Turista apartman vagy VT engedéllyel rendelkező otthon: mit vásárol a Costa Blancán

Két különböző dolog egyetlen szó, az „apartman” mögött

A Valenciai Közösség turisztikai törvénye minden turisztikai szálláshelyet típusokba sorol. Kettő közülük fontos nekünk.

A turisztikai apartman egy komplexumon belül létezik. Ha az egész épület vagy az egész komplexum turisztikai célú, az „apartmantömb”. Ha egy épületben az egységek több mint fele egyetlen turisztikai vállalkozásként működik, az „conjunto”, vagyis együttes. Mindkettő fő szabálya az egységes üzemeltetés. A komplexum turisztikai apartmanjai egy vállalkozásként működnek, amelyet egyetlen cég vezet, és amelynek mindegyik felett jogai vannak. Az apartman az Öné, de egy kis szálloda részeként működik.

A VT engedélyes lakás (vivienda de uso turístico) közönséges lakás marad. Turistáknak egészében adható ki, egy bérlőnek legfeljebb 10 napra, a bérlések között pedig a tulajdonos maga is lakhat benne. Minden 10 napnál hosszabb bérlés más típusú bérbeadás, saját szabályokkal.

Összehasonlítás a fő kérdések mentén

Lakhat-e benne, és bejelentkezhet-e lakosként?

A törvény nem engedi, hogy turisztikai apartmanban tartósan lakjon. Egy turisztikai üzemeltetés részét képező apartman turisták elszállásolására szolgál, és ez az egész komplexum nyilvántartásba vételének feltétele. Ha az egységes üzemeltetés feltételeit megsértik, a komplexum nyilvántartásba vétele módosítható vagy törölhető.

A lakcímnyilvántartásba vétel (empadronamiento) külön történet. Az Országos Statisztikai Hivatal 2020. február 17-i utasítása szerint a padrón azt a címet rögzíti, ahol a személy ténylegesen él, függetlenül a tulajdonjogi vitáktól vagy az ingatlan állapotától. Ott kell bejelentkeznie, ahol ténylegesen él. A bejelentkezés azonban nem változtat az ingatlan rendeltetésén: az apartman turisztikai marad.

Azt, hogy évente hány hetet tölthet saját maga a lakásában, nem a törvény határozza meg. Ez a komplexumot üzemeltető társasággal kötött szerződésben szerepel, és komplexumonként eltér. Projektjeinknél a feltételeket a projektoldalakon ismertetjük.

A VT engedélyes lakás az Ön otthona marad: lakhat benne, bejelentkezhet oda, és amíg távol van, kiadhatja turistáknak.

Ki adja ki, és kié a bevétel

Turisztikai komplexumban egyetlen társaság adja bérbe az egész komplexumot. A tulajdonos szerződéssel átadja neki az apartmanját, a társaság pedig szállodai szolgáltatással szállásolja el a vendégeket. A bevételt az ezzel a társasággal kötött szerződés szerint osztják meg. Például a l'albiri Delfin Natura projektben az üzemeltető a bérleti díj 18%-át viszi, ha ő hozta a vendéget, 9%-át, ha a tulajdonos, plusz tartózkodásonként 13% takarítás. A finestrati Riviera 1 projektben a teljes körű kezelés a bevétel 20%-ába kerül.

Fontos részlet, amelyről sokan csak a vásárlás után értesülnek: az apartman bérbeadása az üzemeltető cégnek 21% IVA-val jár. Ez kötelezettség, de egyben a vásárláskor kifizetett IVA visszaigénylésének útja is; hogy ez hogyan működik, azt alább, „Hogyan igényelheti vissza az IVA-t” részben magyarázom el. A nem rezidens jövedelme a nem rezidensek jövedelemadója alá esik: az EU és az Európai Gazdasági Térség lakosainak 19%, mindenki másnak 24%. Azokra a hónapokra, amikor az apartman nincs kiadva, a nem rezidens vélelmezett jövedelem után fizet adót, mint bármely más tulajdonában lévő ingatlan után.

