A biztosító vagy a bank neve, valamint a kötvény vagy a garancia száma.

Egy általános, „az egész projektre” szóló dokumentum az Ön neve és a lakás száma nélkül Önt személyesen nem védi. A kifizetést a biztosítótól vagy a banktól Ön maga is követelheti, közvetlenül, a fejlesztő nélkül.

Hogyan ellenőrizheti saját maga

1. Az építési engedély: száma, dátuma, és hogy épp erre a projektre adták ki. Amíg nincs engedély, a garancia még nem kötelező.

2. A biztosítótársaság szerepel-e a Biztosítási és Nyugdíjalap-felügyeleti Főigazgatóság (DGSFP) nyilvántartásában, a bank pedig a Banco de España nyilvántartásában. Mindkét nyilvántartás elérhető a hivatalos honlapjukon.

3. A kötvényszámot magánál a garanciavállalónál ellenőrizze, telefonon vagy e-mailben, a hivatalos honlapján található elérhetőségen, ne a kapott dokumentumban szereplő adatokon keresztül.

4. Ugyanannak a különszámlának kell szerepelnie a szerződésben, a garanciában és az Ön befizetési bizonylatán. Egy eltérő számla, még ha ugyanazé a fejlesztőé is, ok arra, hogy ne fizessen.

5. Csak banki átutalással fizessen, és őrizzen meg minden befizetési bizonylatot: ezek nélkül a pénzét sem a biztosítótól, sem bírósági úton nem kapja vissza.

Foglalás az engedély előtt

A projekteket gyakran az engedély kiadása előtt értékesítik. Ebben a szakaszban a törvény még nem ír elő garanciát, ezért az engedély előtti foglalás legyen kis összegű, és csak átutalással történjen. A foglalási szerződésbe írja bele azt a dátumot, ameddig az engedélyt meg kell szerezni, és azt, hogy ha ez nem történik meg, a foglalót teljes egészében visszakapja. Nagyobb összegeket csak az engedély után és csak az Ön nevére szóló garancia ellenében fizessen.

Mit tegyen bele a szerződésbe

A törvény előírja:

A fejlesztő kötelezettsége, hogy minden befizetést törvényes kamatokkal együtt visszafizessen, ha az építkezés nem kezdődik el, vagy az otthont nem adják át határidőre.

A garanciát kiállító biztosító vagy bank.

A bank és az elkülönített számla száma.

Amit én teszek hozzá:

Pontos átadási dátum, nem „12 hónappal a munkák megkezdése után”: homályos dátumnál nem lehet megállapítani, mikor csúszott a határidő.

Hogy minden befizetést csak az elkülönített számlára és csak az adott összegre szóló garancia ellenében fogadnak el.

Az engedély előtti foglalásnál: az engedély megszerzésének határideje és a teljes visszatérítés.

Ha a szerződésből hiányoznak a kötelező pontok, addig nem írják alá, amíg ki nem egészítik.

Ha az otthont nem adják át: lépések és határidők

Ha az építkezés nem kezdődik el, vagy az otthont nem adják át a szerződésben rögzített időpontig, Ön választ: felbontja a szerződést és visszakapja a pénzét, vagy haladékot ad a fejlesztőnek. Ha a visszatérítést választja:

1. Hivatalos felszólítás a fejlesztőnek a pénz visszafizetésére, kézbesítést igazoló levélben (burofax).

2. Ha a fejlesztő 30 napon belül nem fizetett vissza: igénybejelentés a biztosítótársaságnál a kötvénye alapján, a szerződéssel, a kötvénnyel és a befizetési bizonylatokkal.

3. A biztosítónak az igénybejelentéstől számított 30 napon belül fizetnie kell.

Bankgaranciánál a határidő szigorú: az igényt attól a naptól számított két éven belül kell érvényesíteni, amikor a fejlesztő elmulasztotta a határidőt. Ha a két év lejár, a garancia megszűnik.

Ha egyáltalán nincs garancia

Még ekkor is van esély a pénz visszaszerzésére. A spanyol Legfelsőbb Bíróság 2015. december 21-én kimondta, hogy az a bank, amely a vevők befizetéseit a fejlesztő számlájára fogadta be anélkül, hogy ellenőrizte volna a különszámla és a garancia meglétét, maga is felel a vevővel szemben. Ez a fejlesztő bármely, az adott banknál vezetett számlájára vonatkozik. Tehát még egyszer: csak átutalás, és őrizze meg a befizetési bizonylatokat.

Mikor jár le a garancia, és mi történik a kulcsátadás után

A garancia azután zárul le, hogy kiadták az első használatbavételi engedélyt (licencia de primera ocupación), és az otthont átadták Önnek. A közjegyzőnél fizetendő utolsó részlet előtt győződjön meg arról, hogy ez a dokumentum már megvan.

A kulcsátadás után is folytatódik a fejlesztő felelőssége: az otthon tíz évre biztosítva van az alapozás, a teherhordó falak, a gerendák és a födémek hibái ellen. Őrizze meg ennek a biztosításnak a számát; a következő tulajdonosra is átszáll.

A következtetésem

Spanyolországban a törvény jól védi az új építésű ingatlanok vevőit, de csak akkor, ha a papírok rendben vannak. Az első nagyobb befizetés előtt három dokumentummal kell rendelkeznie: építési engedéllyel, az elkülönített számla számát tartalmazó szerződéssel és a teljes összegre szóló, az Ön nevére kiállított garanciával.

Az első befizetés előtt ellenőrzöm az engedélyt, a garanciát és a szerződést, az Ön ára pedig ugyanannyi, mint az értékesítési irodában. Miért jár jobban velem, mint nélkülem.

Olvassa el ezt is: Megsemmisítették Spanyolország rövid távú bérbeadási nemzeti nyilvántartását: mit jelent ez a vevőknek.