Ceny się utrzymują, ale mieszkania się sprzedają: pięć mitów cichego tygodnia

Mit 1: „Ceny się nie zmieniają, więc rynek zamarł”

W każdą środę i sobotę porównuję cenniki deweloperów z okolicy. W tym tygodniu pięciu z nich wydało nową wersję, a w dwóch zmieniła się tylko data w nagłówku. Ani jednej nowej ceny.

Tymczasem w tych samych dniach w Polop sprzedano willę za 755 000 na osiedlu willowym, w Finestrat zarezerwowano parterową willę z patio i własnym basenem za 715 000, a w zamkniętym osiedlu w Finestrat zarezerwowano mieszkanie za 495 000. Trzy nieruchomości w tydzień i żadna z nich nie była wcześniej przeceniona.

Rynek nie stoi w miejscu, porusza się po cichu. Około 5,4% tego, co jest w sprzedaży w okolicy, sprzedaje się w ciągu miesiąca. Kupujący otwiera ogłoszenie, widzi tę samą cenę co miesiąc temu i uznaje, że nie ma pośpiechu. Ale przez ten miesiąc wybór zmniejszył się o więcej niż jedno mieszkanie na dwadzieścia.

Mit 2: „Ostatni dom w inwestycji sprzedadzą taniej”

W inwestycji willowej w Polop, gdzie wille mają własny basen i piwnicę, najtańsza willa sprzedała się w tym tygodniu za 755 000. Teraz willa z czterema sypialniami w tej inwestycji kosztuje 775 000 i będzie gotowa w trzecim kwartale 2027 roku.

Deweloper nie podniósł ceny. Po prostu, gdy najtańszy dom zostanie sprzedany, następny na liście kosztuje więcej, a dla kupującego to te same 20 tysięcy, jak gdyby cenę podniesiono.

Mit 3: „Powstały nowe mieszkania, więc starsze potanieją”

20 października deweloper w Finestrat otworzył sprzedaż nowych parterowych willi: trzy sypialnie, centralne patio w andaluzyjskim stylu i prywatny basen wzdłuż domu. Wszystkie nowe kosztują 715 000, dokładnie tyle samo co willa w tej samej inwestycji, która była w sprzedaży od września.

Logika "na rynku jest większa podaż, więc starsza willa stanieje" nie zadziałała. Do 23 października, trzy dni po pojawieniu się nowych, właśnie ta willa była zarezerwowana, za tę samą cenę 715 000. Nowa partia nie zbiła ceny: nowe domy nie zostały tu wycenione poniżej starszych.

Mit 4: „Dom wystawiony na sprzedaż od dawna wkrótce stanieje”

To najczęstsze oczekiwanie, a tydzień odpowiedział na nie trzy razy. Gotowy Serpentine w Finestrat wydał nowy cennik 22 października: domy dwupoziomowe z ogrodem od 550 000, penthouse z tarasem na dachu 590 000, te same liczby co 8 października. W Sierra Cortina ceny mieszkań i willi trzymają się od września. A w budynku przy plaży w El Campello, w którym jest tylko 14 mieszkań, mieszkanie z trzema sypialniami kosztuje 420 000, tak jak w czerwcu.

W ciągu ostatnich dwóch tygodni w okolicy była tylko jedna obniżka: luksusowa willa w Finestrat potaniała o 50 tysięcy. To wyjątek, a nie reguła. Deweloperzy w okolicy na razie utrzymują ceny i czekają na swojego nabywcę.

Mit 5: „Wille sprzedają się wolniej niż mieszkania”

Wydaje się, że dom za 700 tysięcy szuka kupca dłużej niż mieszkanie za 300 tysięcy. Moja seria tego nie potwierdza. W przypadku mieszkań 4,9% tego, co jest w sprzedaży, znajduje nabywcę w ciągu miesiąca, w przypadku willi 6,9%. W moim przeliczeniu willi jest mniej, a dwie szybkie transakcje z tego tygodnia zauważalnie podniosły ich wynik, więc nie twierdzę, że wille sprzedają się szybciej. Ale też nie sprzedają się wolniej: spośród trzech domów sprzedanych w tym tygodniu dwa to wille.

Wszystkie wydarzenia tygodnia w jednej tabeli

Liczby tygodnia

Około 5,4% tego, co pozostało w sprzedaży, sprzedaje się w ciągu miesiąca: 4,9% dla mieszkań, 6,9% dla willi.

Zestawienia tygodnia

Jeśli interesuje Państwa dom z własnym basenem, proszę zajrzeć do zestawienia „Willa z basenem do 800 tysięcy”: wille z tego tygodnia w Finestrat i Polop mieszczą się w tym budżecie. A jeśli klucze są potrzebne szybko, pomoże zestawienie domów, w których klucze nie są za trzy lata.

Co to oznacza dla kupującego

Czekanie, aż ta sama cena z cennika spadnie, nie miało w tym tygodniu sensu i nic nie wskazuje, że listopad będzie inny. Decyduje nie cennik, tylko to, ile opcji zostanie, gdy będą Państwo gotowi. Dlatego radzę najpierw ustalić, czego Państwo potrzebują, a potem kupić, bez czekania na rabat.

Jeśli potrzebują Państwo gotowego domu z kluczami od ręki, przyjrzałbym się dupleksowi z ogrodem w gotowym Serpentine od 550 000: dom można obejrzeć na miejscu, a nie na planie.

Jeśli potrzebują Państwo mieszkania z ogrodem na parterze, w Sierra Cortina mieszkanie z trzema sypialniami i ogrodem kosztuje od 495 000, a do morza jest około 4 km samochodem.

Jeśli potrzebują Państwo dużego domu, willa z czterema sypialniami, basenem 4 na 10 metrów i piwnicą w Venecia V w Polop kosztuje 775 000, z kluczami w trzecim kwartale 2027 roku.

We wszystkich trzech przypadkach Państwa cena jest taka sama jak w biurze sprzedaży. Moja praca to nie rabat, lecz dopilnowanie, by wybierali Państwo z całej okolicy i nie przepłacili za niewłaściwe mieszkanie: dlaczego lepiej kupować ze mną niż beze mnie. Proszę mi powiedzieć, czego Państwo szukają, a powiem, gdzie jest to teraz dostępne.

Jak to obliczyłem

Najniższa cena to najtańsza cena dostępnego mieszkania lub domu danego formatu w najnowszym cenniku dewelopera, bez IVA. Za dostępne uznaję tylko to, co cennik oznacza jako dostępne; rezerwacje i sprzedane lokale pomijam. Okolica to Benidorm i około 20 minut wokół niego: Finestrat, La Cala, Villajoyosa, La Nucía, Polop, l'Alfàs, l'Albir, Altea, El Campello. Udział sprzedawany w ciągu miesiąca liczę z historii cenników z ostatnich 90 dni w 32 kompleksach w okolicy; w obliczeniu jest 12 kompleksów willi i 19 kompleksów mieszkań, więc liczba dla willi jest bardziej wrażliwa na pojedyncze transakcje. Miesięczną zmianę tego udziału zacznę podawać, gdy w serii będzie punkt sprzed czterech tygodni liczony tą samą metodą. Więcej o tempie sprzedaży: jak szybko sprzedają się nowe mieszkania w okolicach Benidormu.

Autor: Vitalii Kotenko, agent ds. nowych mieszkań na Costa Blanca. Dane aktualne na dzień 24.10.2026.