VT otthonnál Ön választ: kiadja kezelőn keresztül, saját maga, vagy egyáltalán nem. A vendégek adatait mindkét esetben továbbítják a spanyol Belügyminisztériumnak: ez mindenki kötelessége, aki turistákat szállásol el. Komplexumban ezt az üzemeltető végzi.

Adó vásárláskor és eladáskor

Az új lakásra 10% IVA vonatkozik, mert lakóingatlan. A turisztikai apartman nem lakóingatlan, ezért újonnan vásárolva az általános, 21%-os kulcs érvényes. A spanyol Legfelsőbb Bíróság már 2016-ban kimondta, hogy a kedvezményes kulcshoz az ingatlannak jogilag is lakásként használhatónak kell lennie, nem csak az alaprajza szerint. Mindkét esetben ehhez jön még 1,4% illeték, a közjegyzői és a földhivatali díj.

Van mód arra, hogy a 21%-ot ne kelljen készpénzben kifizetni. Ha a vevő vállalkozásként adja ki az apartmant, és átvállalja a fejlesztő jelzáloghitelének egy részét, akkor az adót saját magára számítja fel és saját maga vonja le (fordított adózás, inversión del sujeto pasivo). Az adóhatóság ezt 2023-ban megerősítette, többek között a kiadásra apartmant vásárló nem rezidensekre is. A Delfin Natura projektben így van megoldva a fizetés.

Egy kész apartman vagy lakás továbbértékesítésekor ITP-t kell fizetni: a Valenciai Közösségben 9%-ot, egymillió euró feletti ár esetén pedig a teljes összeg 11%-át.

Hogyan igényelheti vissza az IVA-t turisztikai apartman vásárlásakor

Aki új turisztikai apartmant vásárol, 21% IVA-t fizet a fejlesztőnek. Ez az összeg visszaigényelhető, de csak akkor, ha Spanyolországban IVA-alannyá válik, vagyis vállalkozásként adja ki az apartmant, és a bérleti díjra IVA-t számít fel. Az a tulajdonos, aki a bérleti díjra nem számít fel IVA-t, semmit sem kap vissza az adóhivataltól.

Miért jár IVA az apartman kiadása után. A szokásos lakáskiadás mentes az IVA alól (az IVA-törvény 20.Uno.23º cikke). A törvény kifejezetten kizár két esetet ebből a mentességből, és mindkettő a turista apartmant érinti:

Először is a bútorozott szálláshely, ahol a tulajdonos vállalja a szállodai jellegű szolgáltatásokat: takarítás, ágyneműcsere, étkezés (e' pont). Az adóhatóság pontosítja: a csak a vendég érkezésekor és távozásakor végzett takarítás és ágyneműcsere még nem szállodai szolgáltatás, a rendszeres, például heti egyszeri viszont már igen (V1338-17. sz. állásfoglalás).

Másodszor: ingatlan bérbeadása olyan személynek, aki azt továbbadja (f') pont). Pontosan ez a komplexum esete: Ön az üzemeltetőnek adja bérbe az apartmant, ő pedig turistákat szállásol el benne.

2025-ben az adóhatóság pontosan ezt az esetet vizsgálta: a tulajdonos egy másik uniós országban él, az apartmant pedig egy spanyol üzemeltetőnek adja bérbe. A válasz: a bérleti díj 21%-os IVA alá esik, a tulajdonos maga számítja fel az üzemeltetőnek kiállított számláján, és a „fordított adózás” szabálya itt nem érvényes (V1435-25 határozat). Ha saját maga ad ki turistáknak és szállodai szolgáltatást nyújt, a kulcs 10%, mint a szállodáknál (art. 91.Uno.2.2º).

Ebből adódik a fő különbség. A hosszú távú lakásként kiadott lakás IVA nélkül él: a bérleti díjra nem számítanak fel IVA-t, és a vásárláskor fizetett IVA-t sem igénylik vissza. Az üzemeltetőnek kiadott turisztikai apartman IVA-val él: Ön 21%-ot számít fel a bérleti díjra, és ezért joga van levonni a vásárláskor kifizetett IVA-t.

Mit kell tennie a vevőnek.

1. A foglalás előtt egyeztesse a konstrukciót az üzemeltetővel, és mutassa meg a szerződéstervezetet egy adótanácsadónak: hogy a bérleti díjat terheli-e IVA, azt épp a szerződés dönti el.

2. Igényeljen spanyol adóazonosító számot (NIE) és elektronikus aláírást: az IVA-bevallásokat online kell benyújtani.

3. Ha az EU-n kívül él, jelöljön ki képviselőt Spanyolországban az IVA-ügyekre (az IVA-törvény 164.Uno cikke). Uniós lakosnak erre nincs szüksége.

4. Jelentkezzen be a 036-os nyomtatvánnyal: a bérbeadási tevékenység megkezdése és IVA-alanyként való nyilvántartásba vétel. Jobb a vásárlás előtt vagy annak napján: a bérbeadás megkezdése előtt fizetett IVA levonható, ha a bérbeadási szándékot dokumentumok igazolják, például az üzemeltetővel kötött szerződés (111. cikk).

5. Minden negyedévben nyújtsa be a 303-as nyomtatványt, évente egyszer a 390-es éves összesítőt, és állítson ki számlát az üzemeltetőnek 21% IVA-val.

Mikor érkezik a pénz. A vásárlás IVA-ját a vásárlás negyedévére vonatkozó 303-as nyomtatványon vonják le. Amíg a bérleti díjra felszámított IVA kisebb a levonásnál, a különbözet átkerül a következő negyedévekre, és az év végén készpénzként visszaigényelhető, a januárban benyújtott negyedik negyedéves bevallásban. Az adóhivatalnak a benyújtástól számított hat hónapja van a visszatérítésre, ezután késedelmi kamatot fizet (115. cikk). Havi visszatérítés a havi visszatérítési nyilvántartáson (REDEME) keresztül lehetséges, de akkor a bevallások havonta esedékesek, és minden számla a SII elektronikus rendszerbe kerül: egyetlen apartmannál ez általában felesleges könyvelői díjakat jelent.

Kockázatok.

Tízéves kötelezettség. Az ingatlanra vonatkozó levonás a vásárlás évéhez és az azt követő kilenc évhez kötődik (art. 107). Ha ezalatt az apartmant már nem IVA-val adják ki, például Ön kezd el benne lakni, vagy IVA nélkül adja ki, a visszatérített adó egy részét vissza kell fizetni: minden hátralévő évre egy tizedet.

Eladás ezen a tíz éven belül. Egy kész apartman továbbértékesítése mentes az IVA alól, a vevő ITP-t fizet, az eladó pedig a hátralévő évekre visszafizeti a levonás egy részét az államkincstárnak. Ez elkerülhető, ha a vevő is levonási joggal rendelkező vállalkozás: ekkor az eladó lemond a mentességről (art. 20.Dos), és az eladás IVA-val történik, amelyet a vevő önmagának számít fel. Ezt az eladás előtt kell egyeztetni.

Ellenőrzés. Az adóhatóság a visszatérítést kifizetés előtt és után is ellenőrizheti: kérheti az üzemeltetővel kötött szerződést, a számlákat, annak igazolását, hogy az apartmant valóban kiadják. IVA-s valódi bérbeadás nélkül a visszatérítést kamatokkal együtt visszavonják.

A törvény változik. 2026. október 8-án hatályba lépett a 29/2026-os királyi törvényerejű rendelet. 2026. december 1-jétől az egy bérlőnek legfeljebb 30 éjszakára kiadott bútorozott szálláshely szállodai szolgáltatások nélkül is 10%-os IVA alá esik; kivétel a tulajdonos saját fő lakóhelye. A rendeletet még a Kongresszus Állandó Bizottságának jóvá kell hagynia, különben hatályát veszti. A rendelet nem változtat az apartman üzemeltetőnek történő bérbeadásán (f') pont). A VT-engedéllyel rendelkező otthonok esetében megnyithatja az IVA levonásának jogát, de hogy ez a már megvásárolt otthonoknál hogyan fog működni, azt az adóhatóság még nem magyarázta el.

Ahol a törvény teret hagy az értelmezésnek (hogyan szól az üzemeltetővel kötött szerződés, mikor kezdődött a tevékenység, hogyan kell vegyes használat esetén a levonást számolni), ott az adótanácsadó dönt az Ön dokumentumai alapján. Ez a cikk megmutatja, mit kérdezzen tőle.

Szomszédok, városháza és közös költség

VT engedélyes lakásnál a fő engedélyt a szomszédok adják. 2025. április 3. óta egy lakás csak akkor adható ki turistáknak, ha az épület tulajdonosainak háromötöde hozzájárul, akik együtt legalább a tulajdoni hányadok háromötödével rendelkeznek. Ugyanezzel a többséggel a közösség megemelheti a turisztikai lakások díját, de legfeljebb 20%-kal. Szükség van továbbá a városháza jelentésére arról, hogy az adott területen engedélyezett a turisztikai szálláshely, és a VT nyilvántartásba vétel öt évig érvényes. Arról, hogy mi változott idén, részletesen az állami nyilvántartásról szóló cikkben írtam.

Turisztikai komplexumban ez a kérdés fel sem merül: a turisztikai rendszert az egész épületre a létrehozásakor határozzák meg. Ugyanakkor a közös költség szállodai szolgáltatásokat is tartalmaz. A Delfin Naturában ez 24 órás recepció és biztonsági szolgálat, úszómester a medencénél, a közös területek takarítása és internet.

Átalakítható-e az apartman lakássá?

Egy tömbben egyetlen egység nem léphet ki a turisztikai rendszerből: az egész épület egységes üzemeltetés alatt működik. Egy conjuntóban ez csak addig lehetséges, amíg az egységek több mint fele turisztikai célú marad, és erről a tulajdonos nem egyedül dönt. Az apartman lakássá alakítása az ingatlan rendeltetésének megváltoztatását jelenti, erről pedig a városháza dönt a rendezési terv alapján. A tulajdonosnak nincs általános joga az ilyen változtatáshoz. A turisztikai apartmant turisztikaiként vegye meg, ne számítson az átalakításra.

Előnyök és kockázatok

A turisztikai apartman akkor való Önnek, ha bevételért vásárol, és nem tervez itt lakni. A kiadást, a vendégeket és a takarítást az üzemeltető intézi, a kiadás joga pedig nem függ a szomszédok szavazatától. A belépő ár is alacsony lehet: a Riviera 1 projektben egy egy hálószobás apartman a 2026. május 14-i árlista szerint 147 312 eurótól kapható, plusz IVA.

Kockázatok: állandó lakhelyként nem használható, újonnan vásárolva 10% helyett 21% az adó, és az építkezés alatt befizetett pénzt nem védi a 38/1999-es törvény szerinti garancia: az csak a lakóingatlanokra vonatkozik. Ezért tervrajz alapján vásárolt turisztikai apartmannál különösen alaposan megnézem a fizetési ütemezést.

A VT engedélyes lakás akkor való Önnek, ha lakni is szeretne benne, és kiadni is. A turisztikai jövője azonban a városházán és a szomszédokon múlik, és ezt a foglalás előtt ellenőrizni kell.

Mit jelent ez az Ön vásárlására nézve

Először döntse el, mi a legfontosabb Önnek: saját tengerparti otthon vagy gondtalan bevétel. Otthonnak lakás kell, és ha szeretné, VT engedélyes. Bevételhez a turisztikai apartman illik, és érdemes úgy megvenni, mint egy Önhöz tartozó szállodai szobát. A foglalás előtt elolvasnám az üzemeltetővel kötendő szerződést: hogyan osztják meg a bevételt, hány hetet tölthet ott Ön, ki fizeti a javításokat, és mennyibe kerül kilépni a szerződésből.

A bérbeadásra szánt projektek a „Mit lehet kiadni” válogatásban találhatók. Segítek az Ön céljának megfelelően választani, és az ár Önnek ugyanannyi lesz, mint az értékesítési irodában: miért jár jobban velem, mint nélkülem.